1、The start今天，来到这里不纯粹为了竞标。写在前面写在前面今天，更不是来展示一种不可能。今天不作秀！今天不空谈！我们视这次竞标最大的对手是自己，正如 滨江国际花园最大的竞争对手也是自己一样。今天只是在对“一座城”的“思考”所以，我们自信来自于对 项目的强大信心。“丛来不见梅花谱，信手拈来自有神” ，超级大盘赢销解决专家。这个项目让我们看到了 的气度与决心但可能不是最佳的地点和时机依稀看到了成都铂雅苑曾经面临的问题清晰地界定这个项目的定位塑造它的气质将是重中之重一切赢在开始WHAT IS 滨江花园？项目核心价值梳理颠覆一座城，创领国际新区 120万方，一座星河湾式的国际社区登陆江北，从此改
2、写了江北的历史！江北片区将焕新超强的规划模式和配套体系，向全国发声，这里必定会代表着南京最高尚的国际综合体社区。而 滨江国际花园犹如这个国际皇冠上的一颗明珠。项目核心价值1江北从此扬眉吐气！ +星河湾相信品牌的力量 使命，协力实现人生信念从无形到有形,从有界到无疆项目核心价值2品牌“影响论”120万方大成之作 百亿造城重点项目， 集团重点打造之120万方城市综合体，高端购物中心，特色商业街区，大型主题居住社区，项目的开发对完善城市功能、改善人居环境、提升城市形象具有重大的作用。项目核心价值3百亿“造城论”超级大盘、规模效应、梯度上升主城140万平方的超级大盘，具有强大的规模效应。同时合理的开发
3、节奏也将带来价值的梯度上升。项目核心价值4节奏“大开大合论”超大城市规模城有城的容量超大规模，自有容量，气势磅礴，规划总建筑面120万，未来将形成上万居住人口规模的大型生态城市社区。 以超大手笔，弘篇巨作，致力打造向北的，辐射整个南京乃至（南安徽、常州、扬州）的其他城市。360城市生活设施城有城的完善超大规模自称一体，城中涵盖花园区、教育区、商业等各种区域，完整的生活设施体系规划，包括社区半岛、超市、餐饮美食街、9年制学校、幼儿园、社区保健所等；以及临水会所、KTV、运动馆、SPA水疗中心、主题公园等休闲设施。公交+楼巴城有城的便捷城，自有城的交通体系，不仅是引进公交线路，不仅是南北往来的楼巴
4、，不仅是临近的宁沪路线，立体构成的完善交通体现，打造无可比拟的便捷的生活，往来城与城之间顷刻到达，生活意想不到的便捷。项目核心价值5城与城“整合论” 与南京城的 大城小爱项目核心价值6星河湾豪宅的全球效应精装奢华大平层，成为南京新名片在广州起家创建口碑，在北京、上海确立江湖地位，为太原、鄂尔多斯提升城市价值。十余年来，星河湾走过了一条不可复制的升级之路。在此期间，其产品线不断完善，住宅、酒店、学校、办公楼、商业地产无所不包。如今，已然成为中国最具号召力的品牌开发商之一。我们的优势千千万，我们的优势很明显但是，只要一个 缺 陷就足以将我们的优势打得支离破碎！地域的缺陷，导致我们存在两个核心问题市
5、场不支撑客户不认可&政策限制及其导向同类产品竞争激烈别墅产品分流客户高端产品去化缓慢区域抗性无法改变；豪宅基因并非正统；价值价格难以等同；居住导向难以形成；详见市场分析数据因此，优点不再累诉如仅凭地段、产品、配套、规划、建筑、景观、物业和品牌等传统价值，显然不足以支撑本案的成功因为仅靠这些，无法改变南京人的固有印象，也无法引起更广泛的关注营销最困难的就是改变行为除非 技惊四座 颠覆固有想象除非 压倒群雄 建立一个新时代症结点：如何第一时间就让客户形成的新的概念，并且打消对地段顾虑?思考良久有一种可能!国中国飞地租界条件1：与周边无关，自成一体系条件2：与地域无关，绝对优越感条件3：与南京无关，
6、国际地球村如果我们的产品在现有基础上再拥有以下这些 滨江国际花园国内稀有，南京没有产品建议：定制级别社区商业体系如：四星级菜场、免税店等长安俱乐部运营的会所 滨江国际花园国内稀有，南京没有产品建议： 滨江国际花园国内稀有，南京没有红墙医生提供的私人医疗服务产品建议： 滨江国际花园国内稀有，南京没有伊顿公学提供精英教育体系产品建议：伊顿公学（Eton College）坐落在伦敦20英里的温莎小镇，是英国最著名的贵族中学。地处白金汉郡的泰晤士河河畔，与女王钟爱的温莎宫隔岸相望，伊顿公学是一座古老的学府，由亨利六世于1440年创办。伊顿以“精英摇篮”、“绅士文化”闻名世界，也素以管理严格著称，学生成
7、绩大都十分优异，被公认是英国最好的中学，是英国王室、政界经济界精英的培训之地。惟有唯一性，才具排他性划分边界问题周边区域的改造营造势力范围项目形象必须覆盖过江隧道至江北区域及其本案周边，形成强烈的主场氛围。我的主场，我是主人醒目的区分本案的边界，利用道路再修缮、收费站特设专门入口及极具识别性的形象包装，区别其他，划分边界。我的王国，我有边界如此看起来我们将会有新的机会：国际级奢适社区定制级圈层范本 滨江国际花园项目定位：Slogan世界于此分界为阶层建立荣耀感：和普罗众生分清界限，这是只属国际身份地位的生活空间；为竞争建立差异化：跳开地段、价格、配套等传统，因为根本就不是一类产品。为市场建立区
8、隔： 放眼南京无非两种住宅， 滨江国际花园；或者其他。贵族和平民不一样，富豪和普通人不一样。一个阶层的生活，另一个阶层永远都无法想象也无从体验。一座真正的豪宅，是金字塔尖的人们专享的领地。让大众的成为大众，让私有的成为私有，这一次，阶层与阶层之间分清了界限。正如摩纳哥 不属于法国名流巨富天堂，文化艺术之都。地理位置上的摩纳哥，几乎完全处于法国国境之内。但摩纳哥式生活，却远超法国，成为举世向往的极致奢华范本。以整个世界为版图，为金字塔尖的阶层界定领地 滨江国际花园这场跨越洲际的生活盛宴，南京，只是起点。梵蒂冈 不属于罗马是宗教文化的中央领地，更是世界政治经济的权力枢纽。地理位置上的梵蒂冈，完全隶
9、属于罗马城。但梵蒂冈的影响力，却远超罗马，成为左右世界的重要力量。以整个世界为版图，为金字塔尖的阶层界定领地 滨江国际花园这场跨越洲际的生活盛宴，南京，只是起点。南京 只是起点摩纳哥位于法国，却是超越法国、世界奢华生活的极致范本。梵蒂冈在罗马城中，但梵蒂冈的力量，却左右着罗马、乃至整个世界的政治与经济。地理的范畴，局限不了那些足以影响世界的影响力。以整个世界为版图，为金字塔尖的阶层界定领地 滨江国际花园这场跨越洲际的生活盛宴，南京，只是起点。视觉表现Option One视觉表现Option Two这，不仅是一次浦口的规划，或是南京豪宅版图的更新而是需要在这个版图中寻找真正意义上的标签之作的气质
10、更是一场涉及100万人中1万人的高端生活“移民”对一座城市生活（居住气质、购物气质、商务气质、艺术气质）的集体影响就此，我们可以说本案的营销方式将是一场全国轰动的 移 民 运 动！首先，我们得知道南京到底有没有如此高端的移民客户？南京不缺有钱人，正如南京不缺豪宅！南京富豪很落魄，因为南京豪宅处于群龙无首的阶段！南京缺豪宅，缺的是与千万富豪们相匹配的产品！南京不缺千万富豪！从有关江苏的榜单统计中发现，胡润统计的南京千万富豪有2.21万人，亿万富豪有1680人。据胡润解释，他们对富裕人士资产进行的调查，包括个人所拥有的固定资产和流动资产。固定资产包括：自己所拥有的上市或未上市公司股权、自住房产、投
11、资性房产；流动资产包括股票、基金、债券、存款、保险等。调查以富裕人士长期居住地为参考依据。目前，江苏地区千万资产富裕人士已达6.26万人，其中亿万资产人士4300人，均占全国富豪总数7%左右。前几日发布的2010胡润百富榜显示，江苏上榜富豪中居住最多的城市是苏州，有41位；无锡和南京有27位和24位，排名第二、三。安徽籍千万富豪也有近9000人，其中900名富豪身家超亿元。由财富多寡决定的资源获取等级富豪们的生活特征衣：成衣-购买国际奢侈品牌-奢侈品VIP会员-私人模特试装选购-定制成衣食：餐厅-高级餐厅-全球特色餐厅-私人厨师-定制专宴住:刚需-改善-豪宅-不动产持有-定制豪宅行：公交地铁-
12、中级车普通舱-顶级车商务舱-私人飞机交际：酒吧-夜总会-高尔夫-EMBA-私人会所教育：国内名校-出国留学-私人教师医院：医院-专家医院-私人医生与私人心理医生法律：律师事务所-私人律师金融：个人用户-vip用户-私人银行-家庭理财办公室客户深访样本描述客户姓名基本特征所购物业状况柯先生35岁，3口之家，小孩在上幼儿园。和蔼可亲，私营企业家，从事矿产贸易山河水韩先生/韩太太50岁，3口之家，政府要员。所有物业都一次性付款。女儿在香港开公司北京、美国均有别墅，钟山高尔夫梁先生40岁，3口之家。某投资公司董事长绿城玫瑰园，市区内多套房产孙先生/孙太太35岁，3口之家，私营业主。经常出国。对房地产非
13、常专业马斯兰德徐先生42岁，3口之家。儿子20岁已工作。从事房地产开发。滨江湘湖壹号、翠海名家园刘小姐38岁，3口之家。女儿14岁读中学。香港某上市公司董事长夫人。香港有写字楼，碧云社区唐太太/唐小姐50岁，6口之家。2个孙子在上幼儿园。从事电缆生意，曾在加拿大生活过。碧云社区戴先生/戴太太40多岁，台湾人。4口之家。2个孩子都在上大学，从事家具生意。阳明山庄张先生35岁，IT公司CEO。3个孩子。非常时尚山水华门黄先生/胡先生40/35岁，均为投资公司董事长，主要从事证券投资、影视投资、房地产投资复地朗香国际情节聚南京情节中年客群根南京人，根情节，老城南长大的中年人，喜欢回到根边上第一名片住
14、在南京主城内，渐渐成为人居住的一种名片叶现代人，世界化的新叶，衷情西化产物（别克、MOTO）第二名片空中花园、双南主卧、双景阳台，落地飘窗成为圈子里的第二张名片。根叶第一张名片第二张名片老南京的根情节：长江大桥的骄傲江岸景观高层，24小时望水观城国际化的叶：120万平米，国际规划摩天CBD商务群，国际商务江岸商业群，国际SHOPING环境，品牌的社会炫耀性：国际化社区，格调炫耀双语学府，为下一代骄傲内品质的口碑炫耀性：豪装大平层，有档次江景，院景的双景阳台，有品味客户需求对接200以上-300户型客户需求 产品价值对接南京主人对于这个摸爬滚打那么多年的城市，他一直坚信自己是一个城市的主人。主人
15、，居于城市象征至上。大交际圈商业、酒店、娱乐当城市北进时，大人物的交际圈也在北进。世界主人越发国际化的南京，内心依然有野心小生活圈私密的国际社区生活，成就越大，越想有个生活小圈子层峰客群国际情节聚南京情节客户需求南京主人世界主人大交际圈小生活圈产品价值对接南京，在我脚下：高层建筑，摩天生活多阳台景观，24小时管家服务全天尊伺世界，在我眼前：国际化的设计团队摩天CBD商务群，近掌商务疆域江岸商业群，玩味世界奢华圈子里的人：商务、商业、酒店、休闲城市高端生活圈圈子外的心红酒、咖啡，星级会所服务太极、瑜伽，天然有氧运动客户需求对接500以上户型跨越国际、年龄、身价、地位的共同点，是国际化的双面气质客
16、户总结因此，本案理想客户的三大类：1、具有国际居住经历及华南区高端居住经历的消费群（引导潮流、接受度高。属“易入者”）2、具有留学经历的高知人群（理性客观。属“困惑者”）3、南京周边城市有钱企业主（守旧盲从。属“跟随者”）他们共同的物质属性：身价千万的富豪们他们共同的精神属性：具有前瞻性的视野这样的一群人，如何与之沟通？创意概念：顶级豪宅和高端住宅的本质区别是什么？物质上：更奢华的装潢、更舒适的空间、为我独享精神上：只有我这样的人才能住在这里，自我尊重和被尊重的感觉；一览众山小的自我实现感。什么是专属的界限，“界限”意味着什么？多数豪宅，以财富为门槛。而在这里，名望才是入场券。为什么三代才能培养出一个贵族？为什么购买奔驰普尔曼的加长防弹车需要有特殊的身份证明？为什么PrivatSea游艇俱乐部永远不会有第101名会员？对于某些特定阶层来说，财富，并不是他们与世界的唯一分界。长江西岸，一个阶层专享的定制级社区 滨江国际花园 / 世界于此分界阶级不是阶梯，短短一级，也许是一生无法逾越的距离。有钱阶层和有闲阶层不一样。名人不一定是名流，贵人更不等同于贵族。至于绅士和爵士，根本是完全不同的定义
