1、1上饶市房地产市场调研报告上饶市房地产市场调研报告深圳市鑫联企业形象策划有限公司深圳市鑫联企业形象策划有限公司2报告框架报告框架上饶市房地产住宅市场分析上饶市房地产住宅市场分析上饶市重点个案分析上饶市重点个案分析上饶市房地产产品及营销分析上饶市房地产产品及营销分析2 23 34 4上饶市房地产商业分析上饶市房地产商业分析5 5调研总结调研总结6 6上饶市宏观环境及政策分析上饶市宏观环境及政策分析1 13PART 1 上饶市宏观环境及政策分析4上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南靠福建、北接安徽，下辖12个县区。行政区面积22791平方公里，人口728万。信州区，是上饶市政治、经济、文化中心。全
2、区总面积3388平方公里，行政区辖四乡二镇三个街道办事处。城区面积14平方公里，全区人口约45万人。交通，信州区交通便利，浙赣铁路穿区而过，横南铁路在上饶接轨，上海至南宁的320国道及黎温高速公路横贯市区东西，以信州区为中心的公路四通八达。同时，信州区周边旅游资源丰富，东临三清山，西接圭峰、龙虎山，南通武夷山，北连黄山，是江南旅游景区的中介结合点，有旅游热线中转站的独特优势。信州区信州区上饶市区-信州区是上饶市的经济行政文化中心，交通便利，旅游资源丰富上饶市上饶市南昌南昌PART 1 宏观环境分析/城市概况55上饶市发展目标：u牢固树立“依托中心城区，服务全市发展”的工作理念，围绕“做大做强中
3、心城区”的发展目标，坚持走“工业支撑、商贸兴区”的发展路子，强力主攻园区、城区、郊区u在“十二五”开局之年实现财政总收入过10亿元，到“十二五”期末，实现国内生产总值达230亿元，财政总收入达20亿元，固定资产投资达500亿元，社会消费品零售总额达200亿元，城镇化率达70%2010年上饶市信州区主要经济指标国内生产总值115.43财政总收入7.81固定资产投资190.43社会消费品零售总额56.32上饶市区-信州区多项经济指标均占到全市总体的25%以上，牵引赣东北区域及辐射长三角、珠三江区域经济发展PART 1 宏观环境分析/城市规划6上饶社会固定资产投资、消费品零售总额及居民储蓄总额均保持
4、高增长态势，为房地产的发展提供了强大的动力数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告2010年全市累计完成房地产开发投资66.62亿元，与去年同期相比增长30.42%，其中：住宅完成投资54.45亿元，同比增长35.35%,占投资总额的81.73%；市中心城区完成投资30.19亿元,同比增长46.98%。其中住宅完成投资25.15亿元，同比增长56.89%，占投资总额的83.3%。2010年全市实现社会消费品零售总额330.5亿元，同比增长19.6%。PART 1 宏观环境分析/宏观经济77上饶城市经济基础对比省内其他城市略显一般，但增长势头迅猛2010年上饶市的GDP达到901亿元
5、，省内排名第四，与南昌全年2207亿元仍存在差距，但与赣州1119亿元和九江1032亿元相差不大，处在同一层次。纵观2006年-2010年，上饶城市在5年的时间里，基本实现了GDP翻一番，城市经济发展处于快速上升期，未来发展潜力巨大。数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告上饶城市历年GDP情况 （单位：亿元）江西省各个城市2010年城市GDP情况对比PART 1 宏观环境分析/宏观经济8数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告工业主导地位更加凸显，经济结构优化进程加快2010年上饶经济三大产业的结构比重为：16.8：51.0：32.2；第二产业所占比重有所上升，产业结
6、构日益优化。上饶市拥有省级以上农业龙头企业70家，数量继续位居全省首位。2010年全市净增个体户2.84万户，新增私营企业2778户，注册资本达到406.6亿元。全市经济结构正在形成多元发展、多极增长的新格局。上饶三产比例结构状况 单位:%PART 1 宏观环境分析/城市经济9数据来源：上饶政府工作报告工业的快速发展，促成了居民收入提高，增强居民消费能力；同时促成了一批高收入阶层的形成，形成极强的消费能力园区经济集聚效应突显。全市工业园区实际开发面积位居全省第五，主导产业地位提升。逐步形成了以有色金属、光伏、机电光学和新型建材为主导产业的发展格局。全年有色金属、新能源、机电光学、新型建材四大主
7、导产业共完成规模以上工业增加值167.01亿元，同比增长28.03%，占规模以上增加值比重达到62.75%。产业结构调整步伐进一步加快。PART 1 宏观环境分析/城市经济10102010年，全市实现规模以上工业增加值379.29亿元，同比增长19.5%2010年，全市接待旅游者1986.8万人次，同比增长32.8%，实现旅游综合总收入143.3亿元，增长38.9%；全年居民消费价格指数比上年上涨3.1%，涨幅高于上年4.3个百分点。2010年全市商品房销售面积达336.51万平方米，同比增长22.79%；商品住宅交易面积达284.07万平方米，同比增长21.43%，占商品房销售面积的84.5
8、2%；市中心城区商品房销售面积92.92万平方米，同比增长21.69%，其中商品住宅销售面积76.98平方米，同比增长29.2%，占商品房销售面积的82.84%。结合全年的固定资产投资与房地产的开发投资看，上饶市工业投资巨大；工业的快速发展对城市消费提升有巨大的拉动作用城市工业、旅游业收入持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的动力；10年房地产市场销售火爆，市中心城区销售92.92万数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告PART 1 宏观环境分析/城市经济11数据来源：上饶政府工作报告上饶人均可支配收入每年保持10%以上增速递增，但收入水平在省内仍处于落后阵营，消费能力有待挖
9、掘u2010年，上饶市区居民人均可支配收入15535.06元，增速一直保持在10%以上，按照国际惯例，此时城市房地产发展跨入高速增长阶段，各类产业都将蓬勃发展，城市化进程加快。u全省11个地市的对比中，上饶市人均可支配收入依旧处于落后阶段，未来城市消费能力提升空间广。江西省各个城市2010年人均可支配收入情况（元）PART 1 宏观环境分析/城市经济12截止2010年，信州区人口约45万，根据十二五规划，争取2015年人口将突破100万，步入江西四个特大城市行列。从江西各地房地产开发情况来看，区域人口是支撑房地业发展的最重要因素。（江西县市外出劳务人员比重较大）目前人口数量（单位：万）2020
10、年规划人口（单位：万）所占人口百分比老城-带湖片区19.135.548.8中心区8.211.816.5旭日区611.115.3三江区3.95.87.9新站片区3.65.37.0水南区22.63.5罗桥区2.23.54.7截止2010年，信州区人口约45万，人口出生率在1.39、人口自然增长率约0.79。据此推算，2015年预计发展到约100万人。PART 1 宏观环境分析/城市人口1313上饶主要年份人口结构状况 单位:%u上饶15-64岁人口比例呈现快速上涨去，是劳动年龄人口的“黄金”时期，即形成了一个少儿与老年抚养负担均相对较轻、劳动力资源相对丰富的“人口红利”期。上饶人口发展呈现“两头小
11、、中间大”特征，劳动力资源富足更有利于城市工业的发展，未来消费能力有较大空间提升PART 1 宏观环境分析/人口结构14上饶的经济结构使收入结构呈金字塔分布，大量的中高收入人群，形成较强的消费力上饶是一个资源型城市，其收入结构状况呈金字塔分布，中高收入人群占到一定比例，他们对房地产的高品质项目有需求并且能够消化。高收入人群：企业主、矿主等高收入人群：企业主、矿主等中高收入人群：公务员中高收入人群：公务员 ，私营业，私营业主，企业中高层管理人员主，企业中高层管理人员中低收入人口：在岗职工，普通中低收入人口：在岗职工，普通小生意者小生意者以旅游资源占主导的城市人口收入结构泛公务员群体：公务员、教师
12、泛公务员群体：公务员、教师（家庭年收入5-10万）（家庭年收入10-20万）（家庭年收入20-30万）PART 1 宏观环境分析/人口收入结构（家庭年收入30万以上）15客群来源分析企事业单位人群上饶市企事业单位及县、市镇和乡镇干部等约有1.9万人教师群体全市共有普通高校3所、普通高中81所、小学2203所，共计在校生124余万，教师及学校管理层约有3万人企业中高层管理金科、原上饶客车厂、广丰卷烟厂等大型企业员工23.1余万人，企业中高层管理人员约1.2万人左右私营业主包括本地及省内外私营业主，上饶本地私营企业的数量早在08年就多于国企数量，形式以个体户较多，这部分人群行业分布广泛，有一定的资
13、金及人脉，对房产市场有一定的关注度，是上饶房地产市场的主力军返乡人员上饶是以劳动力输出为主的四线城市，这其中又有近3成的外出务工的考虑回乡置业，约有6万人投资客受政策面影响，目前投资群体约占总体的5%左右，主要是赣皖浙闽的小企业老板，投资客比例偏低的原因可能与市场上缺乏品质产品有关目前上饶市区房地产市场以本地置业者为主，中低端产品占据主流，本地及周边省市县的高端客户需求得不到释放PART 1 宏观环境分析/置业人口结构统计数据表明，外地人上饶购房的比重占到11%，市外的购房占25%（中心城区外）162010年上饶市信州区居民消费占可支配收入的比重为72%，比全国85%的平均水平低约13个百分比
14、之多，尚有部分消费力未能得到有效释放，这些将给未来的发展提供一定空间。13%近几年上饶市和信州区当地经济状况持续健康发展，产业结构不断优化，居民消费购买力不断增强，城市消费潜力提升空间大。PART 1 宏观环境分析/居民生活水平和消费结构17城市规划进程（1982-2000年）（1997-2010年）（2000-2020年）（2007-2020年）人口规模1987年为13.5万，2000年18万2000年25万人，2010年34-36万人2005年25万人，2020年45万人2010年60万人，远期100万人城市规模2000年达到173平方公里2000年22平方公里，2010年达到33.85平
15、方公里2005年21.5平方公里，2020年达到44.9平方公里2012年60平方公里，远期达到100平方公里城市性质轻工业城市以机械工业为主、旅游和商贸服务为特色的赣、浙、闽边境地区中心城市上饶市的政治、经济文化中心，赣、浙、闽毗邻地区的商贸流通和旅游服务中心赣浙闽皖四省交界地区重要的城市中心和交通枢纽、旅游服务中心，上饶市域政治、经济、文化中心用地布局规划重点建设北区，适当发展南区，逐步改造老区。老中心城区：行政办公、商业服务和居住区茅家岭：科研文教区水南区：增加居住用地铁路以北：东部（机械电子工业区）和西部（纺织、仪表和有污染排放的工业区）组成的主要工业区规划分为老城、带湖、旭日、三江、
16、水南五个组团，形成“一主两副”城市中心。老城：生活居住区带湖：生活居住及旅游综合区旭日组团：生活居住、工业综合地三江组团：行政办公、文教区水南组团：生活居住区城市用地布局分为六大片区：老城区、带湖片区、民主片区、三江片区、水南组团和旭日片区。老城区：零售商业特色服务中心带湖片区：商贸、会展中心中心片区：行政文化中心三江片区：商业、办公综合副中心旭日片区：商业、办公综合副中心规划形成三个工业区，两个工业组团“五片区、两组团、复合中心”片区式城市空间布局结构五片区：信江北岸老城-带湖地区、中心片区、城东片区、旭日片区和信江以南的三江片区两组团：水南组团和高速公路西侧的罗桥组团复合中心：中心片区南部的行政办公金融文体中心、老城的商业服务中心和三江北部的文化娱乐中心组成改革开放以来，上饶市城市总体规划经历了四个时期，最终确立了整体“五片区、两组团、复合中心”片区式城市空间布局结构PART 1 宏观环境分析/城市规划进程18u 上饶是赣东北唯一的核心城市，位于环鄱阳湖生态经济区、海西经济区和长三角经济区的交汇中心u上饶市区-信州区城市规划定位于赣浙闽皖四省交界地区重要的城市中心和交通枢纽、旅游服
