1、房地产基本制度与政策登记官考核科目一：房地产基本制度与政策讲义 ? 考试内容及对应教材： 科目一：房地产管理基本制度与政策 科目二：房地产登记实务与案例 ? 考试时间及题型、题量、限时： ? 本讲内容及时间： 教材：房地产管理基本制度与政策 第三 四章 第六 八章 第十 十三章 共9章，时间为一天。 第三章 房地产业概述P157 第一节 房地产业概况 一、房地产业的基本概念（）P157 1、房地产业：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。 包括：房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理、其他房地产活动。 2、产业划分：属于第三产业。 3、房地产业和建筑业的区别与联系： （1）区别：建
2、筑业物质生产部门，属于第二产业； 房地产兼有生产（开发）、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。（2）联系：? 业务对象都是房地产； ? 开发活动中是合作关系： 房地产业是甲方；建筑业是乙方 例题1 判断 房地产业与建筑业之间的联系体现在，两者均属于第三产业。（ ） 更正：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；而房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。 4、我国现代房地产业： 50年代70年代， 房地产市场基本消失。 70年代末80年代初，城镇住房制度改革、城镇国有土地使用制度改革，房地产业逐步发展起来。 二、房地产业的作用（）P157-158 七个方面的作用： 1、
3、国民经济发展的支柱 2、带动相关产业发展（建筑、建材、化工、轻工、电器等） 3、改善人民居住 4、改变城市面貌（旧城改造、基础设施建设） 5、优化产业结构，吸引外资 6、扩大就业（房地产经纪、物业管理需要大量从业人员） 7、增加政府财政收入 例题2 多选 房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，其重要作用有（ ABDE ）。 A、改善人民的居住和生活 B、增加政府财政收入 C、提高国民整体素质 D、带动相关产业发展 E、扩大就业 三、房地产业的细分（）P158-159 房地产业： 1、房地产开发经营 2、房地产中介服务房地产咨询、估价、经纪 3、物业管理 4、其他房地产活动 （一）房地产开发经
4、营： ? 业务内容、流程： 取得土地基础设施建设、场地平整（三通一平、五通一平、七通一平等）房屋建设产品（土地、房地产开发项目）转让、销售、出租。 ? 特点：投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强。 ? 房地产开发企业收入具有不连续性。 ? 我国房地产业中，开发经营业占主体地位。 例题3 判断 目前，我国房地产业中，房地产中介服务占主体地位。（ ） 更正：目前，我国房地产业中，房地产开发经营业占主体地位。 （二）房地产估价： ? 业务内容：分析、测算、判断房地产的价值并提出相关专业意见。 ? 用途：土地使用权出让、转让 房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税
5、提供价值参考依据。 ? 承担者：房地产估价师（专业知识、实践经验、职业道德）。 （三）房地产经纪： ? 业务内容： 出售者、出租者（房地产市场供应方）购买者、承租者（房地产市场需求方） 上下家达成交易的桥梁，市场运行的润滑剂。 ? 承担者：房地产经纪人员（专业知识、经验、信誉）。 ? 我国房地产业未来的转变：开发经营为主房地产经纪等服务为主。 （四）房地产咨询： ? 业务内容：为当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。 ? 包括：房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 ? 承担者：房地产估价师（和估价机构）、房地产经纪人（和经纪机构）。 （五）物业管
6、理： ? 业务对象：已竣工验收投入使用的各类房屋、配套设施设备、相关场地。 ? 业务内容：维修、养护、管理、环境卫生、秩序等服务。 ? 承担者：物业管理员高层次专业人员是物业管理师。 例题4多选题 下列关于房地产业的说法中，正确的有（ ACD ）。 A、房地产咨询业务的主要承担者是房地产估价师和房地产经纪人。 B、我国房地产业将由房地产经纪等服务为主转变为房地产开发经营为主。（颠倒） C、房地产开发经营具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。 D、在房地产经纪活动中，经纪机构主要是为经纪人提供平台和 四、房地产业的历史沿革（）P159-161 五个时期：
7、（一）1949年以前：土地和房产的私有制，使沿海城市近代房地产业产生，并得以发展。 （二）1949-1955年：解放初期，整顿市场、稳定秩序。 （三）1956-1965年：社会主义改造，确立城市房地产社会主义公有制的主体地位。 （四）1966-1978年：文革时期，房地产市场陷入混乱，住房问题严重。 （五）1978年以后-至今：改革开放，城镇住房制度和土地使用制度改革，房地产市场逐步恢复。 ? 几个重要时间： 1998年7月3日，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知 宣布：98年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 2003年8月12日，略。 2007年8月7
8、日， 略。 2010年4月17日，略。 例题5单选题 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中宣布，当年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。国务院发布这一文件的时间为（ B ）。 A、1997年7月3日 B、1998年7月3日C、1999年7月3日 D、2000年7月3日 第二节 住房制度概述 我国住房制度：城镇住房制度 农村住房制度（农民自建、自住、住房私有） 房地产业三大制度体制改革：1、城镇住房制度改革2、城镇土地使用制度改革3、房地产生产方式改革 一、城镇住房制度改革（） P161 建国初期：计划经济体制、住房实物分配、资源配置效率低、住房严重短缺。 改
9、革的三个阶段： 1、试点探索阶段（80-91年）11年 80年，准许私人建房、买房； 82年，试行公有住房补贴出售； 88年，“提租补贴”试点。 2、全面推进阶段（92-02年）10年 94年，关于深化城镇住房制度改革的决定，改革全面推进； 98年，关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 3、深化改革阶段（03年-至今11）8年 07年，关注低收入家庭住房困难问题，逐步完善廉租房保障体系； 08年，加快保障性安居工程建设进度。 二、现行城镇住房政策（）P162 1、住房供应政策： 商品性住房供应为主体， 低收入住房困难家庭住房保障， 中等偏下
10、收入住房困难家庭适当支持。 （1）商品性住房主要面对中等收入以上家庭， 社会化生产、市场化供应。 （2）保障性住房面向低收入住房困难家庭，包括：廉租房、经济适用房 廉租房：财政投资、土地划拨、税费减免、低租金出租、套均40平米、人均13平米、保证基本居住。 经济适用房：政府组织、社会投资建设、土地划拨、税费减免、信贷支持、保本微利原则出售、单套建面60平米、有限产权、满5年可转让、政府优先购回。 （3）政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭。 棚改安置住房：面向居民，低收入住房困难家庭。 限价商品住房：面向销售。（限定套型结构、限定价位、招标确定开发单位） 公共租赁住房：面向新职工、农民工等，
11、政府持有、定价出租。 单位建设住房：98年以前的主要供应方式，后逐渐减少。 例题6单选题 根据我国现行城镇住房政策，城镇住房供应以（ A ）为主体。 A、商品型住房 B、廉租房 C、经济适用房D、公共租赁房 例题7单选题 经济适用房属于保障性住房，其主要面向（ C ）家庭。 A、高收入B、中等收入C、低收入住房困难D、中等偏下收入住房困难 2、住房分配政策： 司、局级以下干部、企事业单位职工已停止实物分配，实行住房分配货币化 省部级领导干部由政府统一建造、成本价出售、大部分限制交易。 住房分配货币化 （1）工资 （2）住房公积金：职工和单位分别缴存、不低于上年度月均工资 的5%，属于职工个人，
12、限定用途（即购买、建造、翻建、大修自住住房） 房地产基本制度与政策：房屋登记的种类 大 中 小 根据原房屋登记办法房屋登记包括： (1)房屋所有权登记。房屋所有登记是指，房屋登记机构根据申请人的申请，将房屋所有权或所有权变动等事项，在登记簿上予以记载的行为。房屋所有权登记分为：房屋所有权初始登记、房屋所有权变更登记、房屋所有权转移登记、房屋所有权注销登记。房屋初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变
13、、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。 (2)房屋抵押权登记。房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等的事项在登记簿上予以记载的行为。房屋抵押权登记分为：一般抵押登记和最高额抵押登记。一般抵押登记包括：房屋抵押权设立登记、房屋抵押权变更登记、房屋抵押权转移登记、房屋抵押权注销登记。最高额抵押登记包括：房屋最高额抵押权设立登记、房屋最高额抵押权变更登记、房屋最高额抵押权转移登记、房屋最高额抵押权注销登记和房屋最高额抵押权确定登记。 (3)地役权登记。地役权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将地役权设立、转移、变动等有关事项在需役地和供役地登记簿上予以记载的行为。 (4)房屋预告登记。房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法将申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。 (5)房屋其他登记。其他登记是指，上述房屋登记类型以外的，更正登记、异议登记、撤销登记、查封登记等房屋登记。 广西工学院 房地产基本制度与政策课程教学大纲 课程名称（中文）：房地产
