1、第五章 民用建设项目 市场调查与可行性研究,方法及案例研究,主讲教师：武永祥 教授所在单位：哈工大管理学院 建设与房地产系,第一节 可行性研究概述,可行性研究的概念,对工程项目做出是否投资决策前进行 技术经济分析论证的科学分析方法和手段,实质,技术方面：先进性、适用性、可行性 经济方面：合理性 财务方面：盈利性,特点,综合性 先行性 不确定性 预测性 决策性,可行性研究工作程序,项目建议书,作为建设项目投资决策的依据,作为筹集资金和向银行申请贷款的依据,作为项目的科研试验、机构设置、职工培训、生产 组织的依据,作为向当地政府、规划部门、环保部门申请建设执 照的依据,作为该项目工程建设的基础资料
2、,作为该项目考核的依据,可行性研究的作用,可行性研究的目的,避免盲目的投资决策,减少项目的投资风险,避免项目方案多变,确保项目的概算与进度,掌握影响项目的各变化因素,达到投资的最佳效果,可行性研究目的,可行性研究的编制依据,国家经济建设方针、政策,批准的项目建议书或同等效力的文件,国家批准的资源报告和各项规划,自然、地理、气象、水文等基础资料,工程技术标准、规范、指标等资料,国家规定的经济参数和指标等,可行性研究的依据,可行性研究应回答的问题,为何兴建该项目,资源、市场、规模如何,场址选在何处,规划、设计技术特点如何,所需外部条件如何,工期、投资量、经营效益如何,能否筹集到全部资金,应回答的问
3、题,可行性研究的必要性,可行性研究的必要性,可行性研究报告的编制,编制要求,可研报告须经签证与审批,内容、深度、计算指标应达到规定要求,编制单位应具备相应资质与条件,可研报告应真实、可靠,可研报告装订形式,封面,摘要,目录,正文,附件,附图,可行性研究报告的形成,正文部分的编写,概况,研究的背景 项目概况说明 委托方概况 受托方概况 研究的目的 编写人员名单 编写依据 假设和说明,正文部分的编写,市场调查分析,宏观市场调查与分析 区域市场调查与分析 微观市场调查与分析 供给预测 需求预测 价格预测,正文部分的编写,规划设计方案,水、电、煤、卫、通讯、供暖等配套设施,建设方式和建设进度,投资预算
4、和资金筹措,自有资金、贷款、预售收入等,项目财务评价,净现值、现值指数、内部收益率、投资回 收期等,正文部分的编写,风险分析,盈亏平衡点、敏感性分析,结论,有关建议,关于经济、社会、环境效益等方面的建议,附表,投资框算表、销售收入表、资金筹措表、利 息计算表、现金流量表、敏感性分析表等,第二节 房地产市场调查与预测,市场调查概述,概念：房地产企业为实现特定的经营目标，运用 科学的理论和方法以及现代化的调查技术 与手段，通过各种途径收集、整理、分析 有关房地产市场的资料信息，正确判断和 把握市场的现状以及发展趋势，并为企业 科学决策提供正确依据的一种活动,房地产市场调查的作用,市场调查的作用,发
5、现和捕捉新的市场机会,增强企业的竞争能力,有利于企业实施营销控制,房地产市场调查内容,市场调查的内容,市场调查类型（按深入程度）,探测性调查,市场情况模糊、调查问题不清楚时采用,目的是发现问题、提出问题、确定调查重点,描述性调查,从外部联系上找出因素对问题的反映,因果性调查（因果关系调查）,发现各因素与问题之间的因果关系,预测性调查,研究市场资料、估计问题发展趋势,访问法,面谈调查,灵活、谈话气氛好、资料可信度高,成本高、人员要求严格、资料处理烦琐,电话调查,速度快、成本低、资料处理方便,不易取得合作、调查不够深入,通讯调查,范围广泛、时间充裕、资料客观真实,问卷回收率低、调查者可能误解问卷含
6、义,房地产市场调查方法（按途径分）,观察法,可获得敏感信息、客观的获得第一手资料,耗费时间、调查范围窄、信息局限性大,实验法,针对性强、调查深刻,范围较小、推测中带有主观性,房地产市场调查方法（按途径分）,普查,数据全面、调查效果好,耗费人力、物力、财力，调查时间长,重点调查,选择有代表性的个体进行调查，节约经济,随机抽样调查,代表性较好，但受样本数量影响较大,非随机抽样调查,事先确定标准、有意识的抽取样板进行调查,市场调查方法（按对象范围分）,确定调查目的和内容,准备阶段,实施阶段,资料处理阶段,房地产市场调查步骤,调查问卷设计的原则,善于突出重点,适合消费者心理,便于资料加工,适当的设置过
7、虑问题,房地产市场调查的技术,市场调查问卷设计,问题设计类型,含义：在市场调查的基础上，利用已经获得的信息资料，运用科学的方法和手段，对影响房地产市场变化 的各种因素进行综合分析，对各种条件下的市场 发展态势及其状态进行估计和判断，从而为房地 产企业经营决策提供依据,系统性,科学性,房地产市场预测概述,市场预测的作用,房地产市场预测概述,市场预测的种类,市场预测的种类,市场供给状况的变化,开发企业的数量和开发物业的数量,房地产的存量和供应量,宏观决策的影响,市场需求状况的变化,购买力预测,房地产投资价值预测,市场潜在需求,房地产市场预测的内容,房地产价格变动及其影响,突发事件的影响,房地产市场
8、竞争发展趋势,本企业的竞争能力 竞争企业的竞争能力,房地产市场预测的内容,确定目标,房地产市场预测的步骤,房地产市场预测的方法,特尔斐法（专家意见法）,适用范围：资料不足、不可测因素较多的长期预测,特点：独立性、往复性,优缺点：节省时间和资金、但结果带主观片面性,注意事项：专家权威性和广泛性 合理控制专家人数（20人为宜）合理控制反馈时间间隔（一月为宜）,确定预测目标拟定预测提纲,特尔斐法工作流程流程,集中企业各部门人员，利用历史和现实材料、凭 借个人经验，从不同工作角度共同讨论房地产市 场变化趋势，提出预测方案,优点：可考虑多种非定量因素，计算简便,缺点：相关人员易受市场形式的影响,意见集中
9、法,时间序列法,条件：具有完备的时间资料 资料中存在一定的趋势且随时间无太大变动 影响市场的因素大致相同,适用范围：短期趋势预测,时间序列简单平均法,公式：,例：某房地产公司1到6月销售额如下表，预测7月销售额,例：假定上例中1到6月的权重为2、2、2、3、3、4、试预测7月份的销售额,时间序列加权平均法,根据时间数列各期数值作出非直线长期趋 势线的预测方法,步骤：确定各期的期距 求相邻期距各期的简单平均数 将各期平均值进行比较，求出变动趋势 求若干期趋势平均数公试：预测值最后期销售平均量+期距最后期平均趋势数,时间序列移动平均法,例：已知某房地产公司1997年1-12月销售额如下表所 示，用
10、移动平均法预测1998年1月的销售额,时间序列移动平均法,时间序列移动平均法,第一步：计算相邻三个月销售平均数,第二步：计算变动趋势数,第三步：计算相邻三期变动数,第四步：计算推测98年1月的预测值,2100+3332399,处理自变量(X)和因变量(Y)之间线性关系,公式：Y=a+bX,根据最小二乘法可知：,一元线性回归法,例：某房地产企业1997年到2001年的销售情况如 下表所示，试预测2002年销售情况,一元线性回归法,解：,Yabt29343.2+1904t 19343.2+1904335055.2 万元,2002年的预测销售额为35055.2万元,一元线性回归法,第三节 可行性研究
11、案例,某国际科技城项目可研案例,第一部分 总论,1.1 项目名称与承办单位,1.1.1 项目名称,1.1.2 项目建设单位（名称、地址、法定代表人）,1.1.3 项目建设地点,1.1.4 项目可研报告编制单位,1.2 项目可研的编制依据,1.3 项目研究的主要内容,项目提出的背景情况、建设的必要性与优势分析 省、市科技发展水平、项目资源及市场分析 外部技术条件及场址情况 项目功能设置与经营方案拟定 项目环保、节能、消防等措施 项目实施进度人员编制和机构设置等 项目投资估算、建成后的经济和社会效益分析,项目研究的主要内容,1.4 建设单位概况,1.5 建设项目概况,建设项目概况,功能设置,主楼综
12、合办公楼试验楼,公寓、俱乐部教堂、服务楼,研究生院中学运动场,建设项目概况,项目规模总占地24.4万米总建筑41.5万米,运作方式,以集团公司为主、国内若干家企业和投资主体组建法人制公司，负责项目的建设、日常管理与运营,场址概述,地理位置,场地情况,项目运作方式与场址概述,主要技术经济指标,技术经济指标表,技术经济指标续表,主要技术经济指标,技术经济指标续表,技术经济指标表,技术经济指标续表,技术经济指标表,技术经济指标续表,技术经济指标表,符合产业政策和经济、社会发展目标,有利于提高科技水平,有利于地方经济的发展,有利于高薪技术产业,研究结论,研究结论,第二部分 项目背景及建设必要性,经济发
13、展从工业经济时代进入知识经济时代 西方对我技术封锁，制约高精尖技术的发展 与俄罗斯签订了中俄睦邻友好合作条约 俄罗斯国内经济经济发展困难,项目建设背 景,项 目 优 势,地缘、历史、经济合作方面 科技教育与人才方面 与前苏联国家科技合作 基础好 各级政府支持和政策保障,项目背景及建设必要性,建设必要性,实施科技兴国战略的需要 引进高新技术、促进经济发展的需要 是发挥地域优势、吸引科技人才的需要 优化产业结构、科技兴省的需要,项目背景及建设必要性,科技产业,创业园软件园,科研成果：917 国际水平：21.2,在孵企业350,发电设备国家工程究研中心,国际焊接城项目,民营科技企业：2500,经济发
14、展,高科技产业总产值：116.3亿增长36.4,开发区：134.2税金：7.7亿，增长：33、39,省市科技发展与产业现状,贡献率：47,第三部分 项目资源及市场分析,102项尖端技术掌握52项，其中27项保持世界一流水平,高新技术集中在核技术、航空、航天、舰船、导弹、兵器、电子、通讯、特种化工等,科学院院士和通讯院士400余人、工程院院士和通讯院士 1000余人，涵盖28个领域的应用研究所4000多个,前苏联是科技、军事、资源大国，但是该国现在经济困难，人才外流严重，科研发展受到阻碍,前苏联科技与人才资源,引进各类专家1200多人次，各类项目600多项,航天：70余名高层次专家；农业：10相
15、技术、300多品种工业：已建成500多平米的联合研究室,目前情况,正在跟踪：30项；正在孵化：3项；拟引进：5项；正在论证：9项；,与俄、乌、白等国科技交流与合作已达230项,中俄科技合作的现状与趋势分析,国家十分重视高科技产业的发展,技术市场容量非常大,国内高新技术长期供不应求,俄实用技术适合我国当前经济发展水平,按照市场需求有目的地以较低成本向国内引进 转化先进的科学技术，具有广阔的市场前景。,市场分析,建设条件分析,建设地址影响因素,自然条件,建设条件分析,建设地址影响因素,社会条件,建设条件分析,建设配套条件分析,基本条件,区域现状,拆迁,区内配合条件,双引与储备,企业孵化器,中介服务
16、与培训,资助研究,技术市场,科研技术功能,第四部分 项目功能与经营方案,基本功能条件平台,信息系统（选择宽带网系统营造智能化小区）,服务系统（按高水平智能化小区标准提供服务）,网络管理系统（建立功能完善的网络化系统）,商 务 平 台,服 务 体 系,项目功能与经营方案,生活、办公区,综合办公楼,科 研 实 验,主 楼,研 究 生 院,中 学,专 家 公 寓,专家俱乐部,教 堂,运 动 场,俄罗斯风情园,配套服务设施,管 理 功 能,成为科技城地理位置中心，并建成科技城的“标志建筑”,建设与设施功能,科研实验区,根据需要设置建筑、研究实验设施、配套条件等,初期：尽量利用各大院校、科研院所得现有条件,发展期：进一步充实和完善实验条件,产业化区,不必集中建设，充分利用各开发区内已有厂房或企业 再兴建厂房作为引进和孵化项目的中试与生产基地,建设与设施功能,区域建设规模（参见第一部分）,人才引进目标,第一年：100名左右 第二年：200名左右 第四年：500名左右 第五年后：700800名,科研项目引进目标,第一年：100项左右 第二年：200项左右 第三年后：300项左右,建设规模,科研成果转
