1、房地产估价方法之三成本法一、概 念 （一）、成本法，指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的实质是：通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格，所以采用成本法评估出来的房地产价格又称积算价格积算价格。（二）、成本的含义 成本是具有特定含义的成本（cost），具体表现为：、经济成本是房地产重新建造时的完全价格，即经济成本，包括建造成本、一切合理必要的费用、税费及应得的利润等，并非人们通常所认为的成本，其实质是一种价格。2、估价时点时的价格 成本法指的成本并非历史成本或账面成本，也并非
2、总是“现在”，也可能是过去。所以不能总是用现在或过去的成本代替估价时点时的价格。3、消费者的成本 成本法中的成本并非指开发商或承建商所付出的成本，而是指包括所有最终消费者的成本，以这种成本为基础评估出来的价格才能保证其科学性和公正性。 二、理论依据 成本法的理论依据，从卖方卖方的角度来看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。 从买方买方角度看：是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不
3、如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。 由以上可见，一个是不低于不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 三、基本公式（一）适用于新开发土地的基本公式（一）适用于新开发土地的基本公式（二）适用于新建房地产的基本公式（二）适用于新建房地产的基本公式（三）适用于旧有房地产的基本公式（三）适用于旧有房地产的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中
4、拆除旧建筑物等开发的土地。 基本公式： 新开发土地价格新开发土地价格=土地取得费土地取得费+土地开发土地开发费费+税费税费+投资利息投资利息+投资利润投资利润+土地增值土地增值收益收益对于成片的开发区新开发土地的分宗估价时，情况如下： 新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地（取得开发区用地的总成本的总成本+土地开发总成本土地开发总成本+总管理费用总管理费用+总投总投资利息资利息+总销售费用总销售费用+总开发利润）总开发利润）/（开发区用地总面积*开发完成后可转让土地面积的比率）*用途、区位等因素修正系数。 上公式中： 开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的比率=开发开发完成
5、后可转让土地总面积完成后可转让土地总面积/开发区用地面开发区用地面积积*100% 新建房地产的价格=购置土地价格+建造建筑物价格 式中： 购置土地价格购置土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益） 修正系数 建造建筑物价格建造建筑物价格=直接成本+间接成本+正常利润 旧有房地产价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新建造成本-建筑物折旧四、成本法的特点与适用范围 （一）特点： 1、可以应用于其他方法不适用的对象； 2、采用成本法评估的价格只是一种“积算价格”； 3、既是估价方法，又可作为投资决策依据 （二）适用范围： 1、适用于房地产市场不活跃、缺乏市
6、场交易实例的区域； 2、适用于既无收益又很少进入市场交易的房地产； 3、适用于工业用地的价格评估五、估价步骤（一）搜集整理资料1、收集整理与待估土地价格相关的资料 包括：形状、面积、位置、用途、周围环境、土地征用过程中的各项费用、银行存贷款利率、当地各行业正常的投资回报率2、收集整理与待估建筑物价格相关的资料 包括：建筑物面积、结构、区位、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格或重建价格标准等（二）、估算重置价格或重建价格 1.概念： 重置价格：又称重置成本，是指采用估价估价时点时时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物
7、具有同等效用同等效用的新建筑物的正常价格。 重建价格：又称重建成本，是指采用与估与估价对象建筑物相同价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同完全相同的新建筑物的正常价格。 重置价格的出现是科学技术进步的必然结果，也是“替代原理的体现。 2.重置价格或重建价格的求取思路 求取房地的重建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格然后相加。 求取土地的重建价格通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法取求土地的重新取得价格，特别适用于城市建成区的土地。 求取建筑物的
8、重建价格是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且该土地是一块空地，但除旧有建筑物不存在之外，其他状况均维修不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物重新购建价格。（三）、建筑物折旧1、建筑物折旧的内容：（1）、物质折旧）、物质折旧（2）、功能折旧）、功能折旧（3）、经济折旧）、经济折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在物质实体方面的损耗所造成的价值损失。 包括： 自然老化； 正常使用造成的磨损； 意外的破坏损毁； 延迟维修所造成的损坏 功能折旧：又称无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因
9、导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价格损失。 经济折旧：又称外部折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。2、求取建筑物折旧的方法(1)、年限法、年限法(2)、成新法、成新法(3)、实际观察法、实际观察法 年限法中最主要的是直线法。 直线折旧法直线折旧法是确定建筑物折旧的最简单的方法，最普遍。又被称为定额折旧法，定额每一年的折旧额是相等的，其建筑物的价值损耗是均匀的。 Di=D=(C-S)/N =C（1-R）/N式中：Di建筑物第i年的折旧额 D建筑物每年的折旧额
10、 C建筑物重新建造成本 S估算的建筑物残值 N建筑物耐用年限 由于，建筑物的残值率R=S/C，所以上述公式变形为：（C-S）/N=C（1-S/C）/N=C（1-R）/N 成新折旧法是分析待估建筑物的建成年代，确定成新折扣标准，直接求取建筑物的现值。 计算表达式为： 建筑物现值（价格）=建筑物重置价格*建筑物成新度 实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察与估算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧。四、求取积算价格运用公式求取房地产的积算价格：房地产积算价格房地产积算价格=土地的重新购建价格土地的重新购建价格+建建筑物的重新购置价格建筑物的折旧筑物的重新购置价格建筑物的折旧徐州地产观察徐 州 新
11、景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司地址：徐州市泰山路文化城6号-4电话：(0516)83686515 83686516传真：(0516)83686518-800 http:/连连 锁锁 中中 国国 房房 地地 产产 专专 业业 服服 务务 商商一、城市动态一、城市动态 1.1宏观经济3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息二、政策及市场信息 2.1最新政策 12 2.2市场信息 14 2.2.1全国市场 14 2.2.2徐州市场 16 三、土地市场三、土地市场 3.1土地供应 19 3.2土地成交 20 四、商品房市场分析四、
12、商品房市场分析 4.1销售分析 21 4.2各区域重点楼盘跟踪 23 五、本月媒体监测五、本月媒体监测 5.1主要楼盘营销活动 291.1 1.1 宏观经济宏观经济一、一、城市动态城市动态标题标题来源来源日期日期全球竞争力城市全球竞争力城市500500强公布强公布 徐州位列徐州位列325325名名 徐州新闻联播2008-7-29 7月28日，中国社会科学院在扬州发布2007/2008年全球城市竞争力报告，公布了世界最主要的500座城市竞争力最新排名，江苏有七个城市入选，徐州位列325名。 报告显示，中国共有59座城市入选500强，其中座次靠前的5座城市为香港、上海、深圳、北京和澳门。江苏有7座
13、城市名列其中，苏州以218的排名成为“江苏老大”，以下依次为无锡（232名）、南京（240名）、南通（297名）、常州（301名）、徐州（325名）和扬州（346名），江苏城市总数占全国近1/8。 从2006年起，由中国、美国、日本、德国、韩国等8国城市竞争力学者组成的全球城市竞争力研究项目组决定，每两年发布一次全球城市竞争力报告。本次报告共使用了GDP规模、人均GDP、地均GDP、劳动生产率、跨国公司落户数、专利申请数、价格优势、经济增长率和就业率等9项指标，对全球500个城市的竞争力进行测度。 标题标题来源来源日期日期徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位徐州市发布上半年各项经济数
14、据，继续居全省第二位 都市晨报2008-7-24 7月23日徐州统计局发布上半年徐州经济形势与全年走势分析最新数据。上半年全市实现地区生产总值997.91亿元，增长14.6%，高于全省平均水平，继续居全省第二位，主要经济指标领先苏北，高于全国、全省平均水平。一、二、三产分别增长5.4%、16.5%和14.8%，增速较一季度分别提高0.1、0.3和0.2个百分点。 1 1三大产业三大产业 农业 工业 服务业 农林牧渔业增加值达108.9亿元 增加值连续四个月居全省第二位 增加值拉动GDP增长5.3个百分点 2 2三大需求三大需求 投资 消费 外贸 在建亿元以上投资项目187个 社会消费品零售额增
15、速居全省第三位 累计实现进出口总额15.21亿美元 3 3三大收入三大收入 上半年全市累计实现财政总收入138.85亿元，增长24.8%；全市规模以上工业实现利润总额89.39亿元，同比增长53.9%，利润增幅高于销售增幅13.9个百分点；城乡居民收入保持两位数增长。上半年全市城市居民人均可支配收入累计为8653元，同比增长12.4%，增幅较一季度提高1.1个百分点。标题标题来源来源日期日期上半年徐州城市居民收入稳定增长上半年徐州城市居民收入稳定增长都市晨报2008-7-16 今年上半年，徐州城市居民人均可支配收入8653元，同比增长12.4%，扣除物价因素实际增长5.6%；收入增长幅度居全省
16、第八位。 人均工资性收入人均工资性收入5881.275881.27元元上半年，人均工资性收入5881.27元，比去年同期增长11.3%。 经营性收入增幅最大经营性收入增幅最大上半年，人均经营性收入610.97元，比去年同期增长27.4%。增幅为四大类收入增幅之首。 财产性、转移性收入平稳增长财产性、转移性收入平稳增长上半年，人均财产性收入132.90元，比去年同期增长6.9%，增幅比去年同期回落14.8个百分点。 人均可支配收入列苏北第一位人均可支配收入列苏北第一位 上半年，我市城市居民人均可支配收入8653元，列苏北第一位、全省第九位；收入增幅与苏州、宿迁并列全省第八，高于苏北0.5个百分点，低于全省1.4个百分点 标题标题来源来源日期日期专家预测专家预测6 6月月CPICPI降至降至7.1% 7.1% 央行加息压力减央行加息压力减缓缓中国证券报2008-7-9 据专家预测，我国6月份CPI同比上涨7.1%左右，低于5月7.7%和4月的8.5%，连续二个月来回落。分析人士认为，如果数字属实，这意味着近期央行加息的压力进一步减缓。 为了抑制通胀的上行，去年我国央行曾6次加息，但出于在中
