1、重庆XXX项目可行性研究报告建设单位：XXX编制时间： 目 录第一章 项目总论11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目性质11.1.3项目建设单位11.1.4项目简介11.1.5项目建设规模和内容41.1.6项目建设工期及进度71.1.7投资估算和资金筹措71.1.8财务效益评价71.2项目评估结论及建议71.2.1开发条件及市场分析结论71.2.2经济分析结论81.2.3项目建议91.3项目可行性分析报告主要编制依据9第二章 房地产行业市场现状分析112.1全国房地产行业发展分析112.1.1房地产行业政策112.1.2全国房地产市场供给与需求112.1.3行业发展趋势172.2
2、南川地区社会经济发展概况182.2.1重庆南川宏观经济分析182.2.2南川区域城市战略与规划252.3南川房地产市场分析272.3.1南川土地市场分析272.3.2南川房地产市场供需状况30第三章 楼盘市场分析及营销策略313.1项目地块特性与价值分析313.1.1项目地块特征313.1.2土地升值潜力评估323.2项目周边住宅市场调研333.2.1区域板块内住宅市场调研333.2.2区域内供应产品特征343.3项目SWOT分析343.3.1优势（S）343.3.2劣势（W）343.3.3机会（O）343.3.4威胁（T）353.4项目市场定位353.4.1产品定位353.4.2价格定位35
3、3.4.3目标客户定位353.5营销方案363.5.1项目营销策略概况363.5.2各阶段销售计划393.5.3各类型房产销售策略403.5.4市场应急方案42第四章 项目建设内容及建设进度444.1项目概况444.1.1项目建设内容及规模444.1.2项目综合经济技术指标454.2住宅项目介绍504.2.1高层住宅514.2.2多层住宅524.2.3商业及地下超市524.2.4配套设施534.3绿化与景观设计534.4项目建设进度544.4.1进度安排544.4.2项目建设管理55第五章 项目建筑方案585.1结构说明585.1.1项目概况585.1.2设计依据及设计条件585.1.3 建筑
4、分类等级625.1.4 荷载取值635.1.5主要结构材料645.1.6 其它需明确的问题645.2给排水设计655.2.1给水系统655.2.2排水系统675.3电气设计685.3.1设计依据及设计范围685.3.2负荷估算695.3.3负荷等级及供电电源695.3.4计量705.3.5低压配电705.3.6照明设计715.3.7防雷与接地715.3.8电信及宽带网系统725.3.9有线电视系统725.3.10闭路电视监控系统及可视对讲系统725.3.11智能化系统725.3.12电气消防部分735.4暖通设计745.4.1设计依据745.4.2设计内容745.4.3通风系统745.4.4防
5、排烟系统745.4.5消防设计755.5天然气供应设计755.6消防设计765.7无障碍设计77第六章 劳动安全卫生消防786.1 劳动安全786.1.1 安全依据786.1.2 主要危险有害因素786.1.3 安全措施796.2 劳动保护80第七章 项目投资估算及资金筹措817.1投资估算817.1.1估算范围817.1.2估算依据817.1.3总投资估算817.2资金筹措计划82第八章 项目财务效益评价848.1项目评估依据848.2收入预测848.3项目成本预测848.4税务预测858.5财务效益评价85第九章 风险分析869.1市场方面869.2政策方面869.3资金投入方面879.4
6、销售方面87第十章 分析结论和建议8910.1开发条件及市场分析结论8910.2经济分析结论8910.3项目建议90第一章 项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称1.1.2项目性质1.1.3项目建设单位及项目团队介绍1.1.4项目简介1.1.5项目建设规模和内容1.1.6项目建设工期及进度1.1.7投资估算和资金筹措1.1.8财务效益评价1.2项目评估结论及建议1.3项目可行性分析报告主要编制依据第二章 房地产行业市场现状分析2.1全国房地产行业发展分析2.1.1房地产行业政策2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了包括公布房价控制目
7、标、严格限购、差别化信贷等在内的五项政策措施，要求各地政府保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。“国五条”意在表明中央调控态度。本次会议提出“国五条”2，时点稍稍超前于预期，但相较于在某些地区收紧公积金贷款政策后的“二套房首付70%，利率1.3倍”传言，“国五条”从力度上看似乎略显温和。“国五条”中最严厉措施为对二手房转让严格征收个人所得税，这一政策与05年5月份出台的个人转让房产征收营业税政策异曲同工，其目的都是为了挤出投资需求，达到控制房价的目的。但我们可以看到，当年的营业税政策并没有对成交量和房价产生过多负面影响，政策出台后确实交易量出现三个月左右
8、短暂的回落，但由于同期的货币政策保持稳定，在市场消化了营业税政策后，成交量和房价也再次出现反弹。2.1.2全国房地产市场供给与需求（1）价格：百城价格指数连续10个月上涨，超过2011年的阶段性高点百城均价连续10个月上涨至近万元，环比涨幅突破1%，同比连续4个月上涨且涨幅持续扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月首次止跌后连续10个月环比上涨。2013年一季度，百城住宅均价环比、同比均连续3个月上涨，具体来看，1月百城均价为9812元/平方米，环比、同比涨幅均突破1%；2月受春节假期、推盘放缓等季节性因素影响环比涨幅缩小至0.83%，但同
9、比涨幅扩大至2.48%，价格绝对水平为9893元/平方米，已超过2011年8月的阶段性高点（9831元/平方米）；3月环比、同比涨幅分别扩大至1.06%、3.90%，绝对水平再创新高，达9998元/平方米。图2-2 2010-2013年1季度百城住宅均价及环比变化百城均价连续10个月上涨至近万元，环比涨幅突破1%，同比连续4个月上涨且涨幅持续扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月首次止跌后连续10个月环比上涨。2013年一季度，百城住宅均价环比、同比均连续3个月上涨，具体来看，1月百城均价为9812元/平方米，环比、同比涨幅均突破1%；2月
10、受春节假期、推盘放缓等季节性因素影响环比涨幅缩小至0.83%，但同比涨幅扩大至2.48%，价格绝对水平为9893元/平方米，已超过2011年8月的阶段性高点（9831元/平方米）；3月环比、同比涨幅分别扩大至1.06%、3.90%，绝对水平再创新高，达9998元/平方米。（2）需求：3月成交量为近四年新高，一季度整体好于近年同期，一线城市最突出重点城市一季度成交量处于近四年同期最高。2013年一季度，全国50个代表城市住宅月均成交2488万平方米，比2012年四季度下降13%，但较2012年和2011年同期分别高出78.9%和23.6%，是近四年来同期最高水平。前两月季节性回落，3月受政策预期
11、影响，成交量达近四年最高水平。1-2月，50个代表城市住宅月均成交2146万平方米，同比增长105%，与2012年全年水平（2311万平方米）相比仅低7.2%，市场淡季不淡。3月，在“国五条”细则预期和推盘量加大、季节性回升等多重因素的带动下需求集中释放，50个代表城市住宅成交3172万平方米，创2010年调控以来单月最高水平，环比增长超过1倍，同比增长52%，与前两月均值相比增长48%，仅次于2012年增幅。图2-3 2010至今代表城市住宅成交面积走势3月大部分代表城市成交量环比大幅增长，一线城市回升力度最为明显。2013年3月，大部分代表城市成交量同环比均出现大幅增长，50个代表城市成交
12、量环比增长103%，同比增长52%。分城市类别来看，一线城市成交量环比增长147%，同比增幅达到80%，其中上海环比增长193%，增幅最大，北京和深圳环比增长超过1.4倍。二线代表城市环比增长113%，同比增长44%，青岛、哈尔滨环比增幅显著。三线代表城市环比增幅在各城市类别中最低，但仍达到61%，同比增幅仅次于一线城市，为68%，其中包头、惠州回升态势较为明显。分区域来看，环渤海和东北地区成交量环比增幅超过1.5倍，同比增长超过1倍，表现最为突出，长三角、珠三角和中西部地区也实现较大幅度增长，但增幅均未超过100%。图2-4 2013年3月重点城市成交量与1-2月均值对比（3）供应：重点城市
13、3月推盘激增，促进一季度供应量达到近四年同期最高一季度新增供应量处于近四年同期最高，3月推盘激增。2013年一季度，代表城市月均新批上市面积为885万平方米，与2012年和2011年同期相比分别增长37%和5%，为近四年同期最高。受传统淡季企业推盘放缓影响，前两月新增供应量显著回落，1-2月代表城市月均新批上市面积仅684万平方米，环比去年12月下降59%，同比增长63%，但与2010年和2011年同期相比降幅超过10%，仍处于近年低位。3月，受政策细则即将落地影响，部分城市企业加快推盘，代表城市新增供应量激增，环比大幅增长2.35倍，同比增长17%，达1287万平方米，为2010年调控以来同
14、期最高水平且单月供应量已超过去三年年均水平（1269万平方米）。图2-5 2010至今代表城市商品住宅月度新批上市面积走势（4）供求对比：部分城市新增供应不足，销供比远大于1，库存持续回落，出清周期趋稳多数代表城市销供比大于1，需求集中释放，整体供不应求。2013年一季度，10个代表城市成交量同比大幅增长69%，而供应量同比增长31%，一季度平均销供比达到1.57，供不应求态势进一步扩大。10个代表城市中6个城市销供比较2012年四季度有所提高，仅杭州销供比略低于1。一季度，北京由于新增供应较小，销供比达4.05，在各城市中最高，较上年四季度提高2.64；武汉一季度销供比仅次于北京，达到2.33；上海、惠州、南昌、深圳、广州、苏州和扬州销供比在1.1-1.7之间。图2-6 2010年至今10个代表城市商品住宅成交面积及新批上市面积走势2013年1季度房地产行业整体状况：价格方面，一季度新房价格上涨势头明显，尤其是3
