1、一、物业管理招标书实例本物业项目由 开发建设，为推进物业管理服务的市场化运作，加强该住宅小区的物业管理，将物业管理竞争机制引向深入，决定采用向社会公开招标方式聘请物业服务公司进行管理。（一）本物业项目规划建设基本情况概述：1总占地面积： 平方米；2总建筑面积： 平方米；3多层住宅楼共 栋，单元式住宅 套，公寓 间；4综合楼 栋，建筑面积 平方米；5公用设施及公共场所（地）情况：（1）道路：车行道 平方米；人行道 平方米；（2）绿化面积 平方米；（3）污水管长 米，污水检查井 座；雨水管长 米，雨水检查井 座，雨水进水井 座；（4）化粪池 座；（5）路灯 盏；（6）垃圾箱 个；（7）体育设施：
2、个，占地面积 平方米；（8）停车场 个，总占地面积 平方米，车位 个。（二）物业管理的内容：1物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；2物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务；3物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；4物业管理区域内的绿化养护和管理；5物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；6供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；7物业管理区域的日常安全巡查服务；8物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的账务管理，物业档案资料的保管；9物业管理区域内业主、
3、使用人装饰、装修物业的行为管理；10物业管理区域内建筑及智能系统的日常维修养护；11社区文化活动；12住宅区档案资料管理；13法律政策及合同规定的其他事项。（三）物业管理的要求：1按专业化的要求配置管理服务人员；2物业管理服务与收费质价相符；3成为执行物业管理法规和服务标准化的典范；为本物业项目的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。（四）投标人的条件1依法注册登记、具有独立法人资格，并有一级物业管理资质的物业服务企业；2具有经营管理相似物业 10 万平方米以上的管理经验。（五）投标文件的编制要求1管理服务理念和目标要求结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置
4、及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。2项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。3管理服务人员配置拟配小区（项目）经理、主要工程技术管理人员的姓名、年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限、经历；其他岗位人员拟配人选、数量、职称。4物业管理用房及相应管理设施的配置提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。5物业管理服务分项标准与承诺（1）房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺；（2）房屋零星小修、急修质量标准和保质期
5、承诺；（3）维修工程质量合格率和回访验收率承诺；（4）电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺；（5）街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺；（6）街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺；（7）住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺；（8）小区街坊道路管护措施和完好率承诺；（9）小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺；（10）管理服务质量投诉处理及时率承诺；（11）业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺。6物业的维修养护管理，保洁、保安、护绿
6、工作的实施方案（1）对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；（2）物业管理区域内共用设施设备的维修措施；（3）业主、使用人装饰、装修物业的管理措施；（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；（5）保障物业管理区域内环境清洁度的措施；（6）物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述；（7）小区绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施。7物业维修和管理的应急措施（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；（2）小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；（4）雨、
7、污水管及排水管网阻塞的应急措施；（5）电梯突然停运或机电故障的应急措施；（6）发生火警时的应急措施。8丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。9智能化设施的管理与维修方案。10施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。11提供临时管理规约的建议稿。（六）投标报价要求根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。（七）有关说明：1中标单位应根据物业管理条例及其实施细则和与本物业项目开发单位签订住宅区物业委托管理合同对本物业项目物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。2本物业项目委托管理的期限为 年。3原物业管理单位在本物业项目使用的属于该住
8、宅小区所有的商业用房、管理用房及有关财产和经费应移交给中标单位。4在定标后一个月内由本物业项目开发单位组织移交接管工作。5在定标后三个月内由中标单位协助本物业项目开发单位组织召开业主大会，选举产生业主委员会。6本物业项目开发单位将在业主委员会成立后二个月内按物业管理条例的规定划拨公用设施专用基金。7本物业项目开发单位将在定标后一个月内按物业管理条例及其实施细则的规定向物业管理单位提供物业管理用房和商业用房。8住宅区管理服务费收取标准执行市物价局批准的标准。9在做标书时统一以 年 月 日为进驻时间。10中标单位可按住宅区每年管理费基本支出的 提取物业服务公司利润。11中标单位应交纳风险抵押金 万
9、元，如不能完成投标指标和市级优秀管理小区物业管理指标，抵押金不予返还，押金期限为 年。（八）物业管理标准及奖罚：1本物业项目的物业管理标准执行全国城市物业管理优秀小区评分标准以及标书、委托管理合同的有关规定。2每年对住宅区进行考核评比，如达不到上述规定要求，则可终止委托管理合同进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任；如达到了规定要求，则按合同给予奖励。（九）其他事项：违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标领导小组按规定给予处罚，取消其投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果及损失由责任者自负。（十）本物业项目物业管理标书的项目和要求
10、：1竞标单位拟采取的管理方式。包括：内部管理架构、机构设置、运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等。2管理人员配备。包括：管理处正、副主任简历、各类人员数量、文化素质、正式工和临时工的比例、自有人员和待聘待调人员、各岗位人员的配置等。3管理人员的培训。包括培训计划、方式、目标等。4管理工作必需的物质装备计划情况。包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、工具以及通信、治安装备及办公用品等。5经费收支预算。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按规定测定，无文件规定的按市场价测定。另外应列出收支盈亏情况测算，增收节支措施。6管理规章制度。包括公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作制度和管
11、理人员考核制度。7住宅区档案的建立和管理。8备项管理指标的承诺，包括：（1）房屋完好率；（2）房屋零修、急修及时率；（3）维修工程质量合格率；（4）管理费收缴率；（5）绿化完好率；（6）清洁、保洁率。（十一）投标书送达的要求1投标单位应于 年 月 日前至 领取标书。2招标人自行踏勘招标物业现场。3投标单位应根据本招标文件的要求，编制投标书共 套，并加盖投标企业法定代表人印章，于 年 月 日截标前，送达招标人处，逾期送达的，视作为放弃投标。投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。（十二）开标的时间，地点：1开标的时间： 年 月 日；2开标的地点： ；3本项目的评标委员会成员共设 人；4评标陈述时间 分钟之内，再就物业管理方案进行答辩。（十三）招标人及联系方式：招标人： 地 址： 电 话： 3
