1、项目整体定位,5,属性目标回顾项目机会点分析案例借鉴项目整体定位形象概念展示,属性回顾,三四线城市 非核心商圈 大规模 纯商业,面对挑战：本项目会存在哪些机会点呢？,目标回顾,目标1：“快进快出”，确保最大化回现,目标2：准确定位，确保项目成“活”,1.规划机会：,虽然项目目前处于城市边缘，属于陌生区域，但是政府的长远的规划目标给项目发展提供了一个预期的发展机会，这是一个利好的机会点；,政府强化城市向东向南发展，项目正处于向南发展方向上；,政府规划，开发区到2020年，常住人口达到30万，与目前的10万有一个200的增长空间；,2.市场机会：,安阳经济发展水平逐渐匹配大型商业开发的条件，安阳正
2、进入SHOPINGMALL时代，市场有对休闲型的SHOPINGMALL的需求，这对本项目是一个匹配的机会；,安阳近几年宏观经济大势向好，消费水平逐步提升；,安阳商业发展进入一个大型综合体阶段，SHOPINGMALL成为了商业发展的必然趋势；,安东新区及高新开发区，目前尚未有MALL概念的大型商业项目出现；,3.客户机会：,消费者对餐饮、娱乐区域抗性低，而且对他们的需求极强，有特色，够档次的餐饮、娱乐是本项目的一个发展机会，抑制餐饮、娱乐的客户外流，是本项目的一个挑战目标；,安阳消费者偏好餐饮消费，并且对餐饮消费的区域抗性低；,安阳娱乐业发展水平不高，娱乐消费外流普遍，消费者对娱乐业的发展有极强
3、的需求，并且对其区域抗性低；,客户对新的事物比较敏感，追新是普遍的特征；,4.资源机会：,文化、高科技是本项目发展必须考虑的两个方向，依托区域教育基地和高新产业园的自有资源优势，以及华强集团的强劲实力，强强联手，将是项目发展的一个机会；,高新开发区是教育和高新产业基地，文化和科技是开发区的两个特色发展方向，把文化和科技融入本项目是一种考虑方向；,华强集团拥有知名的高科技产品优势，借助华强自有优势资源，可以给项目注入一个特色的发展因素；,机会&问题，我们该如何把握发展方向，项目突破在哪里？,规划机会,市场机会,资源机会,客户机会,+,+,+,？,万科城是万科集团在坂田开发的商业体量最大的街区式社
4、区商业,万科城概况,发展商：万科房地产有限公司地理位置：深圳坂雪岗高新技术开发区坂雪岗大道与稼先路交汇处 设计单位：美国设计商业SANDYBABCOCK事务所规模：占地面积约40万、总建筑面积约53万平方米，商业面积建筑面积约3万平方米定位：集休闲娱乐、餐饮、社区配套为一体的西班牙风情步行街开业时间：2005年8月停车位：4000个,案例借鉴1.万科城,万科城,万科城商业街采用哑铃型布局，市政步行街、内置步行街做到街铺做大化，在保证了通畅的人流动线的同时，创造了视觉上空间的延伸。,突出餐饮和娱乐功能业态是万科城商业街通过定位以提升聚客能力的主要手段,数量众多、风味各异的各式餐饮组合对吸引客流发
5、挥重要作用,各式餐厅,万科城商业街独特西班牙建筑风格，双首层的概念，通过地形地势，运用平台、天桥等手法使二层商铺一层化。,1,2,3,4,万科城商业街从规划设计方面来看有以下几个成功点,通过社区市政道路的街铺布置和在主出入口设置内街，实现了街铺最大化,哑铃状的布局，做到商业流线顺畅，规避了死角，使商铺价值均衡,通过地形地势，运用平台、天桥等手法使二层商铺一层化，与住宅最大分离保证高档住宅“静”的要求,规划设计,将商业区域住宅区景观区域结合考虑，最大限度地配合住宅的成功开发，开辟了社区LIVING MALL的先河,万科城商业定位，以美食街为核心，形成集美食、社区购物、社区休闲、社区文化于一体的能
6、满足“泛社区”居民“一站式”消费的商业街区。,定位:极具异国风情的体验式美食休闲之都业态组合:11000m2国际美食坊+休闲娱乐 20000m2社区购物中心经营状况:通过添补市场空白业态，引进品牌商家满足高薪消费群体需要的主力租户，并实现人气的大幅提升。主力商家：丹桂轩、华润万家、KFC、湘江老厨等、于2004年8月签约万科城出租率:总体出租率为90%左右租金：40-120元/平方米,评价:新的市场定位满足了市场需求空缺；通过强化异国风情美食之都概念，在缺乏整体商业氛围和足够消费人流的高薪工业区成功聚集人气,新世纪长盛广场位于东莞大朗镇新城市中心区，非核心商圈,新世纪长盛广场概况,发展商：东莞
7、新世纪地产地理位置：东莞大朗镇新城市中心区的美景大道与富民大道交汇处 规模：占地面积约10万、总建筑面积约20万平方米定位：集风情饮食、休闲娱乐、时尚购物、高级商务、文化与休闲运动于一体 开业时间：2004年停车位：1800个免费停车位业态：该项目包括一座体育馆，以及A区2.8万的美食区，B区8.1万的大型超市、零售综合区，C区5.2万低中高档商业步行街，D区3.8万的大型歌剧院,案例借鉴2.新世纪长盛广场,新世纪长盛广场包含不夜天美食街、大型主题商场、休闲购物步行街、天域大酒店、天域歌剧院等项目,万多平方米的大型主题商场大福源购物广场内聚集了前卫精品、时尚品牌珠宝首饰等名店专区,品牌鞋店,时
8、尚包包店,珠宝店,品牌服装店,.8万多平方米的美食街，汇集了多家酒楼、各类特色餐饮小吃和咖啡店等，美食街是项目成功的一大亮点，吸引了大批市民及周边市镇消费者,美食街一,美食街二,美食街一,美食街夜景一,美食街夜景二,运河东1号商业街以精心的规划设计，使得它在造型和建筑风格都显得非常有特色，成为一个经典商业项目,万科运河东1号,发展商：东莞万科房地产有限公司地理位置：东莞运河东三路规模：面积约2万平方米商业街规划特色：拥有万科首创5.95米层高附送2.15米设备层,可用层，高达8.1米的一层商铺；320米定位：东莞最具特色的休闲商业街,案例借鉴3.万科运河东1号,临街大铺 建筑面积：150-80
9、0临街大铺在一楼具有独立的经营展示面，实现二层商铺街铺化。在一楼预留独立客户电梯位，使临街大铺经营享受尊贵的客户服务。临街大铺采用独特的退台式设计，专享超大面积花园露台，不仅可以增加经营面积，还可以营造丰富多彩的特色经营空。,临路街铺 建筑面积：50-60 沿运河路320米长的外街铺。具有醒目的商业昭示性，商业价值一目了然。具有强大的消费引导力，可获得更广泛、更多的消费客流量。,步行街铺 建筑面积：4060m2 多条人流通道把内街铺和运河路直接贯穿起来，可最大化将人流直接引导到内街铺消费。3个主题广场把商业街人流聚集起来，有效引导人流在内街铺消费。个性化的建筑小品、绿化使得内街铺更有经营特色和
10、品位。,万科运河东一号的街区规划：短街、窄巷、曲径、共享空间,万科运河东一号等项目吸取国外著名街区的成功经验：自然曲折的路径，镶嵌着尺度宜人的共享空间，小尺度街区，人车分流；通过短街、窄巷、共享空间充分解决了内街的吸引力问题。,运河东1号商业街通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。,运河东1号前期大量宣传，通过各类媒体的轰炸，以及万科的企业品牌，迅速得到了市场的认同,海岸城购物中心是滨海风情特色，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型购物中心，解决了南山区中高级白领的消费需求,海岸城购物中心,案例借鉴4.海岸城购物中心,位置：南山商业文化中心的核心面邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海
11、滨路、创业路五条城市主干道，构成了中心区交通大动脉，与即将建成的西部通道、地铁、广深高速等共同形成了海、陆、空全方位的交通网络。,南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题。,北广场面积约10000平米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了空间。,高架桥步行街,商业步行街,地下停车场,双步行街：“万国美食风情街”汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色餐饮，为中心区内的办公、休闲人士提供就餐和休闲环境；710米长的高架步行街与保利文化广场、海岸城东座和西座、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、68层超高
12、层写字楼以及海雅商圈、东填海区等连通，实现人流的自由流通。,双首层：海岸城购物中心首层规划为步行商业街，二层北面与高架步行街相连，实现了“双首层”设计，有效引导客流走向。,退台餐饮区：退台式的餐饮区设计，使人们在用餐的同时亲近自然，享受轻松、惬意的休闲氛围。室内外空间巧妙结合，构筑生动的城市风景线。,文心五路,空间布局建构商业氛围：人流：步行街和高架桥双行引导人流；车流：商业街引导至地下停车场。,商业纵向关系：人气型业态：餐饮娱乐业等在低层和高层两端分布，带动商场人流,停车场,停车场、少量大众餐饮店/礼品精品/汽配店,1层：主力店:jusco超市商铺：大众餐饮中端服饰部分家居生活用品/大众型珠
13、宝店/银行,485个车位,商铺：中高端服饰/中端珠宝钟表/部分中高端餐饮,负1层,负2层,1层,2层,3层,4层,5层,主力店：嘉禾影院/顺电商铺：加居生活和数码产品为主/中高端服饰/中端和餐饮/礼品和精品,主力店：冰fun滑冰场/英孚教育/玛花纤体商铺：中高端服饰/中高端和大众餐饮/礼品精品/数码/其他休闲娱乐服务,主力店：中森名菜/大饱口福商铺：童装零售为主/中高端餐饮/部分娱乐/其他服务/育婴室,447个车位,滑冰场,中高端餐饮在高层分布为等待儿童游戏的家长们提供消费之所,影院和滑冰场分布于层以上，聚人气带动高层商业人流,中高端产品为中高端消费人群提供一个专属的消费场所,首层商业以大众型
14、的餐饮和超市零售为主，居家型商业为主,人流,改善型商业,居家型商业,本项目的突破点：与区域发相展结合，契合政府总体发展战略；与华强优势产业结合，引入时尚高科技技术；大力挖掘休闲、娱乐、餐饮需求空间；积极融入教育培训概念；,案例借鉴餐饮对陌生区域大型商业的启动风险较小；大型综合商业体，应运用合理规划，积极互动，拦截项目内的各类人流；街区拥有一定的创意特色，能够为“一站式”消费型综合体商业带来聚集人气的作用；目的型消费区域抗性较低；大量的媒体炒作对于商业的作用非常关键；,把握项目的各个机会点，打造一个既能够满足安阳商业需求，又引领安阳商业水平的复合型商业航母项目。,本项目要立足开发区、引领安阳、辐
15、射周边市镇,项目定位因素梳理,非核心商圈，12万商业开发时机过早，开发风险大！,安阳现有专业市场体量饱和，没有开发空间！,受习惯消费制约，传统SHOPING MALL开发风险大，美丽华是典型案例!,安阳人偏爱高档餐饮，对餐饮的区域抗性不大！,街区商铺市场追捧！,关键词：都市休闲、娱乐、餐饮、文化、科技、购物、综合体,关键词:,综合各方因素，建议以豫北休闲文化为主题，打造安阳集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、科技于一体的Living mall,安阳首席都市休闲,都市休闲、娱乐、餐饮、文化、科技、购物、综合体,LIVING MALL,项目定位:,安阳首席都市休闲,LIVING MALL,这里不仅仅是
16、让女人趋之若鹜的逛街购物的天堂，也是一家人休闲娱乐的所在；这里不仅仅是职场精英征战的第二战场，也是三五知己促膝小聊的理想地；这里不仅仅是儿童游乐的天地，也是活到老学到老的充电场；,在这里，你尽享纵横无限的一站式购物天堂！,购物的天堂,这里示购物的天堂，琳琅满目的专柜让你眼花缭乱；此时，奢侈不由而生！,SHOPING的文化,购物商城外围展示,商场独特的命名和创意的展示,设立长期广告墙和广告POP,汇集最有特色的餐饮特色店，“吃”动全城,吃的文化,餐饮城,美食街,在这里，你可以吃尽天下美食,美食广场,在这里，你可以在尝试美食的同时，欣赏到足球盛况,开创安阳新的休闲文化时代，如咖啡街、酒吧街,咖啡吧，现代文化的汇集地，消磨度假午后时光,咖啡吧，现代文化的汇集地，消磨度假午后时光酒吧，现代人的城市客厅，一个可以观察城市表情的所在，度假中的酒吧，是高端人士的名利场,喝的文化,娱乐城,桑拿中心,洗浴中心,KTV量贩,玩乐的文化,为公众提供活动场所、青少年展示自我的舞台，同时，可与运动用品零售相集合,看的文化,影院模仿好莱坞式的设计吸引关注,华强高科技,华强的优势资源,看的文化,安阳最大的演示广场，
