1、竞赛题（选答）竞赛规则：选答题分为10分、20分和30分，每组两次机会，可以自行选择分值题型，答对得分，答错扣分。10分值：1.问答题：建设部室内住宅装饰装修管理办法（110号令）中规定，住宅室内装饰装修活动，禁止哪些行为？答：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。2.问答题：吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）中规定，吉林省住宅小区物业管理服务
2、政府指导价格主要分为哪几类，具体价格是多少？答：我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：（1）普通住宅一级：每平方米1.001.50元；二级：每平方米0.701.00元；三级：每平方米0.500.70元；四级：每平方米0.300.50元；五级：每平方米0.30元（2）高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定。3.问答题：物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应承担什么责任？对物业管理企业保安人员有何要求？答
3、：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。4.室内住宅装饰装修管理办法（110号令）中规定，住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括哪些内容？答：（1）装饰装修工程的实施内容；（
4、2）装饰装修工程的实施期限；（3）允许施工的时间；（4）废弃物的清运与处置；（5）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（6）禁止行为和注意事项；（7）管理服务费用；（8）违约责任；（9）其他需要约定的事项。5.业主委员会是业主大会的执行机构，应履行哪些职责：答：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。6.在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料？答：（1）竣工总平面图
5、，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。20分值：1.吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）中规定，物业服务指导价格采取哪三种形式，融创物业采用的是哪一种，请具体介绍？答：（1）协商确定服务价格（2）提前告示服务价格（3）价格主管部门核定服务价格融创物业采用第二种形式，具体解释为：凡开发商按规定可以预售、租赁的房屋，都应由选聘的物业管理企业根据物业管理服务政府指导价格自行确定综合服务价格和细化服务内容，报价格主管部门和房地产主管部门备案，同
6、时在显著位置设立公示牌，将服务价格和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业管理服务协议，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行，服务价格不得提高，服务承诺不得降低。2.物业管理的基本内容有哪些？答：物业管理基本内容按照物业管理企业服务的性质和服务的方式，可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。第一大类常规性的公共服务，是物业管理最基本且必须做好的工作。主要有；房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督；房屋设备设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；车辆道路管理；公众代办性质的服务。第
7、二大类针对性的专项服务和第三大类委托性的特约服务，是物业管理企业根据自身的能力和业主的要求协商确定的，如日常生活类服务、经纪代理中介服务、金融服务等。3.业主大会会议可以采用什么形式召开？如何作出决定？答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会
8、议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。4.问答题：业主装修前应向谁申报，并提交哪些材料？答：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。申报登记应当提交下列材料：（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；（二）申请人身份证件；（三）装饰装修方案；（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有
9、关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。5.如果有个别业主以“选择不要物业管理”为由拒交纳物业服务费，有道理吗？答：业主对房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权，和不可单独界定边界的房屋公共空间、公共设施的共同所有权以及土地的共同使用权。我国城市居民所拥有的住宅，其建造形态基本上是集合式的，公共空间共同设施的共同所有权以及土地的共同使用权的存在，是非常普遍的情况，这也就决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相临业主权利的
10、制约。业主一旦经共同决议，选聘物业管理企业对其所有的物业实施物业管理，不但将共同财产的管理而且将一部分存私人财产的管理置于整体的共同契约之中，这一共同契约就必然要反映单个业主的利益，又要在单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性之间实现平衡。业主在加入这一共同契约时，就意味着要遵守少数服从多数的原则，因此不能以“选择不要物业管理”为由而几拒交物业服务费。6.案例分析：居住在广州某小区26楼的宋先生，日前在家中无人的情况下，被小偷入屋窃去了价值3万多元的财物。宋先生认为他每月所交的管理费中已包含了治安费，物业管理公司要负责赔偿。请问宋先生的观点是否成立？为什么？物业公司应如何防范此类事件发生？
11、答：（1）业主室内物品被盗，不能简单理解为物业管理公司之过。因为治安管理因素除了与物业管理公司的安全防范措施有关外，还与业主自身的防范意识有关。若辖区治安隐患较高，管理公司员工责任不强，如未实行24小时巡逻站岗制度，对大件物品的出入未实行有效的监管，发生被盗事件管理公司应承担较多的责任。但如物业管理公司已采取了各种防范措施，保安员的工作责任也已到位，管理公司承担的责任则较轻，甚至可以不承担任何的赔偿责任。业主交付的是管理费，而非保险费，业主室内被盗，即使是管理公司的责任，也不应要求管理公司象商业保险那样全额赔偿。（2）物业公司应加强管理，从人防和技防上全面控制，全面履行自已的管理责任，同时还应
12、向业主用户宣传物业管理法规知识和安全防范意识，通过业主对物业管理认知度的提高，加深对管理单位的理解和配合。7.案例分析张小姐将一箱私人物品搬出摆放于公共走廊。当时管理处员工表示该处为公共部位，亦属于消防通道，不能搬放任何物件，但通融最多可摆放一星期。张小姐遂将该纸箱物品用封条封好，在纸箱外写上租户单元号，以示识别。一星期后，该箱物品仍旧放于原位，物业公司员工亦未向张小姐跟进将物品搬离事宜。一个月后，物业公司对公共部位杂物进行处理，保安员在巡视的同时对违例弃置在公共部分杂物进行清点，第二天安排清洁工将所有杂物作为垃圾处理，当然，张小姐的一箱物件亦在处理之列。据保安员检查时所见，该箱物品在其巡视时
13、已呈曾被人打开过的状态，因此并未考虑到这是一箱有用的物件，也未特别向物主提出收回的要求。三天后，物主发现其物品丢失，向管理公司投诉，管理公司在接到投诉后，立即到垃圾房寻找但未果。张小姐因此提出物主索赔要求：理由如下：（一）物业管理公司在明知及已批准的情况下擅自将其财产处理，须负全责；（二）由于其物品被盗（遗失），认为保安有问题，令业主感到不安全；（三）由于管理公司失职，因此拒付管理费；（四）要求物业管理公司赔偿其损失。物业公司辩解如下：（一）公司员工只同意业主临时存放一周，并无同意其长期存放；（二）存放地点为消防公共通道，不应摆放任何物件，造成通道不畅通；（三）管理公司有权依法处理公共部分违例
14、杂物；（四）楼梯属公共部分，无证据证明其物件被翻开是由非法闯入者造成；（五）综合上述各点，管理公司并非失职，以此作为拒付管理费的理由视为不合理；（六）这箱失去的物品对物主而言可能是有价值，但对外人而言不一定是有价值的东西；（七）租户应知道如此贵重价值的东西不应随便放于公共部分；（八）张小姐的单元面积120多平方，不可能无处容纳一个小纸皮箱；（九）既然责任不在管理公司，要求赔偿完全不合理。请问物业公司的辩解是否合理，在此类事件中物业公司存在哪些工作失误？答：（1）物业公司的回应基本合理。（2）失误：管理公司员工不应同意物主将其私人物品暂放于公共地方，此举根本不能保证其物品的安全，更是严重违反了消
15、防条例的规定；管理公司员工代表了管理公司的行为，管理公司不能说这是纯粹为员工的行为过失；管理处员工在一星期未要求张小姐收回物品，在此后的一个月内也未向张小姐做出提醒，其他工作人员在巡视时也未发现，工作中存在失误与疏忽。管理公司在清理什物前应发出通告警告住户将违例的私人物品限期收回，然后待期限过后才作出处理；30分值：1.案例分析题：案例一：2000年9月的某个星期六，某大厦物管商务中心的工作人员接到一个EMS邮件，收件人是驻厦某公司的职员。商务中心工作人员经检查后进行了确认签收。在与收件人联系时，因周末缘故未能与收件人联系上。待周一收件人取邮件是发现邮件包装盒内本应是一部v998+型的手机却变成一个好像是金属算盘头的东西，手机被掉包了，要求物业公司查明缘由，给个说法。柜等；答：案例一：物管商务中心负有管理责任。物业公司应制定完善的管理规定；代收
