1、标准文案安顺市房地产市场调查报告（草案）09房产第三小组目录一、 安顺市房地产市场环境调查1. 安顺市整体概况2. 2010年安顺市住宅市场分析二、开发区 区域住宅市场成长状况（一）区域住宅市场简述1.安顺房地产市场形成时间：2各档次区域住宅内分布状况3.购买人群变化（二）住宅市场各项指标成长状况1供给和需求量分析2.平均售价3.开发区房地产市场发展趋势4、结论三区域内供应产品特征（一）各档次产品供应状况(二)各档次产品的集合特征（三）区域内表现最好的个案状况（四） 结论四目标市场定位及产品定位 （一）市场定位（二）目标人群特征（三）产品建议一、 安顺市房地产市场环境调查1. 安顺市整体概况：
2、 安顺中国优秀旅游城市，全国甲类旅游开放城市，全国唯一的“深化改革，促进多种经济成分共生繁荣，加快发展”改革试验区，民用航空产业国家高技术产业基地，贵州历史文化名城，是“贵州加快发展的经济特区”，2009年度中国十大特色休闲城市，世界喀斯特风光旅游优选地区，全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。安顺位于贵州省中西部，距贵州省省会贵阳90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”之称。全市总面积9267平方公里，人口269万人，其中少数民族人口占全市总人口的39%。安顺文化底蕴深厚，是贵州历史上开发最早的区域，是贵州省历史文化名城，具有穿洞文化、夜郎文化、牂牁文化、屯堡文化、三国文化、攀岩文
3、化、三线文化等独特的文化优势。普定穿洞古人类文化遗址被誉为”亚洲文明之灯”；中国古代八大神秘文字之一的关岭“红崖天书”世称“千古之谜”；明代军事遗存屯堡村落和关岭古生物化石群堪称“世界唯一”；安顺蜡染被誉为“东方第一染”； 安顺地戏被称为“中国戏剧活化石”。安顺是我党老一辈无产阶级革命家、全国“100位为新中国成立作出突出贡献的英雄模范人物”王若飞同志的故乡；也是中国国民党中常委“谷氏三兄弟”谷正伦、谷正刚、谷正鼎的故地。安顺素有“中国瀑乡”、“屯堡文化之乡”、“蜡染之乡”、“西部之秀”的美誉。境内气候宜人，年平均气温为13.9，城市空气质量优良率达到100%并保持稳定，是国家最早确定的甲类旅
4、游开放城市之一，是“中国优秀旅游城市”和贵州省优先发展重点旅游区及西线旅游中心。全市风景区面积占幅员面积的12以上，远高于全国1%和贵州省4.2%的比例。境内有四个国家AAAA级以上风景区，其中世界著名的黄果树大瀑布和龙宫风景区为国家5A级旅游景区，有格凸河国家4A级风景名胜区、夜郎洞国家4A级风景名胜区、古生物化石群国家地质公园、九龙山国家森林公园，有花江大峡谷、夜郎湖、斯拉河等省级风景名胜区。安顺历来得改革开放之先，是“定产到组”联产承包责任制“顶云经验”的发源地，有“北凤阳，南顶云”之称；是1988年时任贵州省委书记胡锦涛同志亲自指导创建的“深化改革，促进多种经济成分共生繁荣，加快发展”
5、改革试验区；是“民用航空产业国家高技术产业基地”；是省委、省政府确定的“贵州加快发展的经济特区”。 安顺是贵州省西线风景区的中心城市。位于中国贵州省中西部，全市国土面积9267平方千米，人口267万余人，其中布依、苗、回、仡佬等少数民族人口占全市总人口的39%。安顺市是贵州省现有的4个地级市之一，下辖西秀区、平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和安顺经济技术开发区、贵州省黄果树风景名胜区、贵州黎阳高新技术工业园区等县（区）。安顺市辖1个市辖区、2个县、3个自治县、3个特区（副县级派出机构）。安顺市：面积9267平方千米，人口267万，其中少数民族人口
6、占全市总人口的39%。市人民政府驻市府路。 西秀区：面积1705平方千米，人口80万。邮政编码561000。区人民政府驻黄果树大街东段。 平坝县：面积 999平方千米，人口34万。邮政编码561100。县人民政府驻城关镇。 普定县：面积1092平方千米，人口42万。邮政编码562100。县人民政府驻城关镇。 关岭布依族苗族自治县：面积1468平方千米 人口32万。邮政编码561300。自治县人民政府驻关索镇。 镇宁布依族苗族自治县：面积1721平方千米 人口34万。邮政编码561200。自治县人民政府驻城关镇。 紫云苗族布依族自治县：面积2284平方千米 人口32万。邮政编码550800。自治
7、县人民政府驻松山镇。 特区：安顺经济技术开发区：面积170平方千米，人口14万2. 2010年安顺市住宅市场分析 2010年安顺房地产面临前所未有的发展良机，与全省许多城市相比，安顺房地产业形势较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。安顺市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变
8、过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。西秀区、双阳开发区、黔东南地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产。 安顺系贵州省第二大城市，是贵州政治、经济、文化相对发达的地区，是我国西南地区重要的交通枢纽。新中国成立以来，尤其是改革开放20年来，安顺市经济建设取得了巨大成就，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者，在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业就成为了先富起来的这
9、部分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。 2010年是安顺住宅市场飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代高层楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90年代末期高层住宅楼宇呈雨后春笋般，逐步走向规模化。如家喻以浪漫的欧陆式推出，成为欧陆风潮流行的最好说明，高层楼盘逐步走向市场。但到了2010年欧陆概念的高层楼盘又有泛滥的势头，同时，市场中又出现了多个质素较好的高层楼盘，如畔山龙庭、翠麓锦城、派力花园，翰林景都等。它们走精品型的综合素质路线，给高层楼盘赋予了更深一层的定义和内涵，并注入了较高的科技含量，智能化高层住宅又成为
10、一个新热点，其概念至今不断延续和创新。 住宅市场发展到今天，已由地段性，概念性，个性化向综合性智能化素质型高档楼盘过渡和发展，消费者层面也发生了变化，由90年代的暴发户“土包子”转变为90年代“绅士”型的富贵一族，自然对住宅环境的要求也越来越高。 纵观2010年的高层楼盘市场，多数以地段（如体育路）、建筑风格（现代建筑，欧陆式建筑、港式建筑风格）、社区文化等作为高层品牌的支持点，目前高层楼盘竞争到了炽热化程度，大多数会所，园林景观等硬件配套设施档次越来越高，而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵。由于安顺市的许多楼盘多集中于安顺市开发区，所以我们以开发区为例。二、开发区 区域住宅市
11、场成长状况。安顺市开发区住宅市场在2005年以后， 竞争愈显激烈，且供应量日渐增大，住宅市场的销售已明显趋缓。众多开发商对住宅项目的开发真是“又爱又恨”，“爱”的是开发商会有高额的利润回报，“恨”的是在当今体制下开发的风险实在太大。 为此，我们对安顺的住宅市场进行了仔细的研究，对整个市场的未来趋势做了如下的综合预测。 任何一个市场都必须经过： 萌芽 成长 成熟 衰落 更新 安顺开发区的住宅市场目前正处在成长阶段，其未来发展将呈如下势态： （一）区域住宅市场简述A地段优势和环境、景观依旧会是开发商争夺的热点目前安顺市的住宅主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生的。市区内的土地随着开
12、发量的增加而逐渐减少，所以未来的高层除了以地段为优势外，开发商还会以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“畔山龙庭”的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿开发区和双阳附近的地块将会更受开发商青睐。 B高层住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。 安顺市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。 商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相
13、对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如北航路地带、安顺学院附近、火车站附近）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。 C市场将呈“细分化”发展。 安顺市现在的住宅市场大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了市民居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。 未来的住宅将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现安顺市场。 D高层楼盘的质量会越来越高，物业向精品化发
14、展。 在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色住宅将会越来越没有市场。 “供大于求”使今年下半年的住宅市场有可能出现恶性竞争。 据规划局消息，现在报建的住宅已超过XXXX万平方米，“供大于求”是一定存在的事实。新项目的开发者在对现有物业进行分析的基础上，会发掘许多新的卖点，整体素质肯定会比现有物业高，这些项目大多会在今年上半年推出。这必将会造成部份原有物业的滞销。 而资金紧缺的开发商为了使物业尽快变现，减少资金压力，必然会以各种方式变向的降价促销。对价格较敏感的客户自然会被诱导
15、。这必将会导致整个市场价格的动荡，形成高层市场的恶性竞争。 今年，市场郊区化发展已呈较明显趋势，郊区的大户型市场将会吸引部分喜爱优质环境的高层客户。形成高层客户分流，造成高层之间更大的恶性竞争。1.安顺房地产市场形成时间：1978年革开放以后我国的房地产市场得到全面的解放和发展，但由于安顺地处边远，地方财政经济水平差，受到国家资助小，区域经济发展显得十分缓慢，到2003年以前安顺的住宅房地产价格都持续在700元/平方的水平之下，城镇居民住房条件极为恶劣。到了2003年以后，由于地区财政的投入加大，国家对于经济适用房和廉租住房的政策和投入加大，才使得安顺房地产业有了根本的发展。 而近几年，人们对居住环境观念的改变，使得土地市场的供应紧缺，开发商加大了投入力度，政府给予支持，使安顺的土地市场向郊区扩张，所以开发区是未来开发房地产业的重点区域。2各档次区域住宅内分布状况安顺市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：中华西路板块(均价3200元/m2左右) 、市体育路板块（3100元/m2左右）、开发区板块(2900元/m2左右)。 作为本项目区域所在地开发区板块，是安顺市的未来发展中心,也是安顺市房
