1、,潘集北城及二十中地块定位发展报告,合肥凯沃商业经营管理有限公司,（初稿）,定位是新商业经营成功的关键因素之一。有了清晰的定位，才有明确的目标市场。有了明确的目标市场，才能保证商业招商经营策略具有较强的针对性。商业地产时代呼唤精细化定位，各种商业业态有机结合、重点突出，才能达到相互之间的有效助益，和项目价值的提升。,前言：,商业定位思考,目 录,第一部分.项目概述与研究方法一.项目概况二.技术经济指标三.研究范围与指标第二部分.社会经济发展状况对项目的影响一.宏观经济发展状况二.房地产市场发展状况三.城市规划与建设状况四.社会发展状况对项目的影响第三部分.商业关键要素分析一.现有主要商圈二.市
2、场调研部分三.消费市场调查分析第四部分.项目理解一.项目认知二.优势三.劣势及应对,第五部分.项目定位一.定位原则二.总体定位三.辐射范围定位四.形象定位五.商品档次定位六.目标消费者定位七.目标商户定位第六部分.规划建议一.规划建议二.物业建筑要求第七部分.财务分析与投资预算一.财务分析二.投资预算第八部分.招商操作流程一.招商流程二.VI展示,第一部分 项目概述与研究方法 项目概况,项目地处潘集区核心商圈，位于黄山北路与滨河路交叉口，北临泥河，南接红旗商贸文化广场，与金格四海、袁庄商场等同处潘集核心商圈内，用地外部环境极为优越。用地共分A、B两个地块，A地块为北城市场地块，B地块为淮南二十
3、中地块；B地块总用地面积23842.83平米，共规划预留停车位481个。本报告以该商业楼的市场调研、定位及实操为研究策划对象。（图示为B地块）,B地块,A地块,第一部分 项目概况与研究方法 主要技术经济指标,B地块经济技术指标：,通过对项目所在市场的宏观环境及项目自身特点分析,提炼出项目总体定位及分类定位，确定推广策略与营销方略。,本报告研究目标,第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法,第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法,本报告通过分析淮南市宏观经济、人口状况、潘集商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数
4、据为基础，进行全面的市场分析，并提出项目总体定位方案及建筑设计建议。,研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。研究方法二：经济取证法通过对城市商圈的发展分析和城市经济发展分析，寻找商业体发展的空间与成功之处，并结合地区消费习惯，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。研究方法三：集中主要课题的研究方法为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过研究方法把焦点集
5、中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。,为达预定目标本报告将采取哪些方法？,第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法,本报告针对研究的范围，广泛搜集有关商业地产数据，使研究的关键部分具有科学论据支撑。,研究依据政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等；商户访谈；专业的房地产刊物、互联网；实地考察；委托方提供的资料；凯沃商业数据库相关资料。,科学依据来自实践！,第二部分 社会经济状况对项目的影响 宏观经济概况,淮南是传统重工业城市，支柱产业为煤炭、电力以及化工，第二产业占绝对主导地位，其中煤炭、电力占第二产业产值85%左右，是华东地区重要的能源基地；潘集以其工业立市的发展思路
6、，限制了其他产业的快速发展，第三产业产值增速相对较缓。,潘集区2011年产业产值比例图,淮南市07-11年产业总值变化图,淮南 华东地区重要的能源基地，产业结构相对单一，第三产业在近年取得了一定的发展。,2011年淮南统计年鉴,第二部分 社会经济状况对项目的影响 宏观经济概况,恩格尔系数是食品消费占总消费的比例,反映了居民消费结构与消费需求。恩格尔系数不同，对应的房地产需求也不同。恩格尔系数越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。,系数在59%以上为绝对贫困无真正房地产市场需求；系数50%至59%为温饱市场需求开始出现（低档需
7、求为主）；系数40%至50%为小康房地产加速发展（中档需求为主）；系数30%至40%为富裕市场趋于成熟，稳定发展（中高档需求）；系数30%以下时为最富裕市场减速发展（中高档需求为主）。,第二部分 社会经济状况对项目的影响 房地产发展概况,房地产投资及比例决定了城市一段时间的供应结构，过高或过低都会影响房地产与经济发展。淮南房地产投资比例占GDP的比例达 15.2%，正处于快速发展阶段。,2011年淮南城市房地产投资/投资占GDP比重比较,第二部分 社会经济状况对项目的影响 房地产发展概况,国民经济的发展直接制约与影响房地产的发展，实践证明，西蒙理论对于发展中国家房地产市场判断非常适用。根据经济
8、发展理论，一个国家在世界经济中的地位越高，其经济增长速度会相应减缓。发展中国家经济起步后经济增长速度会经过一个加速、再减速的发展过程，这个过程同样适用于一个城市。,西蒙.库兹涅茨经济发展与房地产市场理论 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,淮南近三年GDP增长率平均为13%，房地产处于高速发展期。,第二部分 社会经济状况对项目的影响 城市规划与建设,淮南市城市总体规划(2005-2020年)提出,以中心城市为节点，以高速公路和市域主干公路为依托，构建“一主两副三区”的城镇空间发展结构。,2020年市域城镇人口
9、达到178万人,2020年城市建设用地控制在118平方公里以内,城市规划：“一主”：指淮南主城区，包括东部城区、西部城区以及南部新区三部分。是市域未来重点培育的增长极核，吸引人口集聚的重点地区。主要承担区域性服务功能，辐射范围扩散到市域以外。“两副”：指市域内2个副中心城市，即潘集区驻地、凤台县城。是区、县域的综合性服务中心，主要辐射本区县及部分相邻县市。“三区”：在全市形成三大城镇发展片区，即南部城市发展区、北部城镇发展区和西部城镇发展区。,人口规模：2020年市域常住人口达到220万人，市域城镇人口达到178万人。,用地规模：2020年淮南市城市化水平达到为80。2020年城市建设用地控制
10、在118平方公里以内。,商业规划：规划近期淮南以一个市级商业中心区(田家庵),一个市级商业副中心区(谢家集),3个区域性商业中心(大通、八公山、潘集)，25个社区，8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。,田家庵区为商业中心区，其余商业区域为不同层次的商业网点,第二部分 社会经济状况对项目的影响 城市规划与建设,潘集区城市总体规划(2005-2020年),随着社会经济的发展，人们的购物、居住理念也将发生根本的变化，追求自然、追求生态、追求景观必将成为当今及将来人们商业、居住用房的首要条件之一。城市规划的目的之一就是要将得天独厚的自然环境、诗情画意的生态景观带进人们的生活中。让城市发展与
11、环境保护相结合。,第二部分 社会经济状况对项目的影响 城市规划与建设,项目位于淮南“两副”之一的潘集区驻地，是淮南三个区域型商业中心之一。,未来淮南确立”三山鼎立、三水环绕、三城互动”的空间格局，城市发展向南，向东、向北拉开。潘集区作为淮南重要的北部独立城区将取得更大发展。,第二部分 社会经济状况对项目的影响 潘集经济概况,潘集区经济发展状况：2011年潘集区人均GDP排名第三,在一定程度上反应了潘集本地整体的经济发展程度。,连续5年保持稳定增长的良好势头2011年潘集GDP增速在淮南市排名第四，比全市平均水平高2.1个百分点，保持了快速增长的良好态势，加速了潘集本地的财富累积和城市中心化进程
12、。,第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 总结,城市规划,政府部门逐渐重视商业规划、交通网络建设和旅游资源开发。交通设施逐步，人口规模不断扩大，商业网点的规划更为科学合理，为项目前景注入更多信心。,宏观经济快速发展，政府部门和广大市民对未来经济发展持普遍乐观态度。项目开发具备良好的经济环境。,居民收入水平和消费能力位居安徽前列。零售总额实现跨越式发展，零售业开放程度提高，零售资源进入市场速度加快。,房地产市场持续升温，房价显著攀升催生了一批有投资能力、投资意识及投资愿望的房产投资者。,宏观经济,零售市场,房地产市场,第三部分：商业关键要素分析 主要商圈调研,淮南以一个市级商业中心区(田家庵)
13、,一个市级商业副中心区(谢家集),3个区域性商业中心(大通、八公山、潘集)，25个社区，8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。龙湖路商圈是唯一一个市级商圈，同时是核心商圈。谢家集以白马服装城为首的商业模式奠定其中心位置和未来现代商业起步聚集地。,市级商业中心区,第三部分：商业关键要素分析 淮南商圈分析,当城市商业从小百货 街边店 大百货 便利店 超级市场 专营店 综合商业 大型消费中心（销品贸）过度时,而我们淮南刚进入综合商业时代！,第三部分：商业关键要素分析 淮南商圈分析,具体分析内容：,1、目前淮南大型商业建设成功所需要具备的条件,目前大型商业依旧不能脱离市中心，是因为整个淮南城
14、市化发展还处于初级阶段，并不具备了支持大型商业郊区化（次中心）的条件。比如六里站附近、洞山中路、谢家集长江商贸城、潘集政务新区等短期内就不能出现真正的商业中心。,2、目前淮南商业布点的情况分析,田家庵区东城市场是淮南的老商业区，商贸文化广场以品牌专营店及娱乐业为主，龙朝两路经过多年的培育，以银行、品牌专卖、华联、新百（百大）等业及金满楼等餐饮业为支撑已成旺市，陈洞路传统小吃街和IT交易基地结合周边。东城以批发为主，但由于受到交通制约行业已向其他商贸区转移。谢家集区以蔡新中路，蔡寿路交汇处的商业集中布点，以华联商厦、白马专业市场为龙头，娱乐休闲为补充的初具功能的商业次中心。八公山区也八仙街为依托
15、的沿街铺面，单一粗旷的商业不具备商业提升和改造力量。大通区类同八区。只有潘集是相对独立其传统现代商业集中并存的状态，给升级改造提供了重大机遇。,第三部分：商业关键要素分析 淮南商圈分析,淮南商业发展趋势大品牌营销时代与主题商场结合,第三部分：商业关键要素分析 淮南商圈分析,这是整个城市的商业发展趋势：从零散走向整合。,第三部分：商业关键要素分析 潘集商圈分析,潘集区与淮南主城区相对隔离，商业有独立的发展过程，从目前来看缺少新的大型商业项目，但有业态较全、体量较大的商业项目存在，将对本项目主力行业形成强烈的竞争。,本案,金格四海,袁庄商场,四瑞商厦,红旗楼,整个城市如此，那么潘集呢？,世瑞商厦,
16、此商场是潘一算是大型商场；地段、交通、人气都是绝佳占优势；唯一就是商场内部战略老化，动线划分死板，电梯不是循环电梯，电梯动向落后；,名称：世瑞商厦体量：-1F至4F面积：单层面积56m*53.6m左右电梯：内部手扶梯两部地段：商场位于长江路与黄山的交汇处；铺面：分区域铺面，面积20-50平方不等。1F业态：儿童娱乐城、首信鞋业、珠宝类；2F业态：精品男装；3F业态：精品女装；4F业态：主要是电器类。,第三部分：商业关键要素分析 市场调研部分,袁庄商场,名称：袁荘商场 体量：1F至4F面积：单层面积35m*40m左右电梯：手扶梯、楼梯各1部；地段：商场位于长江路与黄山的交汇处；铺面：分区域铺面，面积20-50平方不等；1层业态；手机、珠宝；2层业态：精品男装；3层业态：时尚女装、中老年服饰、羽绒服、休闲品牌；4层业态；家具城,第三部分：商业关键要素分析 市场调研部分,位于长江路与黄山路交汇处（向南50米）；共6栋联体商铺，面积60-100平米面积不等；沿着黄山路的门面都对外销售掉了，靠里面大部分都是没卖掉开发商持有；租金；前三年免租；分2部分，一部分是开发商持有的商铺租金10元/平方。另
