1、节节点点主主要要阶阶段段主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容协协办办部部门门工工作作内内容容主主办办部部门门协协办办部部门门土土地地获获取取阶阶段段土土地地信信息息收收集集 现现状状图图落落实实地地块块具具体体位位置置及及周周边边情情况况发发展展中中心心规规划划设设计计条条件件落落实实规规划划条条件件，了了解解限限制制性性条条件件发发展展中中心心现现场场踏踏勘勘对对地地块块现现状状、地地质质条条件件、是是否否有有地地下下埋埋藏藏物物等等影影响响开开发发的的因因素素详详细细了了解解。发发展展中中心心了了解解周周边边配配套套情情况况了了解解地地块块周周遍遍的的商
2、商业业、教教育育、交交通通等等情情况况发发展展中中心心了了解解该该区区域域未未来来规规划划情情况况了了解解地地块块所所属属区区域域的的规规划划，对对以以后后项项目目开开发发的的影影响响和和支支撑撑。发发展展中中心心土土地地初初判判了了解解地地块块的的上上市市方方式式和和土土地地款款同同土土地地所所有有方方进进行行接接触触，了了解解土土地地出出让让方方式式和和土土地地款款，以以及及能能否否调调整整。发发展展中中心心了了解解当当地地的的建建安安成成本本、政政府府收收费费项项目目和和具具体体情情况况成成本本测测算算发发展展中中心心了了解解当当地地的的房房地地产产市市场场状状况况 产产品品形形式式、开
3、开发发周周期期的的安安排排发发展展中中心心土土地地深深判判可可行行性性研研究究报报告告现现状状图图（四四至至电电子子文文件件）发发展展中中心心市市场场深深度度调调研研销销售售：参参与与市市场场调调查查，进进行行地地块块周周边边及及辐辐射射范范围围内内的的客客户户分分析析、产产品品分分析析、市市场场竞竞争争分分析析等等研研发发部部：负负责责协协助助进进行行区区域域市市场场调调研研发发展展中中心心销销售售部部研研发发部部项项目目最最终终定定位位销销售售 研研发发部部：根根据据以以往往及及周周边边项项目目成成交交客客户户分分析析和和产产品品分分析析等等，对对项项目目定定位位、客客户户定定位位、产产品
4、品定定位位提提出出策策略略性性建建议议发发展展中中心心销销售售部部研研发发部部成成本本测测算算：针针对对多多个个方方案案进进行行初初步步成成本本测测算算、利利润润率率分分析析及及比比选选研研发发：协协助助进进行行方方案案设设计计和和成成本本测测算算发发展展中中心心、运运营营部部 研研发发部部开开发发周周期期及及付付款款计计划划工工程程部部、开开发发部部、销销售售：根根据据土土地地的的开开工工条条件件、市市场场情情况况，共共同同制制定定开开发发节节奏奏。发发展展中中心心工工程程部部开开发发部部销销售售项项目目方方案案确确定定发发展展中中心心、研研发发部部现现金金流流测测算算发发展展中中心心寻寻找
5、找合合作作资资金金项项目目招招商商报报告告（前前期期阶阶段段）区区域域宏宏微微观观市市场场研研究究发发展展中中心心项项目目招招商商版版盈盈利利能能力力分分析析发发展展中中心心、运运营营部部明明确确合合作作伙伙伴伴、寻寻找找合合作作方方式式（招招商商阶阶段段）项项目目商商业业策策划划书书财财务务中中心心：制制定定项项目目财财务务数数据据发发展展中中心心财财务务中中心心合合作作伙伙伴伴确确定定财财务务中中心心、集集团团资资管管部部：制制定定合合作作方方式式、投投资资回回报报发发展展中中心心财财务务中中心心、集集团团资资管管部部合合作作方方案案确确定定发发展展中中心心财财务务中中心心、集集团团资资管
6、管部部合合作作细细节节确确定定发发展展中中心心财财务务中中心心、集集团团资资管管部部引引资资（商商业业计计划划书书）签签署署战战略略合合作作协协议议财财务务中中心心、集集团团资资管管部部：制制定定合合作作方方式式、投投资资回回报报综综合合管管理理部部：协协议议盖盖章章，存存档档发发展展中中心心财财务务中中心心、集集团团资资管管部部、综综合合管管理理部部第 1 页，共 25 页合合作作实实施施（实实施施阶阶段段）合合作作公公司司成成立立及及相相关关手手续续办办理理财财务务中中心心、集集团团资资管管部部：协协助助办办理理股股权权、增增资资等等相相关关财财务务问问题题。综综合合管管理理部部：工工商商
7、局局办办理理公公司司注注册册发发展展中中心心财财务务中中心心、集集团团资资管管部部、综综合合管管理理部部投投标标、摘摘牌牌投投方方案案标标项项目目方方案案确确定定发发展展中中心心投投经经济济标标确确定定土土地地上上限限发发展展中中心心拍拍卖卖竞竞争争对对手手分分析析、确确定定土土地地上上限限、价价格格敏敏感感性性分分析析、制制定定拍拍卖卖战战术术发发展展中中心心挂挂牌牌竞竞争争对对手手分分析析、确确定定土土地地上上限限、价价格格敏敏感感性性分分析析、制制定定出出价价战战术术发发展展中中心心获获取取土土地地签签订订土土地地出出让让合合同同确确定定用用地地图图、桩桩点点坐坐标标、用用地地条条件件交
8、交纳纳政政府府净净收收益益，契契税税，交交易易费费法法务务：合合同同条条款款的的草草拟拟和和完完善善财财务务：提提供供资资金金发发展展中中心心法法务务财财务务部部用用地地规规划划许许可可证证土土地地出出让让合合同同发发展展部部：提提供供土土地地出出让让合合同同开开发发部部发发展展部部出出让让金金、交交易易费费交交费费证证明明财财务务：提提供供资资金金缴缴纳纳出出让让金金、交交易易费费开开发发部部财财务务确确权权企企业业投投资资项项目目备备案案办办理理房房地地产产开开发发资资质质预预审审表表开开发发部部委委托托工工程程咨咨询询资资格格机机构构编编制制申申请请报报告告研研发发：协协助助提提供供相相
9、关关项项目目资资料料开开发发部部研研发发向向项项目目备备案案机机关关提提交交申申请请报报告告开开发发部部建建设设用用地地规规划划许许可可证证开开发发部部原原地地上上物物土土地地证证登登报报声声明明（原原有有土土地地证证作作废废）发发展展部部土土地地补补偿偿费费（原原户户主主需需交交纳纳的的土土地地使使用用费费）发发展展部部土土地地出出让让合合同同发发展展中中心心：提提供供土土地地出出让让合合同同、付付款款凭凭证证及及相相关关图图纸纸开开发发部部发发展展中中心心核核定定用用地地图图、核核定定用用地地相相关关图图、规规划划地地界界坐坐标标图图开开发发部部交交费费证证明明缴缴纳纳土土地地费费用用发发
10、展展部部1：500现现状状地地形形图图3份份（反反楼楼座座）开开发发部部详详规规研研发发：委委托托设设计计详详规规开开发发部部研研发发办办理理土土地地证证土土地地出出让让合合同同发发展展部部交交费费证证明明缴缴纳纳土土地地费费用用发发展展部部建建设设用用地地规规划划许许可可证证开开发发部部地地籍籍图图4 4份份（薄薄膜膜图图）开开发发部部土土地地获获取取阶阶段段节节点点主主要要阶阶段段主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容协协办办部部门门工工作作内内容容主主办办部部门门协协办办部部门门第 2 页，共 25 页土土地地登登记记申申请请书书开开发发部部土土地地确确
11、权权来来源源证证明明文文件件开开发发部部申申请请人人主主体体资资格格证证明明、法法人人代代表表证证明明或或个个人人身身份份证证明明综综管管：提提供供相相关关证证明明资资料料开开发发部部综综管管规规划划设设计计阶阶段段区区域域市市场场调调研研1、项项目目所所在在地地房房地地产产市市场场总总体体供供求求现现状状2、项项目目周周边边竞竞争争性性楼楼盘盘调调查查销销售售：参参与与协协助助研研发发对对区区域域内内及及周周边边进进行行市市场场分分析析、客客户户需需求求分分析析、产产品品分分析析、已已成成交交客客户户分分析析、竞竞争争楼楼盘盘分分析析等等研研发发部部销销售售部部3、项项目目所所在在商商圈圈或
12、或临临近近商商圈圈现现状状调调研研（商商业业部部分分）商商圈圈主主要要商商业业业业态态分分布布状状况况、经经营营状状况况、经经营营特特点点、预预期期发发展展方方向向商商业业招招商商部部：针针对对重重点点商商家家进进行行专专向向访访谈谈同同时时组组织织相相关关专专业业人人士士进进行行专专业业论论证证商商业业策策划划部部市市场场组组商商业业招招商商部部4、同同期期操操作作商商业业地地产产项项目目调调查查（商商业业部部分分）竞竞争争项项目目开开发发规规模模、定定位位种种类类、操操作作方方式式、开开发发周周期期提提取取数数据据库库相相关关数数据据进进行行重重点点分分析析、竞竞争争项项目目实实地地调调研
13、研了了解解相相关关信信息息商商业业招招商商部部：运运用用顺顺驰驰商商会会操操作作平平台台，重重点点访访谈谈了了解解重重点点商商家家对对竞竞争争项项目目的的相相关关看看法法、同同时时了了解解投投资资客客户户对对竞竞争争项项目目的的投投资资意意向向商商业业策策划划部部市市场场组组商商业业招招商商部部项项目目定定位位公公建建部部分分拟拟选选业业态态种种类类确确定定、所所选选业业态态数数量量确确定定通通过过行行业业发发展展状状况况分分析析，消消费费需需求求分分析析确确定定可可开开发发公公建建部部分分业业态态种种类类。结结合合市市场场相相关关类类型型物物业业供供求求状状况况确确定定所所选选业业态态开开发
14、发数数量量商商业业招招商商部部 商商业业销销售售部部：配配合合完完成成公公建建部部分分业业态态选选择择与与数数量量确确定定商商业业策策划划部部商商业业招招商商部部商商业业销销售售部部市市场场定定位位、客客户户定定位位、产产品品定定位位、价价格格定定位位研研发发：依依据据控控规规指指标标提提供供产产品品类类型型建建议议，协协助助项项目目定定位位工工作作商商业业招招商商：配配合合完完成成公公建建类类定定位位销销售售体体系系商商业业策策划划研研发发部部商商业业招招商商部部经经济济测测算算运运营营：逐逐步步细细化化成成本本测测算算及及利利润润率率分分析析财财务务：现现金金流流测测算算研研发发部部运运营
15、营部部财财务务部部项项目目发发展展报报告告开开发发计计划划销销售售：根根据据宗宗地地状状况况、市市场场条条件件和和公公司司的的回回款款要要求求，协协同同研研发发部部初初步步制制定定土土地地开开发发计计划划和和销销售售计计划划。商商业业：结结合合市市场场现现状状配配合合研研发发完完成成项项目目公公建建部部分分开开发发不不同同业业态态产产品品开开发发顺顺序序建建议议工工程程：根根据据工工程程情情况况排排定定工工期期研研发发销销售售工工程程商商业业项项目目考考核核指指标标初初定定运运营营：提提供供初初步步的的项项目目开开发发排排期期和和总总体体经经济济指指标标要要求求及及各各阶阶段段经经济济指指标标
16、要要求求销销管管运运营营资资金金流流工工程程：根根据据工工期期制制定定工工程程款款支支付付计计划划开开发发：配配套套费费及及土土地地款款支支付付计计划划财财务务工工程程、开开发发办办理理土土地地证证节节点点主主要要阶阶段段主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容协协办办部部门门工工作作内内容容主主办办部部门门协协办办部部门门第 3 页，共 25 页设设计计前前期期明明确确产产品品设设计计思思路路销销售售：根根据据区区域域市市场场内内客客户户需需求求状状况况和和在在销销楼楼盘盘热热销销产产品品分分析析，对对户户型型设设计计、户户型型配配比比、面面积积区区间间、景景观观规规划划、建建筑筑风风格格、配配套套标标准准等等规规划划设设计计提提出出改改善善性性意意见见研研发发销销售售明明确确设设计计院院选选择择标标准准研研发发制制定定设设计计组组织织计计划划研研发发方方案案设设计计组组织织方方案案与与设设计计院院选选择择与与合合同同签签订订法法务务：合合同同文文义义审审核核运运营营：成成本本审审核核研研发发运运营营部部、法法务务部部制制订订规规划划、景景观观及及建建
