1、蓝湾国际广场市场培训讲义,第一部分：房地产宏观政策分析第二部分：长沙房地产市场分析第三部分：本项目竞争项目分析,第一部分：房地产宏观政策分析,一、2011年房地产宏观政策回顾二、2012年房地产宏观政策聚焦,一、2011年房地产宏观政策回顾,2010政策回顾,1)四大银行取消首套房贷7折优惠.从4月1日开始,中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。市场影响:房贷市场份额较大的银行均已收紧首套房贷优惠政策。7折利率优惠取消，
2、非投资购房人压力大增，投资客受影响较小。,2)关于贯彻落实国土资源部加强房地产用地供应和监管有关问题的通知.从4月1日起，各市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对2004年8月31日前出让而至今没有开发利用的土地，必须收回土地使用权。市场影响:该政策的颁布,有利于健全完善供地用地制度，规范土地市场交易行为，促进房地产市场健康平稳有序运行.,2010政策回顾,3)分三个时间段针对土地出让价款欠额部分加收违约金.对过去欠缴土地出让价款的，长沙市国土资源局和长沙市财政局从2010年1月1日算起。
3、在2010年3月31日前缴清的，免征违约金；2010年4月1日至6月30日清缴的，对欠款部分按土地出让合同约定额度的50%加收违约金，2010年7月1日以后清缴的，对其欠款部分按土地出让合同约定的额度加收违约金。市场影响:在土地市场建设方面采取强硬的新措施，加强土地规费清缴力度，能够确保市房地产业的健康发展。,2010政策回顾,4)关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知.未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部
4、准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。市场影响:此举意在加强房地产市场监管，打击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。,2010政策回顾,5)国务院14日常务会议.对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。市场影响:该政策的施行,能够抑制住房价格过快上涨，打击投机性购房行为。,2010政策回顾,6)关
5、于调整住房公积金提取政策的通知.从4月14日开始,长沙住房公积金管理中心对家庭（包括夫妻双方及未成年子女）已有住房产权建筑面积超过140平方米（含）再购买、建造自住房的，不予提取住房公积金。购买、建造独栋别墅、联体别墅及商住两用自住房的，不予提取住房公积金。市场影响:公积金贷款在整个房地产市场上占的份额比较少，而且针对的人群不是太广，所以对于整个市场的影响，还仅限于心理层面，执行力的影响较小。,2010政策回顾,7)国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知.商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或
6、社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。市场影响:严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。,2010政策回顾,8)二套房贷认定标准认房不认贷.从4月22日开始,以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时认定范围以家庭为单位。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。市场影响:这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。实行差别的房贷政策以稳定房地产市场，避免价格的快速上涨。,2010
7、政策回顾,9）证监会加强对房地产融资的监管从4月23日开始,证监会与国土资源部建立两部门综合监管工作机制，由国土部对证监会送审企业购地用地的合规性予以审核，并出具监管意见函，证监会据此进行后续发行审核工作。市场影响:进一步完善加强房地产融资监管的工作制度，利于市场健康发展。,2010政策回顾,10）首套房一律首付3成。从9月29日起，国家多部委五剑齐发，分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。包括将商品住房首付比例调整至30%以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施。,2010政策回顾,11）囤地满一年的企业禁止再拿地。根据国发10号文件规定，对
8、发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。,2010政策回顾,12)10月 19日，中国人民银行在时隔34个月之后首度加息，加息幅度为25个基点；20日，住房和城乡建设部根据央行加息的决定，对住房公积金贷款利率进行了调整，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。由于宏观经济通胀
9、危机有所加剧，因此此番加息可谓“意料之外，情理之中”，并非完全针对楼市调控；此番加息力度较小，对按揭购房者的影响并不太大。不过，加息对于楼市心理的冲击较大，人们普遍担心，这只是连续加息的“前奏”。,2010政策回顾,13）四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 2010.11.03，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会3日发布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知指出，部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合住房公积金管理条例规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。,2010政策回顾,14）2010.11.1
10、5,北京三部门联合发布住宅物业服务标准(以下简称标准)。该标准为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。据悉，以地方标准形式发布物业服务等级标准，这在全国尚属首例。点评：标准的发布有利于业主发现物业管理的核心价值，其核心价值是通过日常的管理服务使物业保值增值。该标准对进一步明确物业服务提高质量，规范物业服务行为，促进业主和物业企业间和谐互信关系的建立都将起到积极作用。,2010政策回顾,15）.住建部外管局联合发文：境外个人境内限购一套房2010.11.15，住房城乡建设部和国家外汇管理局联合发布关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知，明确境外个人在境内只能购买一套用
11、于自住的住房。通知规定，境外个人在办理房屋产权登记时，还需特别提交在境内工作超过1年的证明，以及名下在境内无其他住房的书面承诺。点评：这一新版“限购令”是对2006年出台的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见的重申，但是执行力度更强。这一政策是当前楼市调控政策的组成部分，其意图是限制新增需求，但境外人士的婚姻状况、家庭关系比较隐秘，目前的限外政策只能针对个人，境外人士家庭的购房状况难以严格限制。,2010政策回顾,16）存款准备金率月内二次上调央行11月19日晚宣布，为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，决定从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这
12、是央行年内第五次宣布全面上调存款准备金率，距离上次宣布调整仅过去9天。点评：央行上调存款准备金率并不是针对房地产，但是对房企的影响会比较明显。存款准备金率上调收缩了银根，对于房地产企业来说资金供给将受明显影响。存款准备金率上调会给房地产企业带来一定的压力。,2010政策回顾,17)湖南长沙月入1010元以下可申请住房保障长沙市住房保障家庭收入认定办法(试行)于2010年12月1日已开始正式施行。按照该办法，住房保障家庭收入标准为家庭成员月人均可支配收入不高于1010元。从12月1日起，各社区的低保中心开始接受符合住房保障条件家庭的收入认定申请，并依据该办法对申请家庭进行收入核查。点评:申请保障
13、房的门槛进一步降低,加大保障房的供应,一定程度上解决了商品房的供需矛盾。,2010政策回顾,二、2012年房地产宏观政策分析,一、合理确定本地区房价控制目标二、加大保障性安居工程建设力度三、完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策。五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导,中央楼市最新调控重点,2011新政,1、”1.26”国八条”调控重点:个人购房不满5年，营业税按卖价全额征收；二套房贷首付提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；省会城市户籍家
14、庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购；各地今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布;从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2011新政,1.26新政影响,调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，税收成本将翻番。以往在地方政府的呵护下雷声大大雨点小的土地增值税，此次再受重锤敲打，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，政府
15、要进行土地增值税清算和稽查。定价高的房地产开发商的税本会经常被拿出来翻拣翻拣，地方政府有心无力，因为约谈问责制成为常规制度。在仕途与房地产收益之间，官员会做出理智选择。对个人房贷的约束史上最严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能，相信将来对于民间的房地产融资、对于房地产信托将有严格管控。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤出房地产市场。鉴于民间资金充裕，仍有能力提高房价，相信未来房产税还会陆续出台，使自有资金充足者知难而退.与限制房贷相配套的是限购成为常态，本地居民不可能购买两套以上的
16、住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格。这是严厉的行政手段，也许最被人诟病，在中国房地产市场逐步稳定、健康之后有必要排除出政策工具的行列。,2011新政,出台时间 2011年3月4日 细则内容重点自本通知发布之日起，暂执行以下购房管理措施：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平米（含）以下新建商品住房。,2、长沙限购令细则,2011新政,注:一、家庭，仅指夫妻双方及未成年子女。二、环长株潭户籍家庭，是指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区的户籍家庭（含集体户口，包括农业户口和非农业户口）。三、外地家庭，是指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区以外的户籍家庭。四、主城区，仅指长沙市内五区，即芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区。
