1、设计管理工作经验汇报设计管理工作经验汇报CONCEPT DESIGN 汇报提纲汇报提纲 一、设计管理工作的意义二、工作实施的关键方面三、限额设计的初步探索四、管理中部分经验教训一、设计管理工作的意义一、设计管理工作的意义 当今房地产业的竞争日益加剧，产品精益求精，力求完美提升总体回报。随着社会总体生活水平的提高，成熟房产公司项目开发开始着眼于体现生活的高质量、高品味、高效率高质量、高品味、高效率高质量、高品味、高效率高质量、高品味、高效率。开发商只有充分了解拟开发项目的规划设计特点，才能有效地协调设计师的工作、调动各方面积极性，进行高效管理高效管理高效管理高效管理，使开发项目的成果达到预期的目
2、的。有效的成本控制、精益求精的产品设计与创新精益求精的产品设计与创新精益求精的产品设计与创新精益求精的产品设计与创新已经成为提升企业竞争的核心工作。企业的设计管理部门从中承担着主要的职能。规划设计管理工作涉及的方面和细节繁多，要求综合考虑技术、经济、管理等各方面因素。必须具备优秀的规划设计、良好的环境景观、适宜的技术指标、功能齐备合理的平面布局、优良的材料设备、富有特色的建筑外观、精雕细凿的建筑装修，以及舒适详和的文化氛围等等，重视追求细节设计，创新理念。用 地 选 择50%规 划 设 计30%销 售 执 行20%房地产产品要素构成房地产产品要素构成设计管理的宏观意识设计管理的宏观意识规划设计
3、成果决定了70%-85%的项目成本，是决定房地产项目开发成本的极其重要因素设计管理工作应具有全过程成本控制的意识设计管理工作应具有项目整体目标的总体意识设计管理工作应具备考虑营销、施工、配套等开发建设各环节综合因素的综合意识1、全员成本意识、全员成本意识（1）部门间密切协作）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责）各专业工程师尽职尽责 2、市场与客户意识、市场与客户意识 （1）加强对市场的了解，把握房）加强对市场的了解，把握房 地产市场的发展方向。地产市场的发展方向。 （2）了解与分析客户需求，把握）了解与分析客户需求，把握 产品发展趋势。产品发展趋势。 3、对设计公司的管理与协调、对设计公
4、司的管理与协调 （1）做好设计招标）做好设计招标 （2）做好合同管理）做好合同管理 （3）实行中期沟通、监督）实行中期沟通、监督 （4）落实奖惩措施）落实奖惩措施 4、管理程序与制度、管理程序与制度 （1）完善甲方设计标准）完善甲方设计标准 （2）坚持全程优化设计）坚持全程优化设计 （3）专家会议评审制度）专家会议评审制度 （4）内部审核制度化）内部审核制度化 设计管理的宏观意识设计管理的宏观意识设计管理工作的根本目标：设计管理工作的根本目标：设计管理工作的根本目标：设计管理工作的根本目标：提升产品品质提升产品品质缩短开发周期缩短开发周期降低开发成本降低开发成本提高项目销售收入提高项目销售收入
5、减少项目资金时间成本减少项目资金时间成本（提高资金周转率）（提高资金周转率）提升企业品牌和竞争力提升企业品牌和竞争力设计管理工作成果体现设计管理工作成果体现设计管理工作成果体现设计管理工作成果体现高效的设计管理工作是导致高效项目运营的基础。规划设计造就产品的品质、成本和、成本和品牌名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争房地产开发商规划设计管理工作的意义房地产开发商规划设计管理工作的意义房地产开发商规划设计管理工作的意义房地产开发商规划设计管理工作的意义 - - 决定了项目的品质、成本和品牌决定了项目的品质、成本和品牌决定了项目的品质、成本和品牌决定了项目的品质、成本和品牌产品要素构成
6、产品要素构成设计管理宏观意识设计管理宏观意识设计管理根本目标设计管理根本目标设计管理成果体现设计管理成果体现二、二、设计管理工作实施的关键方面设计管理工作实施的关键方面首先应树立管理的宏观意识，理解其意义，明确目的，把握关键，将管理工作落实到规划设计各阶段工作的重要环节中。设计管理实施的关键方面设计管理实施的关键方面合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率全员明确项目总体目标，做为具体工作纲领全员明确项目总体目标，做为具体工作纲领全员明确项目总体目标，做为具体工作纲领全员明确项目总体
7、目标，做为具体工作纲领构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队构筑完善的规划设计管理架构建立科学有效的管控流程培养良好的专业以及综合素质保证管理工作的高效准确合理的企业营运机制基于良好的设计管理团队，在明确的管理目标指导下运作，最终又可以最大程度的达成项目的设计工作目标，乃至项目的总目标。掌控设计工作成本管理的首要工作
8、在于明确成本目标成本目标制定的关键环节在于重视设计预算的编制项目定位设计方案工程成本总目标法规、规范、规费设计预算管控表设计管理工作合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理设计费用时间成本人力成本规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和由规划设计工作占用的开发关键时间节点耗用的项目成本设计部门管理人员的人力资源成本合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合
9、理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率设计工作直接成本应避免两种现象：应避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控设计费用本身就是规划设计成本的直接构成部分；合理的设计费取定是保证质量与进度的基本条件之一。合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性 ；合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和设计师积极性的发挥；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用；设计阶段设计费用应基于“设计成本预算”文件为依据而确定的。设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理设计管理工作成
10、本管理合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理设计费标准：根据具体的项目性质、设计要求、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如国内一线品牌设计公司-元/M2国内二线品牌设计公司-元/M2 国外一线品牌设计公司-元/M2国外二线品牌设计公司-元/M2万科：北京、上海、深圳： 55元/广州公司： 50元/ 其他地区公司： 45元/ 分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+室内设计其他总计深圳公司-国内单位252315武汉公司 项目0.7
11、50.5939.10上海公司 项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地产公司设计费统计（元/ ）例例项目立项主体结构开工开盘销售入住 论证阶段策划定位阶段设计阶段 工程施工阶段竣工销售阶段入住阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入住配合成本项目成本估算成本测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算工程营销设计成本管理与成本部门的进程关系设计成本管理与成本部门的进程关系设计成本管理与成本部门的进程关系设计成本管理与成本部门的进程关系 多 方 案 比较 概 念 规 划草案（设计成本预算管控表）
12、（设计成本预算管控表）合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 成本部门制定项目目标成本。 设计管理控制目标成本偏差率。 目标成本首先须合理，建立在长期数据库积累的基础上。设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式结构含钢量偏差率；结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；景观造价偏差率；示范区成本偏差率；示范区成本偏差率；材料设备选用偏差率；材料设备选用偏差率；设计费偏差率设计费偏差率。合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计
13、管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 对设计人员而言是本质性任务。 应避免两种现象： 不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失成成本本控控制制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费材料部品造价设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率注重制定合理的设计各阶段
14、工作周期，影响到设计质量以及项目成本。论证阶段论证阶段设计管理阶段设计管理阶段75天天概念规划概念规划概念规划概念规划施工图施工图施工图施工图拿地节点拿地节点策划阶段策划阶段95天天55天天(多层多层)70天天(高层高层)不做限定不做限定概念规划方案方案设计扩初设计实施方案实施方案实施方案实施方案设计周期设计周期225/240天天概念规划草案设计周期环节管理设计周期环节管理设计周期环节管理设计周期环节管理合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率项目周期统计表区区项目名称项目名称占地面
15、积占地面积(平方米平方米)规划建面规划建面(平方米平方米)土地获取土地获取时间时间A开工时间开工时间B开盘时间开盘时间CBA天天CA天天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京顺驰领海308,700413,6002003.12.08200
16、4.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.10 60120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202例例管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证设计管理工作的准确性对项目的质量以及工程成本有着直接的影响设计管理工作的高效率运作是控制设计质量的重要保证设计管理效率指标控制人均设计管理利润效益指标-（元/人）人均设计管理面积指标-（平方米/人）合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 开发规模加大，
