1、,海南陵水湾低密度住宅区规划设计中期汇报,2006.7,同济大学建筑设计研究院 2006年7月,案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计方案演进总平面三维结构示意规划道路结构住宅风格意向局部设计意向市政设计构思,目 录,第一部分 现状研究,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,1.自然区位条件,自然条件 本案基地位于海南省东南部的陵水黎族自治县，介于东经10945北纬1822-1847之间，自然条件优越，资源丰富。东北接万宁
2、市，西北与保亭和琼中县毗邻，西南与三亚市接壤，东南临南海。地质构造大部分为花岗岩构成，气候温和，光照充足，雨量充沛。年日照时数2444小时，年太阳辐射量13万卡/CM左右。年平均温度24，极端最高温度37。属于热带季风岛屿型气候。全年降雨量1500-2500毫米左右，但分布不够均匀。5-10月份为雨季，雨季降雨量约占全年降雨量的80%左右。,z,作为面向世界的开发项目，其以北的区域都是潜在的市场区，其中分布的主要城市有莫斯科、海参崴、北京、东京、首尔、上海、香港等。其中大部分都是处在温带、亚热带和亚寒带内，基地所处的热带气候对于这些区域的居民有明显的吸引力。,宏观区位,与国际主要城市距离：纽约
3、：13400公里；伦敦：9700公里；巴黎：9650公里；莫斯科：7150公里；东京：3500公里；首尔：2700公里,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,微观区位 微观上，基地处在海南省的南端，面向南海，与西侧的三亚市以及三亚机场的交通距离都在40分钟左右。基地的北面为东线高速公路，南面临近224国道，交通比较便利。基地所面对的清水湾整体海岸线长度约15公里，东南向可遥望猴岛自然保护区。除北面为山体外，东、西侧现状都为耕地。基地
4、距离海岸线越1公里，保证其既可以享受海景资源，又能减少海雾、潮气等因素的不良影响。,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,2.场地分析,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,高度分析,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发
5、策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,坡度分析 基地现状主要为自然山体，整体坡度较大，主体部分坡度基本都在30%以上，局部坡度可达50%以上，属于陡坡。,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,坡向分析,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研
6、究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,景观视线分析,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,景观视线分析,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,景观视线分析,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山
7、地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,用地综合评价,高程,坡度,坡向,视线,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,海南陵水湾低密度住宅区规划设计PLAN OF LOW DENSITY RESIDENTAL AREA OF LINSHUIWAN,HAINAN,同济大学建筑设计研究院 2006.7,植被 基地由于地表坡度较大，因此受地表径流和海风的侵蚀作用明显，导致土壤层较薄，无法生
8、长大型乔木，以灌木和草本植物为主。而在山坳和缓坡地由于土壤保护较好，局部有椰树等乔木生长。,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,.上级规划概况,陵水海滨风景名胜区总体规划（20052020）是本规划的上一层次规划，也是其重要的规划依据之一。在该规划中，基地所处的区域为园地，因此在开发中必须强调对基地所在区域的自然环境的保护，注意适度开发。,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略
9、开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,第二部分 项目策划,.项目定位本项目的开发定位是针对国内最高端以及国际上较高端市场，结合当地的环境保护与改造，为客户提供一个具有顶级景观与服务的第二乃至第一居所，打造具有国际影响力的低密度住宅典范。,海南陵水湾低密度住宅区规划设计PLAN OF LOW DENSITY RESIDENTAL AREA OF LINSHUIWAN,HAINAN,同济大学建筑设计研究院 2006.7,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究
10、山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业,.客户人群特点收入层次很高，具有较强的消费能力；年龄多在3050岁之间，精力较为旺盛；多处在事业巅峰期，业务繁忙；社交面广阔，社会联系较多；追求物质与精神生活的层次，注意细节；,本项目因为是针对高端市场，因此客户定位在国内针对的是收入层次最高，有进行“生态移民”需求的人群，在国际上也是针对具有较高收入的人群。这类人群的特点是：,客户人群需求特点2.1 环境要求：很好的环境景观，尽可能要求景观入户，良好的气候条件和宜人的绿化；2.2 交通要求：尽可能压缩交通时间，因此住宅的交通便捷性是他们很重要的考虑因素。2.3 服务要求：服务的内容包括以下方面：商
11、业服务所购买的商品多为高档消费品、奢侈品，因此希望有便捷的交通方式能够将居所与这些购物场所联系起来；日常生活服务要求周到、方便，尽量做到随叫随到；配套服务要求能够保证较高的服务质量，尽量做到个性化、人性化和特色化。2.4 住宅本身的要求：对于高收入的人群来说，住宅本身除了满足一般的居住要求外，还具有以下特点：面积较大，以独立式为主；住宅功能细分；住宅私密性较强。2.5 非物质要求：社交；健身；精神与文化享受。,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京
12、壹千栋方案设计,.优劣势比较分析3.1 优势分析良好的热带自然气候条件；背山面海，环境宜人；优良的海景资源；与海岸线距离适中，既能享受海景，又避免了海雾、潮气等不良影响；国内同类型的产品尚没有，属于市场的空白区；距离香港这一国际大都市距离较近，可通过飞机或游艇直达；3.2 劣势分析三亚机场国际航班少，无法起降大型客机，导致与主要城市交通距离变大；三亚市本身的商业服务水平较低，能与项目相匹配的服务设施较少；基地本身植被较差，地形地势不适于大型乔木生长；基地地质以岩石为主，建造成本较高；,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山
13、地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,.开发策略4.1 环境改造与住宅开发相结合 由于基地所处区域拥有良好的自然环境，因此项目开发必须避免对原有环境的破坏。但是基地本身的条件限制，使得山体无法形成较为完整的生态系统，所以必须在环境保护的基础上进行生态改造，形成拥有乔木、灌木、草坪等多层次的绿化体系，以此达到对生态系统进行改造的目的，同时也能改善原有的山体景观。住宅的开发应贯彻低密度、与环境相融合的原则。尽量将住宅融入绿化体系中，避免对山体景观的破坏，达到人与自然的和谐共处。,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及
14、需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,4.2“无缝”交通 能否实现交通上的高度可达性是决定项目成败的关键。由于基地与主要客源之间的联系需要通过多种交通方式之间的换乘实现，因此必须实现各个方式之间的“无缝”衔接，尽可能做到“门对门”的服务。具体来说可以以三亚机场的公务机队实现与主要城市之间的远程快速联系；公务车队保证基地与机场以及岛内各地的联系；游艇则可以将客户方便的送达各个旅游休闲区域；社区内使用电瓶车接送，减少对环境的影响；远期直升机则可以实现基地与香港、深圳等大都市的快捷联系。,现状研究自然区
15、位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,4.3 特色化的住宅设计住宅的建设不仅要保证与其定位相当的硬件设施的配套，同时还应强调其特色与个性。强调住宅与环境相互融合，相互协调，互为一体；应充分发挥基地良好的景观资源，在“景观入户”的基础上，尽可能做到主要房间的“景观入室”。将住宅与公共空间以及其他住宅之间进行分隔，强调住宅空间的私密性；增加适合于本项目的特色元素。,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开
16、发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,4.4 完善的服务体系项目的服务措施应力争做到尽善尽美，且能够快速响应。其内容主要包括以下方面：交通服务家政服务：应能够实现对家庭生活的各个方面的全方位覆盖，包括餐饮、卫生、递送、园艺、家教等等；配套服务：包括教育、医疗、治安等，除应保证服务的质量外，还应尽可能做到上门服务；休闲健身服务：包括休闲、健身、文化娱乐等，其设施主要为会员式，并应控制规模，在档次上予以一定的区分。,现状研究自然区位条件场地分析上级规划概况项目策划项目定位客户特点及需求优劣势比较分析开发策略开发内容专题研究山地建筑低密度豪华住宅原生态聚落生态观光农业案例研究佘山高尔夫郡深圳华侨城北京壹千栋方案设计,4.5 高层次社区的营造作为一个社区，除硬件设施以外，更应该注重精神层面的氛围营造，而作为一个高档社区，丰富的社交生活有利于强化社区的归属感，增强社区的吸引力。社区可以有意识经常举行一些活动，增强居民社区生活的参与性，也加强居民之间的联系。在社区的建设初期应该将这种需求考虑在内。,现状研究自然区位条件场
