1、房地产基础知识篇目录目录2房屋建筑基本概念3房屋建筑常识4行业术语1房地产基本概念第一章第一章：房地产基本概念：房地产基本概念v区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。明确三者间的联系。房地产房地产:房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。（如住宅、大厦、学校）学上也叫不动产。（如住宅、大厦、学校）地产：地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或
2、生活需要的土地资产。工作或生活需要的土地资产。v地产类型：地产类型：v居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。v工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。v仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。v交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。v地产类型：地产类型：v市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使
3、用的用地。v商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。v公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。v教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。v港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。v军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。v其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。v土地所有权土地所有权：指土地所有者在法律规定
4、的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。v土地所有权可分为土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。v国有土地国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。v集体土地集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。v房产的分类房产的分类vv住宅建筑物：住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。v生产用房生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等v办公用房：办公用房：指
5、政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。v其它楼宇：其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。v房产所有权的分类房产所有权的分类v占有权：占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。v使用权：使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。v收益权：收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。v处分权：处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。v房地产市场的分类房地产市
6、场的分类v是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场v（1）房地产一级市场）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。v（2）房地产二级市场）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。v（3）房地产三级市场）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。v什么是房地产产权？v是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使
7、用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。v什么是土地使用权？v土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用v什么是期房？v期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房
8、也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。v什么是现房？v现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。v、“五证”与“两书”v五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；v两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；v房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？v（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；v（2）取得建筑许可证和开工许可证；v（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分
9、之二十五，并经注册会计师验资；v（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；v（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。v符合上列条件的，经主管机关核准后，发给商品房预售许可证。vv向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？v保险费抵押费契税登记费印花税工本费v契税：90以下为个人居住首套房缴纳为1.5%，为家庭唯一住房缴纳1%。90-140的全部是1.5%。140以上的3%。二套房全部3%。第二章第二章：房屋建筑常识：房屋建筑常识1，住宅平面分类，住宅平面分类房型房型房型房型 BBE EC CDDAA平面平面复式复式跃式跃式其他其他错层错层平面平面一一居居一居一居是指房
10、型设计上有一间屋子用于居住；标准定位面积，公房3050平方米；商品房4080平方米二居二居二居二居是指房型设计上有两间屋子用于居住；标准定位面积，公房5070平方米；商品房80120平方米三居三居三居三居是指房型设计上有三间屋子用于居住；标准定位面积，公房6090平方米；商品房120160平方米平面平面其他分类其他分类错层错层错层错层是指房屋的厅、卧、卫、厨、阳台处于高度不同的平面上。其他其他一般指在上述三种类型基础上的衍生。例如：夹层（层高较低的错层）跃层式跃层式跃式跃式是指房屋占据两个完整的楼层，并通过房屋内部的楼梯上下复式复式复式复式是指房屋占据两层，但上层空间不是一个完整的层高度不完整
11、、空间不完整复式复式跃层跃层错层错层2，建筑结构常识，建筑结构常识AA建筑结构特性BB构成材料C C建筑结构组成DD建筑结构分类建筑结构的特性建筑结构的特性建筑结构建筑结构建筑结构建筑结构一般指指建筑物中由承重构件组成的结构体系。结构特性结构特性结构特性结构特性一般指必须具备足够的强度、刚度、稳定性、耐久性和耐火性等。建筑结构的构成材料建筑结构的构成材料v构成材料：构成材料：钢筋、混凝土等。可以由一种材料构成，也可以由两种或多种材料构成。建筑结构的组成建筑结构的组成v建筑结构组成：建筑结构组成：基础、柱、梁、板、墙等。建筑结构的分类建筑结构的分类备注：备注：一般4层以下有砖木结构的房屋，比较少
12、见。47层一般为砖混高层多为框架木木结结构构砖砖混混结结构构钢土钢土筋结筋结混构混构凝凝钢钢结结构构钢土钢土与结与结混构混构凝凝钢土钢土管结管结混构混构凝凝如何判别承重墙如何判别承重墙材质材质一般标准砖的墙是承重墙，加气砖的是非承重墙。厚度厚度一般150mm厚的隔墙是非承重墙，如卫生间，厨房出现较多（37墙为承重墙）房屋档次房屋档次一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混结构的。高档的都是框架结构的多。承重墙承重墙一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。结合区分结合区分一般墙与梁间紧密结合的是承重墙；采用的斜排砖的方法的是非承重墙。框架结构框架结构主要是
13、靠板-次梁-主梁-柱-基础-地基，这样的方式传递荷载，墙不承重。砖混结构砖混结构墙体是承受荷载的。3，基本知识常识，基本知识常识楼层描述楼层描述多层建筑（7层以下含6层，房屋所在层3层，简写3/6）小高层建筑（811层，配电梯）高层建筑（11层以上）超高层建筑（100米以上）优优楼房中多层楼有“金三银四”的说法，即六层楼三层最佳，四层次之。劣劣高层楼中层次较高的价位也较高，但顶楼除外。朝向知识朝向知识多层多层多层楼朝向多为南北正向或东西侧向高层板楼高层板楼高层板楼与多层楼的朝向相似高层塔楼高层塔楼高层塔楼多为四角，其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向朝向朝向以主卧室窗户所对应的方向为准朝
14、向与通透朝向与通透客厅卧室厨卫卫生间能直接采光、通风即可（西向除外）厨房一般来说不选北向为宜防止由于朝向不好外面风压太大，引起油烟的倒灌一般以朝南为最佳，其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室以南向为佳，不要靠外墙。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。面积知识面积知识占地面积占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积使用面积使用面积是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积；公摊面积公摊面积指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一
15、些配套设施的分摊面积建筑面积建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。套内面积套内面积套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积。公摊面积公摊面积分摊的公用建筑面积包括：分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前庭、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、警卫室、卫星接收等。不记入的公摊面积：不记入的公摊面积：仓库、车库、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、警卫室第三章第三章房屋建筑基本概
16、念房屋建筑基本概念土地交易出让年限土地交易出让年限70年居住用地50年教科文卫体育用地（商住）50年工业用地商业、旅游、娱乐40年基础基础v容积率容积率: :项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度 及其经济性的技术经济指标;v容积率 = 建筑总面积用地面积别墅：1;低层住宅：1-2; 高层住宅：3;普通住宅与非普通住宅的区别（容积率低于1.0为非普通住宅）朝向知识朝向知识建筑密度建筑密度项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。也可以是建筑物基底总面积用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度绿地率绿地率是指项目绿化用地总面积占用地面积的比例。层高层高住宅高度以“层”为单位计算，是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，目前，一般住宅层高在2.8米左右，不得低于2.5米。基础知识基础知识净高净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。进深进深住宅的进深就是指住宅的实际长度，指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效的节约用地。开间开间指一间房屋内一面墙
