1、浙江电大房地产估价试题库模板 判断题一般来说，资产的产权边界清晰，所有权、使用权和租用权等权利比较容易界定。通常一个国家对土地利用的限制主要包括：对土地权利的设立和行使的限制、对房地产相邻关系的限制以及对土地使用管制的限制。不同地域，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的诸要素的自然性状不同，而且人类活动的影响也不同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的有限性上。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。建筑物的产权边界是比较清晰的，即所有权、使用权或租用权等。根据形态上的差异，地产可分为有形地产和无形地产。房地产的投资性和消费性不易区
2、分，一般认为，在房地产价格长期上涨的情况下，其体现出更具有消费性，反之则常被视为投资工具。市场上不可能有两宗完全相同的房地产。不论以何种面积计算的房地产单位价格，都不能反映房地产价格水平的高低；只有房地产总价才能说明房地产价格水平的高低。使用权是由一个权利束组成的，是占有权、使用权、收益权、排他权、处置权、抵押权等诸项个别权利的总和。由于房地产是不可移动的，所以在交易过程中不可能进行实物的转移，而是交换房地产的所有权、使用权、收益权等权益，所以房地产价格是一种权益价格。房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。某宗房地产目前的市场 价为80
3、0万元，现探测到其地下拥有铁矿资源，估计价值高达1000万元，则该房地产的价格可达1800万 元。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。地价是地租的资本化。土地的供给弹性较小，甚至土地的自然供给是完全无弹性的。成交价格会围绕理论价格而上下波动。房地产市场价格是否客观，需要接受估价价值（价格）的检验。一般来说，一项房地产之所以有价值，是因为预期其未来能够产生净收益。房地产估价为房地产业务所提供的估价价值是一种专业化、市场化的咨询服务，估价结果本身并没有强
4、制执行的效力，估价主体只是对估价结论的客观性负责，而不对房地产交易价格的确定负责。在现实经济生活中，每个房地产拥有者都试图在法律允许的范围内充分发挥房地产的潜力，争取最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。估价通常求取的是估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间并可以是估价人员随意假定的替代原则又称比较原则，是指进行房地产估价时，依据同一市场上具有相近效用的类似房地产其价格也应相近的原理。一般而言，制订估价作业计划多采用横道图计划技术，以保证计划的合理与优化。办公用途房地产主要勘查产业集聚程度、交通便捷度、区域土地利用方向、临路状况、宗地形状及可利用程度、公用服务设施状况、基础设施状况、
5、环境状况。估价价值是为房地产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于房地产业务当事人讨价还价的能力。对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价，这就需要将这个房地产资产作为一个综合体进行整体估价。房地产单项估价是对可确指的、具有相对独立使用功能的并能单独界定其产权的单项房地产所进行的估价。房地产整体估价是指对具备完整或相对独立的可确指的、分割使用功能的房地产作为估价对象的估价。地产估价是对土地使用权价格的估算，并以未来价格来反映土地财富的交换价格。合法原则是要说明，估价机构或人员应具有合法的评估资格。按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的定义，同一供求
6、圈是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，不包括邻近地区和类似地区。在市场比较法中，类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。市场比较法不太适用于房地产市场充分发育、交易活跃的地区。市场比较法适用于公共福利建筑，如图书馆、学校、敬老院等市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件。只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产交易实例较多时，市场比较法才是有效的方法，否则不宜采用。对于某一待估房地产而言，平时日渐积累的交易实例中，只有少数在
7、估价时点、房地产状况等方面与待估房地产相吻合或相近，才能作为可比实例。一般选取的可比实例房地产的成交日期离估价时点的间隔越长，在进行交易日期修正时的准确性越高。所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。格指数有定基价格指数和环比价格指数，在价格指数编制时，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为环比价格指数。房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。在实际估价中，权益状况修正遇到最多的是土使用权年限修正。间接比较修正法是以估价对象的房地产状况为基准（通常定为100分）
8、，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。市场比较法根据与估价对象在同一供求圈范围内且成交日期与估价时点接近的类似房地产的成交价格来求取估价对象的市场价值，并以此为基础来测算房地产计税价值和应纳税额。在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。成本法是以房地产价格各构成部分的累加为基础来求取房地产的价格。市场比较法特别适用于评估那些既无收益又很少发生交易的房地产的价值，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户
9、的特殊需要而开发建设的房地产。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。在估价时利息收益通常按土地取得成本与开发成本之和的一定比率来测算。成本法中所说的投资利息不包括自有资金的利息。从估价的角度来看，房地产开发商自有资金应得的利息不必与其应获得的利润分开，可以算作利润。计息方式有单利和复利两种，在成本法中通常采用单利计息法。复利是指以本金加上先前计息周期所累积的利息为基数计算当期利息的方法。在本金相等、计息期相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多。直
10、线法的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。利率是在单位时间内所得的本金与利息额之比，一般用百分数表示。成本法中的销售税费包括应由买方缴纳的契税等税费，因为估价中的价值是建立在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。通常重置价格要比重建价格高。工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家（如造价工程师）的参与。估价时点的重新建造成本历史成本估价时点建筑成本指数建造时建筑成本指数开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利
11、润，也不是个别开发商所期望获得的利润。建筑物折旧建筑物市场价值建筑物重新购建价格收益性建筑物的经济寿命，是从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收入小于运营费用的持续时间。估价上的折旧与会计上的折旧是有本质区别的。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应有有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。新开发区在初期，房地产市场一般
12、还未形成，土地收益也还没有，难以适用市场比较法和收益法。在进行房地产估价时，估价时点也是要根据不同需要而有所不同。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法求得的价值称为收益价格。资金的时间价值又称货币的时间价值，是指将来的资金比现在同样多的资金具有更高的价值收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。运用成本法估价，核心是预测净收益。净收益运营费用有效毛收入运营
13、费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包括抵押贷款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整个房地产的价值为前提的。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率（net income ratio，NIR），它是运营费用率的补集，即： NIR1OER营业型房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。在求取净收益时只要求取有形收益，不需要考虑各种无形收益实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。从投资角度来说，当租约租
14、金低于市场租金时，房地产的价值就要高一些；相反，当租约租金高于市场租金时，房地产的价值就要低一些。所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。由于直接资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观
15、判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。不论有无租约限制，租金均应采用正常客观的市场租金。采用假设开发法求得的价值称为剩余价格。假设开发法的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格假设开发法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和未来开发完成的房地产价值预测。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用假设开发法估价不必考虑资金的时间价值。从理论上讲，传统方法测算的结果比较精确，但比较复杂，其精确度取决于开发经营期、各项现金流发生的时间以及各项现金流发生时的数额。最佳的开发利用方式就是开发完成后销售时能获得最高的收益。估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。开发经营期的终点是（假设）取得估价对象的日期，即
