1、个人住房假按揭贷款_检查经验交流 - 公共管理 - 个人住房假按揭贷款 检查经验交流 ? 按揭贷款与假按揭贷款定义个人住房按揭贷款是指银行向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人所购住房作为抵押物、开法商提供阶段性担保的贷款。首付款不低于房价的20%、贷款期限最长30年。个人住房假按揭贷款是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。假住房按揭贷款的主要特征一、借款主体的表现特征（一）借款人为关联人。一是一个家庭的多数成员购房。开发商以自身或其他家庭的成员、亲戚朋友作为购房人申请贷款，如父母、妻子、儿女。表现在一开
2、发商申请的房屋贷款中多个借款人姓氏相同，或一个家庭夫妇双方分别购房。二是同一公司内较多员工购房。即开发商以公司员工或员工家属名义作为购房人申请贷款，借款人填写的工作单位往往为房地产开发公司或关联公司。（二）无关联散户按揭。开发商造假手段和水平不断变化并逐步提高,为规避贷款银行和监管部门对贷款档案的现场检查。无关联散户假按揭贷款主体特征较为隐藏。假住房按揭贷款的主要特征二、申贷客体的表现特征（一）客体真实，申贷虚假。这是假按揭贷款最普遍的形式，该类假按揭房屋真实存在，但购房人虚假。具体有：一是用已售房申贷。开发商利用已售出但真实购房人全额交付现金不需办理按揭的房屋申请贷款。二是滞销(或惜售)房申
3、贷。因开发楼盘滞销或压盘惜售等原因，开发商为融通资金，将未售出房以假购房人名义申请贷款。（二）客体虚假。该类假按揭是开发商为套取银行资金，虚拟房号骗贷，性质较为恶劣。形成原因或是银行贷款经办人员与开发商内外勾结，或是信贷人员调查失职。假住房按揭贷款的主要特征三、申贷资料的表现特征（一）购房价格不真实。为套取资金，开发商提供的购房协议中的价格多数高于正常销售价。（二）收入证明虚假。这是假按揭贷款的共性。表现为:一是私刻公章，拟造单位开具；二是借款人非开具单位员工。开具单位真实存在，但被证明人并不是该单位员工。其中，主要是房地产开发商为假购房人开具收入证明的情况；三是开具工资偏高。假按揭贷款的工资
4、收入多数高于正常水平。（三）首付款凭证虚假。开发商对银行要求的首付款收据造假有两种方式，一是对未售出房采用在空白房地产销售款专用收据上直接填写。二是对购房人已现金交全款的房采用将销售收据贴去真实购房人名字复印后填上假购房人名字再复印递交银行的方式。住房按揭贷款案例? x年上半年，环翠联社与房产开发商威海东龙实业集团公司签订了按揭贷款合作协议，其中规定定联社按按揭贷款额的5%收取开发商保证金。同时由山东凯威担保有限公司对所办理的按揭贷款提供担保。至x年8月末，环翠区联社营业部共为该公司所售商品房办理按揭贷款19笔，余额927万元。 x年12月16日 ，环翠农联社营业部向自然人赵洪武、白丽、吕有利
5、、卢晓丽发放共4笔住房按揭贷款，金额分别为75万元、80万元、100万元、97万元的住房按揭贷款，期限10年。以上按揭贷款首付款比例为30%，贷款比例为70%。 检查过程及发现的问题一检查信贷档案? 1、 借款人为关联人借款人同为威海东龙实业集团公司高管或职工。其中吕有利为该公司工程经理（其配偶李玉梅同为该公司职工）；白丽为该公司职工（其配偶李海涛为该公司经理）；赵洪武为该公司项目经理；卢晓丽为该公司项目经理。? 2、 抵押无效人所购商品房均为期房，均未办理抵押预登记。借款人同时提供了套个人自有住房作为抵押物，但未办理抵押登记? 3、保证敞口大。按揭保证人山东凯威担保有限公司提供100万元保证
6、金，担保按揭贷款金额927万元。? 4、借款人收入证明资料不规范借款人工作单位出具了名借款的收入证明，收入在万元至万元间，但未提供相关的工资表及纳税证明资料检查过程及发现的问题（续）二检查资金流向 调阅了贷款发放日相关的会计传票，发现存在按揭贷款交纳贷款利息问题。 x年12月16日，白丽、吕有利、卢晓丽、赵洪武分别办理按揭贷款80万元、100万元、97万元、75万元，共计352万元，同日分别转入入东龙实业集团公司3305784.81元，转入入该公司按揭贷款保证金户17.6万元，差额部分38215.19元，支付了上述4人当月按揭贷款利息8685.27元、10856.59元、10530.89元、8
7、142.44元。 检查过程及发现的问题（续）三进行实地调查对按揭借款人所购商品房进行调查,发现存在以下问题：一是借款人所购房产未出售。x年11月28日，购房人赵洪武与房产开发商威海东龙实业集团公司签订了一份商品房预售合同，购买位于环翠区和平路1127号楼103室商品房，建筑面积为205.2平方米，每平米单价5184元，总售价1078757元。x年12月8日，环翠联社营业部与赵洪武签订1笔75万元按揭贷款合同，并向其发放75万元贷款。但经实地调查，至x年11月10日，该住房仍未出卖。二是购房人非按揭借款人。x年11月9日，购房人白丽与房产开发商威海东龙实业集团公司签订了一份商品房预售合同，购买位
8、于环翠区和平路1127号楼503室商品房，建筑面积为206.63平方米，每平米单价5520元，总售价1155598元。x年12月8日，环翠联社营业部与白丽签订1笔80万元按揭贷款合同，并向其发放80万元贷款。但经实地调查，该房产的实际购买人为邹本学而非借款人白丽(其配偶李海涛) 。三是实际房价与商品房预售合同价不相符。假住房按揭贷款的检查经验金额大、笔数多、时间集中。开发商办理假按揭贷款往往几笔或上十笔，办理时点较为集中。在检查中，可以此为线索重点核查近一天或两天该公司申请的按揭贷款，往往能够有所收获。检查开发商或有关企业贷款或承兑到期情况。有时银行明知该借款人未购买房屋，但由于要还公司类贷款，而与开发商商量办理假按揭 , 这可能与贷款或承兑票据到期有关 。从贷款资料中寻找疑点。一是贷款审批表配偶栏中填的是开发商，或从户口簿复印件中能看出借款人是开发商的家人 ，检查人员注意从借款人身份特征等档案资料中寻找线索。二是从收入证明、职业等资料中查找线索。检查按揭贷款还本还息情况。如发现按揭贷款存在统一还本付息或按揭贷款集中出现违约,该按揭贷款可能为假按揭贷款。调查按揭开发商所建楼盘情况。核对借款人所购楼盘是否存在,购房人与按揭借款人是否一致 ;了解楼盘价格,调查是否存在按揭贷款房价高于开发商售楼处销售价。
