1、守候一生的珍爱守候一生的珍爱香格里香格里.晶座项目推广策略与形象重塑晶座项目推广策略与形象重塑泛宇地产泛宇地产 2008.3.82008.3.8 骚动的中国骚动的中国朱鎔基恐高朱鎔基恐高 从从从从20022002年开始，即将卸任的前国务院总理朱鎔基发出警告：中国经济存在年开始，即将卸任的前国务院总理朱鎔基发出警告：中国经济存在年开始，即将卸任的前国务院总理朱鎔基发出警告：中国经济存在年开始，即将卸任的前国务院总理朱鎔基发出警告：中国经济存在过热，部分行业特别是房地产行业投资增长过猛，他语重心长地说：不要再过热，部分行业特别是房地产行业投资增长过猛，他语重心长地说：不要再过热，部分行业特别是房地
2、产行业投资增长过猛，他语重心长地说：不要再过热，部分行业特别是房地产行业投资增长过猛，他语重心长地说：不要再高了，我有恐高症！高了，我有恐高症！高了，我有恐高症！高了，我有恐高症！ 媒体小心翼翼地报道了一下，没人理会。媒体小心翼翼地报道了一下，没人理会。媒体小心翼翼地报道了一下，没人理会。媒体小心翼翼地报道了一下，没人理会。温家宝低热温家宝低热 继任总理温家宝并没有立即对房地产下手，一方面是他认为房地产并没有严继任总理温家宝并没有立即对房地产下手，一方面是他认为房地产并没有严继任总理温家宝并没有立即对房地产下手，一方面是他认为房地产并没有严继任总理温家宝并没有立即对房地产下手，一方面是他认为房
3、地产并没有严重的过热，只是低热，另一方面是他温文尔雅的性格决定了其施政行为的低重的过热，只是低热，另一方面是他温文尔雅的性格决定了其施政行为的低重的过热，只是低热，另一方面是他温文尔雅的性格决定了其施政行为的低重的过热，只是低热，另一方面是他温文尔雅的性格决定了其施政行为的低调平顺。调平顺。调平顺。调平顺。 然而发烧的房地产并没有退热的迹象，随着境外热钱和国内各界资本的疯狂然而发烧的房地产并没有退热的迹象，随着境外热钱和国内各界资本的疯狂然而发烧的房地产并没有退热的迹象，随着境外热钱和国内各界资本的疯狂然而发烧的房地产并没有退热的迹象，随着境外热钱和国内各界资本的疯狂进入，房地产差点烧至晕乎。
4、进入，房地产差点烧至晕乎。进入，房地产差点烧至晕乎。进入，房地产差点烧至晕乎。退烧药吃了没效退烧药吃了没效 20042004年年年年1010月，人民银行决定自月，人民银行决定自月，人民银行决定自月，人民银行决定自2929日起上调人民币基准利率，这是我国日起上调人民币基准利率，这是我国日起上调人民币基准利率，这是我国日起上调人民币基准利率，这是我国1010年年年年来首次提高银行存款利率，自营性个人住房贷款来首次提高银行存款利率，自营性个人住房贷款来首次提高银行存款利率，自营性个人住房贷款来首次提高银行存款利率，自营性个人住房贷款5 5年以上的利率由年以上的利率由年以上的利率由年以上的利率由5.0
5、4%5.04%上上上上调到调到调到调到5.31%5.31%，上调，上调，上调，上调0.270.27个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。 20052005年年年年3 3月月月月1616日，央行再次调整商业银行住房信贷政策。日，央行再次调整商业银行住房信贷政策。日，央行再次调整商业银行住房信贷政策。日，央行再次调整商业银行住房信贷政策。5 5年期以上个人住年期以上个人住年期以上个人住年期以上个人住房贷款利率至少比现行优惠利率房贷款利率至少比现行优惠利率房贷款利率至少比现行优惠利率房贷款利率至少比现行优惠利率5.31%5.31%提高提高提高提高0.200.20个百分点。同时，对房地个百分点。同时
6、，对房地个百分点。同时，对房地个百分点。同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%20%提高到提高到提高到提高到30%30%。 再加点消炎药再加点消炎药退烧药没见效，于是紧急加开消炎药：退烧药没见效，于是紧急加开消炎药： 维护房地产市场稳定被列入政府工作考核范围维护房地产市场稳定被列入政府工作考核范围 各地区视实际情况将对购房提高首付比例各地区视实际情况将对购房提高
7、首付比例 各地已进入物业税试点前期工作各地已进入物业税试点前期工作可惜感冒是病毒引起的可惜感冒是病毒引起的 消炎药还是没见效，原因在于感冒是病毒引起的，必须采取措施杀灭病毒才能根除疾患。消炎药还是没见效，原因在于感冒是病毒引起的，必须采取措施杀灭病毒才能根除疾患。消炎药还是没见效，原因在于感冒是病毒引起的，必须采取措施杀灭病毒才能根除疾患。消炎药还是没见效，原因在于感冒是病毒引起的，必须采取措施杀灭病毒才能根除疾患。 七部委联合下发的七部委联合下发的七部委联合下发的七部委联合下发的“ “国八条国八条国八条国八条” ”终于出台，一些泡沫严重的城市房产价格应声下跌，此前爆终于出台，一些泡沫严重的城
8、市房产价格应声下跌，此前爆终于出台，一些泡沫严重的城市房产价格应声下跌，此前爆终于出台，一些泡沫严重的城市房产价格应声下跌，此前爆炒房价虚高的地方媒体一反常态，纷纷拿出房价不会下跌、只会减缓增速的理由。炒房价虚高的地方媒体一反常态，纷纷拿出房价不会下跌、只会减缓增速的理由。炒房价虚高的地方媒体一反常态，纷纷拿出房价不会下跌、只会减缓增速的理由。炒房价虚高的地方媒体一反常态，纷纷拿出房价不会下跌、只会减缓增速的理由。 之后的之后的之后的之后的 一系列政策更是不断炮轰房地产行业一系列政策更是不断炮轰房地产行业一系列政策更是不断炮轰房地产行业一系列政策更是不断炮轰房地产行业,2007,2007年第二
9、套房的限制行业终于感到一丝寒年第二套房的限制行业终于感到一丝寒年第二套房的限制行业终于感到一丝寒年第二套房的限制行业终于感到一丝寒意意意意. . 地方政府和中央政府的博弈，以开发商、代理商和媒体为代表的强势集团与弱势的购房炒地方政府和中央政府的博弈，以开发商、代理商和媒体为代表的强势集团与弱势的购房炒地方政府和中央政府的博弈，以开发商、代理商和媒体为代表的强势集团与弱势的购房炒地方政府和中央政府的博弈，以开发商、代理商和媒体为代表的强势集团与弱势的购房炒房者的博弈更加微妙，骚动的中国一时难以平静。房者的博弈更加微妙，骚动的中国一时难以平静。房者的博弈更加微妙，骚动的中国一时难以平静。房者的博弈
10、更加微妙，骚动的中国一时难以平静。 暧昧的潍坊暧昧的潍坊潍坊三大怪潍坊三大怪 城市不大架子大，政府铁了心要建设所谓的大型中心城市，于是道路城市不大架子大，政府铁了心要建设所谓的大型中心城市，于是道路城市不大架子大，政府铁了心要建设所谓的大型中心城市，于是道路城市不大架子大，政府铁了心要建设所谓的大型中心城市，于是道路先行，房地产跟进，市场大饼摊得大大的、薄薄的。先行，房地产跟进，市场大饼摊得大大的、薄薄的。先行，房地产跟进，市场大饼摊得大大的、薄薄的。先行，房地产跟进，市场大饼摊得大大的、薄薄的。 人气不旺消费旺，全市城区居民总共才一百多万，但人均消费高于全人气不旺消费旺，全市城区居民总共才一
11、百多万，但人均消费高于全人气不旺消费旺，全市城区居民总共才一百多万，但人均消费高于全人气不旺消费旺，全市城区居民总共才一百多万，但人均消费高于全省平均水平，然而住房等大宗耐用品的需求增量能持续多久？省平均水平，然而住房等大宗耐用品的需求增量能持续多久？省平均水平，然而住房等大宗耐用品的需求增量能持续多久？省平均水平，然而住房等大宗耐用品的需求增量能持续多久？ 房价不高增速高，潍坊平均房价并不算高，但这两年增速极高，可谓房价不高增速高，潍坊平均房价并不算高，但这两年增速极高，可谓房价不高增速高，潍坊平均房价并不算高，但这两年增速极高，可谓房价不高增速高，潍坊平均房价并不算高，但这两年增速极高，可
12、谓一天一个价，宏观调控的猛药一下，房地产会不会变成去年的一天一个价，宏观调控的猛药一下，房地产会不会变成去年的一天一个价，宏观调控的猛药一下，房地产会不会变成去年的一天一个价，宏观调控的猛药一下，房地产会不会变成去年的“ “铁本铁本铁本铁本” ”呢，没人这么说，但担心的是大多数潜在购房者，最近新盘和二手呢，没人这么说，但担心的是大多数潜在购房者，最近新盘和二手呢，没人这么说，但担心的是大多数潜在购房者，最近新盘和二手呢，没人这么说，但担心的是大多数潜在购房者，最近新盘和二手房成交量的减速是否显示了某种趋势？房成交量的减速是否显示了某种趋势？房成交量的减速是否显示了某种趋势？房成交量的减速是否显
13、示了某种趋势？ 近年来潍坊城市经济持续高速增长，尤其是近年来潍坊城市经济持续高速增长，尤其是近年来潍坊城市经济持续高速增长，尤其是近年来潍坊城市经济持续高速增长，尤其是200200年、年、年、年、200200年，各项经济指标都达到了相当可观的水平。因此，快速稳健年，各项经济指标都达到了相当可观的水平。因此，快速稳健年，各项经济指标都达到了相当可观的水平。因此，快速稳健年，各项经济指标都达到了相当可观的水平。因此，快速稳健并具备长远可持续发展动力的潍坊经济是对潍坊房地产开发最并具备长远可持续发展动力的潍坊经济是对潍坊房地产开发最并具备长远可持续发展动力的潍坊经济是对潍坊房地产开发最并具备长远可持
14、续发展动力的潍坊经济是对潍坊房地产开发最大的支持。大的支持。大的支持。大的支持。 20052005年人均年人均年人均年人均GDPGDP达到达到达到达到1727917279元（按现行汇率折算为元（按现行汇率折算为元（按现行汇率折算为元（按现行汇率折算为21412141美元），美元），美元），美元），20062006年人均年人均年人均年人均GDPGDP达到达到达到达到1967719677元元元元( (按现行汇率折算为按现行汇率折算为按现行汇率折算为按现行汇率折算为25202520美元美元美元美元) )，比上年增长，比上年增长，比上年增长，比上年增长16.2%16.2%。 城乡居民收入增长明显。据抽
15、样调查，城乡居民收入增长明显。据抽样调查，城乡居民收入增长明显。据抽样调查，城乡居民收入增长明显。据抽样调查，20062006年全市城镇居民人均可支配收入年全市城镇居民人均可支配收入年全市城镇居民人均可支配收入年全市城镇居民人均可支配收入1184611846元，比上年增长元，比上年增长元，比上年增长元，比上年增长14.8%14.8%。城镇居民人均消费性支出。城镇居民人均消费性支出。城镇居民人均消费性支出。城镇居民人均消费性支出8816.38816.3元，增长元，增长元，增长元，增长15.1%15.1%。 潍坊市连续潍坊市连续潍坊市连续潍坊市连续2020年实现财政收支平衡，财政收入逐年以年实现财
16、政收支平衡，财政收入逐年以年实现财政收支平衡，财政收入逐年以年实现财政收支平衡，财政收入逐年以25%25%左右的速度提升，为左右的速度提升，为左右的速度提升，为左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳步市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳步市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳步市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。 由此可见，潍坊持续走高的城市居民收支水平，将产生极大的购买力，尤其由此可见，潍坊持续走高的城市居民收支水平，将产生极大的购买力，尤其由此可见，潍坊持续走高的城市居民收支水平，将产生极大的购买力，尤其由此可见，潍坊持续走高的城市居民收支水平，将产生极大的购买力，尤其是大量消费支出用于居住消费，更是为潍坊房地产发展尤其是中高档住宅发展
