1、为民生呐喊 为限价房加冕和谐阳光定位报告Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.工欲善其事，必先利其器。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.保障房市场投资分析Evaluation only.Created with As
2、pose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主要内容1. 双轨制，大转型2. 保障房建设有赖社会资金参与3. 分享政府红利，积极把握投资机会Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.1.1 过去：住房结构单一化，保障性住房建设不足 过去十年，住房供应主要依靠市场，多层次住房供应体系从未建
3、成1998年房改建立商品房、经济适用房、廉租房三位一体住房体系经济适用房：房改初期蓬勃发展，后由于地方政府动力不足、社会舆论压力等渐渐陷入停滞，2007年甚至提出经济适用租赁房，可以看做公租房的前身廉租房体系：迟迟没有建立，直到2006年国六条中央政府提出所有城市必须建立廉租房制度商品房棚改房推进期经济适用房 初步建立，蓬勃发展质疑期退出期初步建立期廉租房限价房公租房全国覆盖期竞地价、竞房价/率先在广州实施初步建立期1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011快速发展期停滞期Evaluation on
4、ly.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.1.2 背后是深层次的发展阶段问题 GDP考核与让渡土地出让收益的悖论经济适用房的销售面积占比经济发展、经营城市是过去十年中国社会的主旋律地方政府动力不足、社会舆论压力等使经适房建设陷入低谷25%20%15%10%5%0%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008经济适用房的新开工占比Evaluation
5、only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.1.2 背后是深层次的发展阶段问题 居者有其屋的政策目标超越阶段根据发达经济体经验，早期政府营造大量住房，覆盖面较大，伴随经济成长政府逐渐退出，同时从支持居民租赁住房变为鼓励其拥有产权目前中国仍处于住房短缺阶段而非住房条件改善阶段，政府应着力解决居者有其屋的问题社会住房条件住房短期或房荒时期住房短期或房荒问题解决、住房条件改善住房条件进一步改善，整体住房水平较高住房保障覆盖范围囊括高中低
6、收入阶层中低收入阶层向低收入阶层倾斜发达国家住房保障一般路径：从全覆盖到低收入阶层时间城市家庭数量增加住房总存量增加1400万套1600万套约6640万套其中：开发企业建设3880万套日本（城市化率45%-60%）美国（城市化率45%-60%）中国（城市化率35%-45%）20年（1962-1982）35年（1910-1945）10年（1999-2009）1450万户1400万户9300万户资料来源：申万研究相对来说，中国新增住房存量跟不上家庭数量增长，欠账较多Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Prof
7、ile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.2 未来：构建双轨制，保障性安居工程助推经济转型 未来五年，新增保障房将是过去十年的两倍保障房存量：从1700万套到5200万套保障房存量比重：从11%到22%覆盖城镇人口比例：从8%提升到21%保障房供给的高峰期：2012-2013年11%13%17%20%21%22%02500020000150001000050002011E2013E2014E2015E2012E20100%20%15%10%5%25%住房存量保障房存量保障房存量占比万套30000十二五期间保障房存量将大幅提高十二五期末保障
8、房覆盖城镇人口将达20%以上8%10%15%17%20%21%19000240002300022000210002000020102011E2012E2014E2015E2013E0%20%15%10%5%25%城镇人口总户数保障房覆盖家户比例万户25000Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.资料来源：住建部，各省市政府工作报告47%40%40%40%30%30%7%22%35%40%50%50%29%1
9、6%7%10%15%7%10%5%10%5%5%10%5%5%10%5%5%10%0%20%10%40%30%60%50%70%100%90%80%2010A2011E2012E2013E2015E2014E棚户区改造公租房廉租房经济适用房限价房1.2 未来：构建双轨制，保障性安居工程助推经济转型 未来五年，保障性安居工程建设的重点是城市和国有工矿棚户区改造和公租房政策新维度：广覆盖+租赁型棚户区改造长期占建设规模的30%-40%公租房将成为建设主体，同时廉租房将慢慢并轨到公租房公租房建设规模不断提升，棚户区改造规模略有降低Evaluation only.Created with Aspose
10、.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.2 未来：构建双轨制，保障性安居工程助推经济转型 未来两年，将有效对冲商品房开发投资有所下降导致的投资下行风险1412108642-20102011E2012E2013E2014E2015E18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%房地产开发投资额保障房开发投资额保障房占比2012年保障房开发投资额将占到房地产开发投资额的17%2013年以后保障房对房地产开发投资额的支撑作用将慢慢变小万亿元Evaluation only.Cr
11、eated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.1 保障房建设资金缺口有多大？ 保障房建设资金：缺口存在，但并非不可补足保守计算2011年开发投资额在7700亿元（未含土地购置费），静态计算，尚需地方财政及其他资金安排3200亿元，动态计算则为5200亿元2012年资金缺口达到峰值20102011E2012E2013E2014E2015E备注土地出让净收益提取资金11641048136216351635196240%的净收益率和10%的提取率中央财
12、政廉租房补助专项基金63210301545160016001600规模会有所扩大，但最终将至稳态住房公积金净收益1005050505050东部一线城市依然是大头住房公积金贷款493200200200200200试点阶段银行贷款500500500500500保持开发贷规模不变，其中10%用于保障房建设500政策性贷款（国开行）1000500500500500500险资（社保、保险）0200400400400400目前可投资于不动产的保险资金为4600亿元中央代发地方债200500500500500500中央代发地方债每年配额2000亿元资金来源合计358945285057538553855712
13、资金需求（开发投资额）7748115835744116571055311772地方财政及其他自筹(2155)(3220)(6526)(6388)(4841)(6272)地方财政及其他自筹（考虑流动资金）(3591)(5158)(9422)(9331)(7479)(9186)经验值：开发投资/资金来源=80%保障房建设资金缺口测算单位：亿元Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.2 保障房建设有赖社会资本广
14、泛参与 地方政府完成保障房任务的核心是寻找资金特别是股权资金土地杠杆已经很高地方融资平台被清理土地出让金收入将下降中央代发地方债规模维持在2000亿元 寻找之旅已经开始当地政府批准相关单位在符合城乡规划前提下利用自用土地建设公共租赁房引导房地产开发企业和其他机构投资者参与公租房的建设和运营鼓励外来务工人员较多的开发区、产业园区集中建设公租房30.025.020.015.010.05.00.0北京 上海 杭州 武汉 南京 天津 重庆 贵阳 全国 太原 西安 郑州投资-土地出让金比地方土地杠杆高企Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET
15、 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.土地一级开发保障房运营棚改房保障房建设（开发及销售）限价房经适房2.3 引入社会资金的前提是构建盈利模式 保障房产业链上运作模式安排保障房产业链保障房类型公租房（廉租房）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.3 引入社会资金的前提是构建盈利模式 构建盈利模式的核心：建立长效机制
16、政府让利棚户区改造中引入开发商保障房小区配建可售商业 金融创新清晰的退出机制与期限结构匹配的资金接力棒土地一级开发保障房建设（开发及销售）保障房运营受益行业盈利模式建 筑工程代建商房地产分享土地收益代建模式开发模式开发商租金收入及补贴Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.集体土地补偿款开发商土地地方政府拆迁补偿款拆迁第三方 土地出让金2.4.1 土地一级开发：棚改房本质是分享土地收益 优质毛地出让：政府让利，引入开发商进行土地一级开发 风险不高，进度可控：定金锁定，违约责任，规模开发，分批拿地棚户区改造一般操作模式：以城中村改造为例村委会或村集体企业Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.土地划拨资金（财政、金融机
