1、房产税暂行条例及相关问题解读高金平 工商管理博士 中共国家税务总局党校教授一、征税范围v房产税的征收范围是城市、县城、建制镇和工矿区。1.城市是指经国务院批准设立的市、城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村;2.县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地;3.建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇;4.工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地，开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准;5.建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。国税发199944号：由省人民政府规定。v财政部税务
2、总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986008号）、国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知（国税发199944号）v凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶米房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者的估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。v财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986008号）二、征税对象 1.关于房产的解释：
3、房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。2.关于房屋附属设备的解释：为了维持和增加房屋的使用功能 或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的 附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、 电气及智能化楼宇设备；暖气、卫生、通风、照明、煤气等 设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管 道及电力、电讯、电缆导线；电梯
4、、升降机、过道、晒台 等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等 从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联 接管算起。上述附属设备及配套设施，无论在会计核算中是 否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 v财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986008号）、国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173号）3.加油站罩棚不征房产税财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知（财税2008123号）。三、纳税义务人v房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产
5、权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管员或者使用人缴纳。v上述产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。v房产税暂行条例第二条 自2009年1月1日起，废止城市房地产税暂行条例，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞）依照房产税暂行条例（国发198690号）缴纳房产税。 v国务院发布的第546号令： 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 v财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号） 对
6、居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。v财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）四、纳税义务发生时间 1.基本规定A.纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；B.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税；C.购置新
7、建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；D.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；E.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。v财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986008号）、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）2.融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。v财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009
8、128号）3.纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。v财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）五、计税依据v承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。 v财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986008号）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产筑面积的
9、2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。v财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）六、税款计算1.房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。v对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。v财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）2.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 财政
10、部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知财税2010121号3.对具备房屋功能的地下建筑按照下列方法征收房产税：A.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。B.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 C.工业用途房产自用的，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。D.商业和其他用途房产自用的，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）4.对于更换
11、房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（ 国税发2005173号）、财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）七、缴纳期限 v条例第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。八、纳税地点v房产税由房产所在地的税务机关征收。v房产税征税范围内购置的房产如果不在一地，应按照房产的座落地点，分别向房产所在地税务机关缴纳。 中华人民
12、共和国房产税暂行条例、财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986008号）九、税收优惠1.房产税暂行条例第五条：下列房产免纳房产 税：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部门批准免税的其他房产。v目前，上海市和重庆市已经国务院授权对个人住 房征收房产税改革试点。 （接下页） （续前页）（1） 人民团体自用房产免征房产税。这里的“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。（2）“国家财政部门拨付事业经费的单位包
13、括由国家财政部门拨付事业经费，实行差额预算管理的事业单位。（3）宗教寺庙自用的房产免征房产税，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。（4）公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观浏览的房屋及其管理单位的办公用房屋。v公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。v国家机关、人民团体、军队对外出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。2.自2004年1月1日起，对钓鱼台国宾馆免征房产税 财政部、国家税务总局关于钓鱼台国宾馆免税问题的通知（财税200472号） 国家税务总局关于中国人民银行总行所
14、属分支机构免征房产税、城镇土地使用税的通知（国税函2001770号）3.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。4.从2000年10月1日起，对政策部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构自用房产免征房产税。 财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）5.自1999年11月1日起，对血站自用的房产免征房产税 财政部、国家税务总局关于血站有关税收问题的通知（财税字1999264号）6.自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。 财政部、国
15、家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知（财税2004123号）规定 7.关于教育税收征免问题A.对国家拨付事业经费举办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税B.对企业举办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税C.高等学校用于教学及科研等本身业务用房产免征房产税，对高等学校举办的校办工厂、商店、招待所等自用的房产，均不属于自用房产，应按规定征收房产税（接下页）v（续前页）财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知（财税200439号）、国家税务总局对的批复（1989国税地便字第008号）8.下列关于劳教单位房产税优惠政策A.由国家财政拨付事业经费的劳教单
16、位，免征房产税。B.经费实行自收自支的劳教单位，凡作为管教或生活用房产免征房产税，凡作为生产经营用房产，应征收房产税。C.对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征房产税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用房产，应征收房产税。D.对少年犯管教所的房产，免征房产税。（接下页）v（续前页）国家税务总局关于对实行自收自支的事业单位恢复征收房产税和车船使用税的通知（国税函发1990434号）、财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知（财税地字1987029号）、财政部、税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知（财税地字1987021号） 9.关于金融机构房产税征免问题A.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税；B.中国人民银行总行及其所属分支机构对外出租的房产，应征收房产税；C.各专业银行都是独立核算的经济实体，对其房产应征收房产税；D.对其他金融机构（包括信托投资公司、城乡信用合作社，以及经中国人民银行批准设立的其他金融组织）和保险公司的房产，均
