1、老年公寓建设项目可行性研究报告编制单位： #二一二年四月XX老年公寓建设项目可行性研究报告目 录1. 总 论81.1 项目名称81.2 项目业主81.3 项目建设地点81.4 编制依据及基础资料81.5 编制原则及目的91.6 研究范围及年限91.7 工程建设标准101.8 编制采用的主要规范和标准102. 概 述122.1城市概况122.2 自然条件122.3供水能力现状143. 工程建设的必要性173.1 现状管网存在的问题173.2 工程建设的必要性184. 建设条件与工程规模214.1 建设条件214.2 用水量预测214.3 工程规模245. 管网改造方案及设计255.1管网改造原则
2、255.2 管网改造方案设计255.3 管材选择275.5 管网配套设施305.6 管道施工要求及合理化建议316. 环境保护336.1工程建设对环境的影响336.2建设中环境影响的缓解措施347. 劳动定员及安全保护367.1 劳动定员367.2 施工安全367.3 安全卫生378. 节能与节水388.1节能设计388.2节水389. 工程招投标399.1 概述399.2 发包方式399.3 招标组织形式409.4 招标方式4010. 项目管理、实施计划及效益分析4510.1 实施原则4510.2 管理机构4510.3 建设进度安排4610.4 效益分析4611. 工程投资及资金筹措4811
3、.1 工程概况4811.2 编制依据4811.3 资金筹措4812. 经济分析5012.1 概述5012.2 还款计划5013. 结论5214. 附图5347第一章 总 论1.1 概述1.1.1 项目名称老年公寓建设项目1.1.2 项目建设单位1.1.3项目法人代表 1.1.4建设单位简介1.1.5编制单位1.2 编制依据和范围1.2.1 编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目可行性研究指南（2005）；3、投资项目经济评估咨询指南（2000）；4、老年人（老年公寓）建筑设计规范（JGJ 1221999）；5、#省人民政府关于加快养老产业发展的意见；6、#市“十二五”发
4、展规划；7、其他国家现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准；8、建设单位提供的相关资料1.2.2编制范围本可行性研究报告论述了项目建设的背景及必要性，对建设指导思想、建设内容及建设规模、建设条件、场址选择、建筑单体方案、经营策略、环境保护与安全卫生、节约能源、组织机构与劳动定员、项目管理与实施进度、投资估算与资金筹措、社会效益等方面进行了分析论证，并提出本报告的结论与建议。1.3项目概况1.3.1项目建设地点#市李官镇龙王庙村1.3.2项目实施进度 本项目建设期为1.5年，从2011年4月-2012年9月。1.3.3项目性质 新建1.3.4建设规模及主要内容本项目规划用地3100m2，总
5、建筑面积3400m2，设置床位240张。主要建筑为2栋4层综合楼与3座配套附属厢房。1.3.5项目总投资及资金来源本项目估算总投资为708.3万元人民币，其中工程建设费用448万元，设备购置及安装费105.2万元，工程建设其他费用37.4万元，预备费17.7万元，流动资金100万元。本项目的全部资金由#市李官镇白沙山冷冻加工厂自筹。1.4研究结论本项目是一项社会公益性很强的建设项目，是一项惠及当地百姓的民心工程，符合国家及#市的相关政策，其实施有利于解决当地严峻的养老问题，改善养老环境。在实现项目的基本目标，产生较好的经济效益的同时，更将创造良好的社会效益和环境效益。本项目规模适宜，选址及技术
6、方案合理，公用及辅助设施条件较好，项目建设可行。1.5项目经济技术指标 序号指标名称单位指标备注一技术指标1项目用地m2100002拟建面积m2124003容积率1.244产品规模张2404.1精米吨/年2万4.2烘干玉米粒吨/年4万二投资货币单位均为人民币2.1总投资万元35002.2建设投资万元2.3建设期利息万元2.4流动资金万元3资金来源3.1自筹资金万元11003.2银行贷款万元24004财务预测4.1年营业收入万元4.2总成本费用万元4.3利润总额万元4.4所得税万元4.5税后利润万元5经济评价5.1财务净现值万元Ic8 所得税后5.2财务内部收益率%所得税后5.3投资回收期年所得
7、税后 第二章 项目建设的背景与必要性2.1 项目建设的背景有资料显示，目前我国60岁以上的老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%。有预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快、老年人口最多的国家。另外根据辽宁省政协提交的调研报告辽宁养老模式及改革方向研究显示：辽宁省60岁以上的老人约650万人，占总人口的15，并以年均3.2的速度递增，预计到2025年，这一比例将超过25，养老体系面临严峻挑战。2009年
8、年初，辽宁省政协社会和法制委员会在省政协十届二次会议上作了大力发展养老服务业、让天下老人后顾无忧的大会发言并提交相关提案，被省政协列为当年主席督办的13件重点提案之一。在此基础上，社法委提出了酝酿达半年之久的养老服务社会化的辽宁模式研究课题，被省政协主席会议确定为省政协重点关注的软科学课题。课题组在前期调研、提案办理基础上，召开了专题研讨会。课题组综合各方面意见，形成了辽宁养老模式及改革方向研究的报告。报告呼吁摈弃过去由政府对少量城市“三无”、农村“五保”老人低水平的大包大揽，而对大多数老人无暇顾及的传统做法，把原来政府和家庭分别唱养老“独角戏”行为转变为社会行为和市场行为，让大多数老人过上有
9、保障的晚年生活。对未来的养老模式和改革思路，课题组提出了“三个三”的建议:形成3种养老模式，即居家养老、公寓养老、机构养老。建立3个支撑体系，即养老服务业的资金投入体系，对社会服务、老龄产业、民办养老机构的扶持体系，社会化养老的医疗服务体系。实行3项制度改革，即进行产权制度改革，鼓励社会力量投资新建、改扩建养老服务机构，推进各类养老机构健康有序发展；探索政府财政扶持政策改革，促进公办、民办养老机构在同一起跑线上竞争；探索政府管理、监督体制改革，使多口、无力管理改为归口、一元化监管，强化一个部门的职权统筹养老事业。#市目前有近百万人口，其中60岁以上老人超过17万，人口老龄化非常严重。而由于近些
10、年年轻群体倾向于到大城市寻找工作或定居，导致农村空巢老人日益增多，养老问题极其严峻。为此政府今年的民生工作把城乡养老体系建设列为重点。2.2老龄化带来的影响1、财政负担加重。老年人增多，会进一步加大国家财政负担，我国领取退休金养老金及最低生活保障金的老年人占老年人口的50%左右，随着老龄化程度的加剧，比重将继续提高，财政负担会不断加重。 2、空巢老人问题。空巢老人已经成为一个不容忽视的社会问题，需要全社会的关爱。老年人的婚姻问题也值得关注，未婚、离婚、丧偶老年人增多，不利于老年人的身心健康，而相互体贴照顾、和谐的婚姻生活对老年人健康至关重要。 3、年轻人负担增加。实行计划生育政策后的独生子女人
11、口成家后需要赡养和照顾的长辈将达到48人，随着老年抚养比的提高，年轻人的负担加重。 4、对城市发展的影响。少年人口的减少和人口老龄化的加剧将带来就业人数的变化，将引起投资结构、消费结构、产业结构的调整，随着工业化、城镇化、现代化建设的加速推进，人口、资源、环境间的矛盾将进一步显现，对未来经济社会的可持续发展提出严峻考验。2.3 项目建设的必要性2.3.1 解决老龄化社会问题的需要世界卫生组织公布的资料称，一个国家或地区的60岁以上人口达到10%以上或65岁以上人口达到7%以上时，标志着这个国家或地区进入老年化社会。有资料显示，目前我国60岁以上的老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，
12、占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%。又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快、老年人口最多的国家。另有相关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界性问题，同样是我国面临的一个严峻问题。#市目前的老龄化程度为10%以上。建立养老体系已刻不容缓，新建老年公寓是解决#市老龄化社会问题的有效途径。2.3.2我国养老服务体系建设“十二五”规划的需要2011年国务院办公厅公布社会养老服务体系建设规划（
13、2011-2015年），我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，
14、加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。同时加强社会养老服务体系建设，也是扩大消费和促进就业的有效途径。规划还提出，为保障社会养老服务体系建设，将加大资金投入，建立长效机制。采取公建民营、委托管理、购买服务等多种方式，支持社会组织兴办或者运营的公益性养老机构。积极探索拓展社会养老服务产业市场化融资渠道。积极探索采取
