1、,重庆茶园新区静一项目 营销合作建议书2012年2月 重庆天晟渝都房地产顾问有限公司,工业地产概念工业地产开发模式工业地产企业盈利模式工业地产与商业地产比较产业地产定义总部基地定义,以前,现在,工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。,不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式，工业地产的含义更丰富了。,当工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。,
2、综合性,3,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,工业地产概念,工业园区开发模式,此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。是目前我国最常使用的工业地产开发模式，也是主要载体。,典型案例：苏州工业园日益成为高科技产业集聚、高科技企业集聚、研发机构集聚和高科技人才集聚的区域，科技创新的高地正在苏州工业园区迅速崛起。,1,4,重庆市渝中区民生路283号重宾
3、商务大厦10层 02363728388,工业地产开发模式,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,主体企业引导模式,指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。,典型案例：上海金山的上海石化工业园区，即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。,2,5,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层
4、 02363728388,工业地产开发模式,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,工业地产商模式,指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开发利润。,典型案例：普洛斯上海西北物流园达8万平米，目前普洛斯已进入中国12个城市，拥有15个项目，面积约57万平米，其中包括在合肥的大型物流中心。,3,6,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,工业地产开发模式,2012
5、-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,综合运作模式,由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，会对以上三种开发模式综合使用。,4,私人业主开发模式,目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。,5,7,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,工业地产开发模式,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,直接销售模式,先租赁再销售模式,完成租约，再整体资产打包出售,开发商自己经营
6、最后整体打包上市,国内常用模式,国外常用模式,8,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,工业地产企业盈利模式,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合，按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益,提供针对园区企业的服务而获利为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务,以土地溢价增值而获取利润完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体土地转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资
7、开发商,进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益,国内盈利模式,9,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,工业地产企业盈利模式,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等,商业地产,工业地产,工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。,相似之处：二者都不是单纯的工业或者商业，均兼有地产、工业或商业、投资等多
8、重特性；二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物。不同之处：商业地产与工业地产内涵截然有别，商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。,10,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,工业地产与商业地产比较,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,商业地产盈利模式,对于开发商而言：可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说：盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源。,开发商：一是通过与制
9、造商合作开发赚取适当开发利润，自建再通过销售或者出租获取利润；运营商：则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。,工业地产盈利模式,11,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,工业地产与商业地产盈利模式比较,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的14，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的15到110，甚至更低。从而投资门槛较低
10、这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然，由于工业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂，所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数。对于工业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式，比如商铺信托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善。中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，地产证券化是一种趋势。国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。,12,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,工业地产与商业地产盈利模式比较,2012-02-28 重庆茶园
11、新区 静一工业用地项目 营销提案,13,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,工业地产与商业地产盈利模式比较,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,实际上，工业地产已经出现了新的延伸产业地产。目前，有关产业地产的话题被不断的提起，它标志着工业地产进入了新的发展阶段。,产业地产是对工业地产在形势下打造一个全新的价值链的发展平台，是一个升级。目前，我们的产业由简单的制造业向高端的环节提升，我们的载体也从原来的工业厂房向物流园，专业园，总部基地功能剧增。另外就是产业的聚集，由工业地产向产业地产的升级，第一个是产业的升级，由制造业向支持性、服务
12、性、战略性的产业升级；还有物流的升级；第三个是产业结构的升级，在园区内要形成二三产业的互动，补充，完成产业功能的互补和多元化。,联东u谷对产业地产的理解：,14,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,工业地产新延伸：产业地产,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,总部基地是基于总部经济的理论基础而产生的，中心城市总部经济发展的基础与前景，就是总部基地的未来。总部基地可以说是工业地产发展的较高级形态，是目前诸多工业项目争相规划的方向。,15,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,工业地产发展的高级形态：总部
13、基地,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,总部基地类别商务花园及其发展国外案例研究国内案例研究,17,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,18,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,我们对Business Park的认识,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,19,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,Business Park的演变历程,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工
14、业用地项目 营销提案,目前，重庆“商务花园”发展较为初级，只有部分同类区域和项目处于第二代向第三代转变过程中，如北部新区高新园，经过多年的孕育，该区已成为了居住、商业、商务重区，处于第三代的雏形阶段。而重庆多数同类区域和项目仍处于第一代向第二代的过渡阶段。典型代表为西永园区和北碚蔡家组团。西永园区凭借极大的政策扶持力度，虽然起步较晚，但发展较快，目前已拥有了富士康、思科、北大方正、惠普等国际知名企业的进驻，尽管如此，目前西永仍然处于起步发展阶段，可以勉强归类为商务花园第二代的雏形阶段，但该区的政策优势和企业优势也意味着它的加速度会很大，成长历程必然加快。北碚蔡家组团优势在于发展较早，已拥有多年
15、的产业沉淀。区内的同兴工谷系列工业地产已在重庆小有名气，但距离商务花园标准尚有一定距离，它处于第一阶段向第二阶段转型期。茶园新区从近几年的发展来看，其速度明显慢于西永等晚成立区域。目前区内除了住宅市场发展相对较好之外，只有一些普通的工业企业，尚未形成工业地产的概念。1500多亩恒德项目原本声势浩大，但目前尚未开工，是否能提升并带动区域商务市场的地位及发展，有待进一步观测。,回归本土：重庆 Business Park（商务花园）发展阶段,20,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,国外案例研究后工业服
16、务园区的成熟模式“商务花园”,21,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,欧洲商务花园案例都柏林Park west西区商务花园,22,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,国外案例研究,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,亚洲商务花园案例新加坡商务花园,裕廊,樟宜,23,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,国外案例研究,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,美国商务花园案例美国硅谷Silicon Valley,24,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,国外案例研究,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,入住商务花园客户特征,企业类型,25,重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层 02363728388,商务花园吸引的客户类型,2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案,26,重庆市渝中区民
