1、保亿丽景山营销策划报告,动力地产 2013年5月,谨呈：保亿置业（杭州）有限公司,版权声明：本文仅供投标使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告提纲,一、动力简介二、项目目标理解三、项目营销思考1、价值与机会2、产品体验3、营销实践四、执行计划与推售组合,一、关于动力,作为国内最早提出“房地产全程价值整合”理念的复合型地产投资服务运营商，动力（中国）地产机构是国内房地产服务行业的主要竞争者和领导性品牌。以“为开发商提供全程专业解决方案”和“让消费者享受最佳购买体验”为使命，动力（中国
2、）地产机构先后服务中海集团、万科地产、世茂集团、滨江集团、宋都集团、恒生集团、理想集团、浙大网新、华联地产、金都集团、阿里巴巴、卓越集团、银泰集团、新南北集团、金昌集团、万翔房产、中铁置业、润和房产、杭钢置业、蓝天集团、绿都控股、国恒置业、嘉里建设、九龙仓置业等30多家上市公司以及大陆、香港一线品牌开发商，在实现客户与动力价值共赢的同时，更赢得了众多客户的信任和尊重。,合作伙伴,合作伙伴,动力荣誉,中国最具影响力商业地产营销策划机构浙江省重点建设项目工程设计咨询推荐单位 联合国人居署迪拜国际最佳范例（中国）推动奖2007 中国杰出商业地产服务机构 浙江理工大学暑期社会实践基地2008 第14届
3、广告节金奖 杭州大学生创业俱乐部见习基地2009 中国博鳌论坛全国唯一一项“年度房地产专业服务商金砖奖”杭州市社会责任建设先进企业2010 中国21世纪城市综合体金地标奖年度最佳服务机构大奖年度最佳地产综合服务机构年度最具推动力地产服务机构,1、策划广告、销售代理高效协同动力代理与动力广告同属动力（中国）地产机构，两者共同介入确保广告、销代沟通顺畅、高效协同。2、商业运营、销售代理互利支持合富商业提供专业商业招商、运营服务，促进商业物业销售。,合富商业,动力广告,动力代理,房地产全程价值整合服务商,动力广告：杭州广告领军企业，与滨江、保利、中海等在知名房企长期合作，创造了杭州房地产市场的多个营
4、销奇迹。合富商业：杭州首家提出“商业资产管理”理念的商业管理公司，凭借丰富的商业运营经验及商家资源，与滨江、余杭政企的众多商用物业保持良好的合作关系。,动力代理4大优势,3、高层操盘、双专驻场狼性营销动力代理以追求高质量案场服务与实现销售业绩为目标，针对重点项目，公司高管亲自操盘，同时组建狼性SOHO模式团队联动省内多家场外分销机构，多区域、多渠道拓展客户，在代理项目上能最大化确保相关资源最优整合及应用。,动力代理4大优势,4、一手代理、场外分销整合联动动力代理汇集众多资深房地产销售代理精英，拥有知名项目销售业绩、丰富的大型开盘活动 组织经验，强销期能迅速抽调其他案场团队支援，且组建有自有狼性
5、SOHO联动省内多家场外分销机构，多区域、多渠道拓展客户。,动力资源覆盖全浙江、质量最好的客户资源绿城高端客户资源（绿城物业、绿城置换）媒体：如钱江报系旗下媒体、搜房网、浙商杂志企业家资源：杭州海创会、杭商理事会、浙江省杭州市青年企业家协会、浙江侨联名车客户资源：如路虎、奥迪、奔驰同学会：如长江商学院、浙大求是精英班、香港理工同学会银行：如招商银行、中国银行、东亚银行、汇丰银行私人银行客户资源奢侈品牌：如阿玛尼、卡地亚高尔夫俱乐部：如九桥、西湖高端健身美容会所：如静博士、悦然蓝狮子读书会泰美网、法云安缦,动力代理4大优势,代理部分业绩,代理项目名录：中兴和园（滨江白马湖生态大盘）浙商财富中心（
6、城西标杆写字楼集群）逸居城（良渚产业副中心住宅大盘）海港城（精品城市综合体）金华莲城国际（金华首席地中海豪宅大盘）,2012年销售十甲份额40%：中海寰宇天下、滨江金色黎明、滨江曙光之城&中天西城纪2011年销售十甲份额50%：中海紫藤苑、世茂江滨花园、世茂cosmo&保利江与海、保利湾天地2010年销售十甲份额30%：滨江万家星城、世茂江滨花园&保利东湾,动力核心团队操盘业绩,毕业于浙江大学工商管理学专业 硕士学位任职经历：金地集团 金地宁波公司 营销经理奥克斯集团 奥克斯地产事业部 副总经理浙江同策 副总经理,操盘业绩:地产工作经验15年，操盘项目六十余个，多个大盘开发、营销经验；保利东湾
7、（86万方）：连续3年位居杭州销售排行版前两名；湾天地、西城纪：分别为2011、2012年杭州酒店式公寓销冠；绍兴金地自在城（100万方）：绍兴2012年销售冠军 宁波盛世天城（50万方）：鄞州区第一大盘,高峰 总经理/项目总负责,本项目服务团队介绍,资深品牌、地产策划人十年房地产营销策划经验从业十多年，曾任浙江和声项目经理；杭州同策咨询策划总监；杭州华坤道威策划总监操盘业绩：绿城系列项目：杭州新绿园、丽江公寓、合肥绿城百合公寓等保利系列项目：保利东湾、保利江语海、保利滨湖天地等金地系列项目：杭州自在城、绍兴自在城等 杭州 万通中心、嘉里湘江雅颂居等剑桥公社,周志华 策划总监/项目策划总监,毕
8、业于浙江大学土木工程专业 学士学位任职经历：世联地产深圳公司 策划经理卡森置业 营销部经理浙江动力地产 助理策划总监,操盘业绩:地产工作经验8年，拥有丰富的开发、营销管理经验；中信高尔夫别墅区（10万方）：2008中国十大超级豪宅杭州坤和和家园（80万方）：杭州城西高端山景人文大盘海宁王庭世家（100万方）：海宁高端综合体大盘浙商财富中心（13万方）：城西高端商务综合体,陈府 助理策划总监/项目策划总监,毕业于南京工程学院 本科任职经历：南京国商机构 策划经理杭州双赢机构 策划经理浙江动力地产 策划经理,操盘业绩:地产工作经验余6年，操盘项目十余个。服务范畴囊括住宅地产、商业地产、旅游地产及养
9、老地产等。营销经验:扬州名城运河佳园（24万方住宅项目）、扬州东关收藏家（扬州顶端中式别墅）、扬州金牛湾都市花园（12万方商住综合体）、绍兴蔚兰星城（20万方高端品质住宅）、绍兴银街（3万方城市中心商业街）、宁波舜辰老年公寓（9万方养老地产）、杭州西溪MOHO（17万方写字楼、商住一体社区）、杭州浙商财富中心（13万方大型城市商业体）、杭州逸居城（33万方大型住宅社区）,郭俊 市场经理,资深职业经理人曾任职于上海天诺咨询、上海环泰咨询、上海万兆地产浙江同策 业务总监,操盘业绩:上海雅阁花园、上海阳光爱琴海、镇江江南颐和家园、上海博爱家园、上海万兆碧林湾、宁波金地国际公馆、杭州万科良渚文化村白鹭
10、郡东、白鹭郡南、柳印坊、探梅里、春漫里、北辰之光、杭州保利东湾,孙艺 副总经理,动力信心,丰富的营销资源：钱江报系、绿城系、搜房、杭州365、创新媒体技术（微信、微博等）实效动力客户资源：海创会、动力50万高端实效客户数据、各大媒体合作资源明星团队：核心团队均具备10年以上地产经验，销售员2年以上明星销售员丰富排屋操作经验：金地自在城、荀庄、莱蒙水榭山,二、目标理解,项目背景：未来科技城首个山地合墅,保亿丽景山地处文一西路沿线，隶属仓前镇，距西湖约15公里，距西溪湿地约10分钟车程，距黄龙商圈约30分钟车程。都市半小时生活圈，取城西之繁华，西溪之隐贵。北承西溪国家湿地公园，项目总建筑面积约25
11、万，由围合院墅、高层公寓及会所组成。松果为丽景山项目的公寓组团，共有10栋高层，合计748套，主力面积在90-130平米左右。老友山为丽景山项目的围合院墅产品组团，由下至上次递依山而建形成四排组团，共有302套山地合墅。,目标沟通：2013年目标销售额10亿，已完成约1.5亿，剩余完成销售8.5亿。,13年5月,13年6月,13年12月,货量盘点及目标分解,为完成销售目标，下半年需推售排屋143套，销售100套，公寓物业全部推售，计467套。,目标理解：院墅100套是营销难点，在营销报告予以重点考虑。,226套,西溪、闲林2012年成交前三的楼盘，年均去化量约为32套。,动力理解：发现院墅独有
12、物业价值与市场机会；通过创新营销方式，建立营销信心，实现销售目标。,2012年西溪、闲林排屋成交排行榜,目标理解：公寓467套去化，存在市场可行性，关键在于销售组织和节奏把握。,13年4月闲林重点公寓成交情况,动力理解：针对前期销售形势，需根据市场形势，尽快做好推售安排；通过有效的销售组织，提高销售率及销售速度，形成高频加推销售态势。,13年1-4月西溪山庄，小海销售统计,三、老友山营销思考,价值与机会,1,项目的物业价值,存在的市场机会,项目的物业价值,项目价值一：优越的大西溪板块排屋生活交通环境,区域及景观资源优越：在杭州，居以西为贵，文一西路，延续新的城市传奇。三大湿地（西溪湿地、五常湿
13、地、和睦水乡）环伺左右，南近邻午潮山森林公园通达性较好：目前通过文一西路、天目山路连接主城，通过绕城高速、杭徽高速迅速连接临安、富阳、良渚等周边地市。未来随着文二西路延伸段、常余路的开通，将形成四通八达的交通路网，交通便捷。附近规划有地铁五号线。生活配套不断丰富：5分钟畅享三大城镇配套，15分钟融入大城西生活。,项目价值二：值得预期的区域前景,区域前景：随着西溪湿地的深入开发建设以及未来科技城的规划建设，省委党校、理工大科艺校区、杭师大等知名高校，海创园启动，以及阿里巴巴、恒生电子、浙大网新等企业强势进驻建设，特别是2013年下半年淘宝城即将启动使用（预计首期将有1万淘宝员工入驻），使得区域人
14、气极升，促使区域成熟度及价值预期不断上行。,恒生电子,阿里巴巴,省委党校,理工大科艺校区,杭师大,项目价值三：城西唯一山地围合院墅,自然、典雅的原创新亚洲风格围合为院，多重户外空间；独创围合院落入户巷与弄，创造更多邻里交流全地下车行入户；五重种植，六大主题空间；东南亚风格主题园林；210-260平米的舒适空间，总价优势产品；双车位配置。,与传统城西排屋产品不同，山地围合院院墅带来了具备排屋功能享受，又有总价优势，同时更讲求回归邻里关系的居住理念。,项目价值四：尊荣级的物业管理服务,尊荣服务体系：1、代办服务:代办开户、代办票务、代笔、代订/送饮用水、代发邮件、代订报纸刊物、代发行李托运、代缴费
15、。2、商务服务:商务车租赁、翻译聘请、商务设备出租、会议室出租、秘书服务、猎头服务、航空快运等。3、居家服务:私家花园养护、衣物洗涤、皮具保养、精品饰件保养、空置房维护、开荒清洁、地板保养、家具保养、玻璃清洗、地毯清洗、油烟机清洗、空调清洁、冰箱清洁、卫生间除臭去污、厨房除臭去污、石材保养、灯具清洗、沙发清洗、外墙清洗、高位清洁、室内植物养护、绿色植物租赁、室内绿化布置、擦鞋服务、保姆聘请、钟点工、室内消杀、白蚁防治等。4、安全服务:陪同存、取巨款服务、酒后安全服务等。5、交通服务:司机代请、紧急用车、包车服务、包机服务、接机服务、接车服务等。,为了满足高端物业的服务需求，保亿物业开拓新的服务
16、模式，加盟国际白金管家服务联盟，推出了“铂金管家”物业服务体系，委派管家赴欧洲留学。经过几年的发展和努力，保亿物业已形成拥 有“铂金”、“尊荣”、“荣御”三个专业服务子品牌的物业企业，鲜明的产品线，分别形成不同的服务体系和服务标准。,价值点1：优越的大西溪板块排屋生活环境价值点2：值得预期的区域前景价值点3：城西唯一山地围合院墅价值点4：尊荣级物业管理服务,与主要区域竞品相比，本项目独特的产品形态，是重要的项目卖点。,存在的市场机会,市场盘点及分析,城西楼盘分布图,竞品项目盘点,竞品项目盘点,总价区间（万元）,300-350,200以下,200-300,350-400,400-500,500万以上,市场机会一：在排屋及其下游替代品（洋房）市场中，300350万存在明显的市场空缺，350400万市场竞争相对较小。,重点产品空缺段,350-400万总价区间排屋去化速度较快；目前该区间存量约200套，但竞品属于开发时间相对较早的项目，或市场口碑不佳的项目。,市场机会二：城西板块排屋同质化明显，“资源产品性价比”是主要的营销诉求。区域内新入市项目较少，本项目作为刚入市的产品，形象力及营销力具备
