1、锦绣格林车库营销方案锦绣格林车库营销方案第一部分 市场分析一、随着近几年区域经济的强势增长，投资车库已受到不少投资者的青睐。汽车消费市场的强力增长，使车库的升值潜力明显加强。重庆已成为全国名副其实的汽车消费新增长极，据重庆市车管所权威数据显示，今年1-6月，全市机动车上牌量达346779辆，其中9座以下乘用车97418辆，同比增幅近50%，连续几年的大幅增长，以及势不可挡的上扬趋势，势必出现全市停车位严重不足的局面。住宅市场在国家宏观政策调控下，投资空间进一步压缩，为商业物业特别是车库投资带来了空间。去年下半年出台的一系列针对房地产市场的金融、财政政策，使得投资住宅的门槛更高、投资成本增加，但
2、商业物业的特别是车库的投资环境相对宽松，势必将有一部分投资热钱向这一领域流动。二、车库作为小区的配套之一，小区业主及周边的需求首当其中。大渡口区现有车库概况楼盘名称车位总数（个）车位比租售比租金（元/月）售价（元/个）相同区域顺祥壹街区10001：0.5不祥300未售锦天佳园1531：0.2832%30080000阳光花园1251：0.1510%30075000铂金云鼎941：0.23100%300未售其它区域天辰华府1651：0.1850%30085000香港城豪俊阁1321：0.1930%30075000锦天康都5451：0.2736%30080000春晖花园1861：0.1615%300
3、85000注：1、锦天康都不含三期；2、以上数据，部分为实地调查，部分采自大渡口区土地房屋权属登记中心；3、表中价格均为主力车位均价，面积在3040之间，个别车位因位置、面积等因素有不同程度的价差，建筑面积单价20002700元/，价格均不含物管费，物管费5060元/月。小区业主需求情况调查根据对其它小区的调查结果来看，大多数小区采用的租售相结合的方式，主要原因在于：销售一部分车位达到资金的回笼同时，也能满足业主的不同需求。本次针对小区业主共随机抽查了70个样本，均为接受了调查的有效样本。其中近期有意向租或者购买的共有9个，占13%，购买意向较强的有5个，占7%（因暂时未定价格，所以以目前市场
4、价格为参考进行的问卷调查）。根据抽样调查结果可以推算出，近期有购买意向的业主有91个，其中购买意向较强的有49个，而目前锦绣格林有156个可用车位，其中负一层 个，负二层 个小区周边需求根据权威调查机构针对消费者对类似产品（即几乎每天都有一次以上消费行为的，如农贸市场等）的消费习惯研究，小区周边主要以500米半径为消费者有效心理范围。因此，本次对月光小区、国土局附近、平安怡和园、18冶家属楼等进行了调查，调查对象为有车族，随机抽样20个样本，只有1个18冶的有意向。在调查过程中，虽了解到各小区车位有点紧张，但小区对路面停车管理并不严格，所以多数车主目前并没有舍近求远的想法。投资需求 第一阶段销
5、售不排出投资需求成分，但主要应针对钢性需求进行，考虑到本小区车位比只有 ，车位数量相对较少，因此本阶段考虑在本小区内进行推广。在第一阶段针对小区业主进行消化的同时，在小区内通过宣传造势，以蓄势并挖掘更多的潜在需求（即投资需求），为第二阶段的销售做准备。第二部分 营销策略根据调查分析的结果，近期的意向需求还不足以快速消化现有全部车库，为了达到较好的销售氛围，分阶段销售是最好的办法。另外从企业的角度来讲，车库的销售本身是以价值体现最大化的同时资金的快速回笼为目的，但同时也需兼顾车库作为小区配套的作用。综上，锦绣格林车库营销策略可以概括为： “租售并举 分段销售 短暂蓄势 闪电出击”租售并举 分段销
6、售由于车库乃小区配套之一，应兼顾一部分业主的租赁需求，通过阶段性销售过程达到弱化一部分租赁者存有的“观望”心态。同时阶段性推出还可以达到“即推出即售罄”的快速消化效果，为下一阶段的销售挖掘潜在需求营造良好的条件。短暂蓄势 闪电出击通过一到两周针对小区业主的大势宣传，根据现有需求量适量的快速推出第一批车库上市销售。待第一批售罄后，通过上门调查的方式，了解第一阶段销售对未购买者及租赁者的心态变化，并及时宣传投资车库的好处及购买相比租赁的优势，以说服一部分潜在需求转化为意向需求，为第二阶段的销售积累客户。待积累到相应程度，同样以第一阶段的方式推出。第三部分 销售执行一、第一阶段销售准备工作 销售条件的准备 车位划线、标识设置及图纸 车位面积测绘 网签建盘及钥匙盘 销售合同的细节完善 制定价格体系 宣传推广方案的确定参与人员的培训二、工作时间执行计划表时间工作内容完成部门1.4车位划线、标识设置及图纸物管部1.51.12车位面积测绘销售部1.131.15网签建盘及钥匙盘销售部1.41.8销售合同的细节完善销售部1.51.10制定价格体系销售部1.51.10宣传推广方案的确定及推广实施销售部/物管部1.51.12参与人员的培训销售部/物管部第四部分 价格建议 销售部 2010年12月30日6
