1、 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行行业业 研研 究究 行行业业投投资资策策略略报报告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 推荐推荐 (维持维持 ）相关报告相关报告 新房二手房周报：基本面总体向好2020-08-02 7 月百强销售点评：销售超预期，受益地产基本面韧性和推盘节奏变化2020-08-01 购房杠杆研究系列五：经济下行带来地产大周期2020-07-19 分析师：阎常铭 S0190514110001 郭毅 S0190518010003 徐鸥鹭 S0190519080008 研究助理：靳璐瑜 投资要点投资要点 2020 年是深圳特区成
2、立四十周年。年是深圳特区成立四十周年。1980 年 8 月 26 日，深圳经济特区设立。40 年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。房地产行业也取得长足发展，商品住宅销售面积从 1986 年的 45 万方，到目前每年 600 万方左右的水平。深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。深圳发展一路深圳发展一路向西向西，从，从罗湖到福田罗湖到福田再再到南山到南山和前海和前海。发展重心的变化也带来区发展重心的变化也带来区域地产基本面的变化。域地产基本面的变化。（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984 年国贸大厦封顶，成为深圳首个 CBD 中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商
3、务办公等全部功能。（2）随着 1997 年前后福田 CBD 动工、市民中心、图书馆等陆续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。（3）南山区伴随着高科技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造了一个高科技产业集群，成为深圳又一个经济中心。大湾区与先行示范区政策双重加持，深圳城市地位有望持续提升。大湾区与先行示范区政策双重加持，深圳城市地位有望持续提升。一方面大湾区规划落地，明确深圳在湾区城市群中的科创领衔地位，另一方面先行示范区政策出台，深圳定位发展全球标杆城市，城市地位显著上升。深圳本地上市房企众多，受益基本面的长期向上。深圳本地上市房企众多，受益基本面的
4、长期向上。1）深圳国资委控股深圳国资委控股或参股或参股的房地产企业较为分散的房地产企业较为分散。主要上市平台包括：深物业、深振业、深深房、天健集团、沙河股份、深圳控股、万科、南山控股、金地集团等。这些房企土储大多分布在深圳，资源丰厚，受益深圳及粤港澳大湾区的快速发展。2）除深圳除深圳国资委控股房企外，还有较多注册地在深圳，主要布局区域位于粤港澳大湾区国资委控股房企外，还有较多注册地在深圳，主要布局区域位于粤港澳大湾区的房企，在过去四十年深圳的快速发展中，也极为受益。的房企，在过去四十年深圳的快速发展中，也极为受益。主要包括：华联控股、世联行、招商蛇口、大悦城、招商积余、皇庭国际、中洲控股等。风
5、险提示：风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。title 深圳特区深圳特区 40 周年房地产系列报告一：深圳主要房周年房地产系列报告一：深圳主要房企介绍企介绍 2020 年年 08 月月 03 日日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -2-行业投资策略报行业投资策略报告告 目目 录录 第一部分、深圳 40 年来，取得快速发展.-3-1、40 年来深圳房地产行业快速发展.-3-2、深圳发展一路向西.-4-3、科技园区或成为未来城市发展的重点.-5-4、展望未来，深圳城市地位持续提升.-5-第二部分：深圳本地上市房
6、企众多，受益基本面的长期向上.-6-1、深物业.-7-2、世联行.-8-3、华联控股.-9-4、南山控股.-10-5、深振业.-10-6、天健集团.-11-7、沙河股份.-12-8、深深房.-12-9、中洲控股.-13-10、皇庭国际.-13-11、招商积余.-14-12、万科.-15-13、招商蛇口.-15-14、金地集团.-16-15、大悦城.-17-图表 1、深圳商品住宅销售面积（万方）.-3-图表 2、深圳商品住宅平均交易价格（元/平方米）.-4-图表 3、1999 年罗湖区房价最高（元/平方米）.-4-图表 4、2018 年福田区和南山区房价较高（元/平方米）.-4-图表 5、深圳一
7、路向西发展，重点发展新兴产业.-4-图表 6、深圳 2020 年重大项目计划中产业园区和研发中心项目远超其他.-5-图表 7、双重政策加持，深圳城市地位持续提升.-6-图表 8、深圳国资委控股房地产企业一览.-6-图表 9、注册地在深圳的主要房企.-7-图表 10、深物业第一大股东为深投控.-8-图表 11、世联行股权结构（考虑大横琴受让股权后）.-8-图表 12、华联控股股权结构.-9-图表 13、南山控股股权结构.-10-图表 14、深圳国资委为深振业的第一大股东.-11-图表 15、深圳国资委是天健集团的第一大股东.-11-图表 16、沙河实业为国有企业.-12-图表 17、深房集团为国
8、有控股企业.-12-图表 18、中洲控股股权结构稳定.-13-图表 19、皇庭国际股权结构清晰.-14-图表 20、招商蛇口目前为招商积余的第一大股东.-14-图表 21、深铁集团为万科基石股东.-15-图表 22、招商蛇口股权结构清晰.-16-图表 23、金地集团股权结构.-16-图表 24、中粮集团合计持有大悦城 69.28%的股权.-17-mNmPtNuNoPpPoRsRsNsOmN8OaObRmOmMnPmMlOqQzReRnNrN6MmOqQuOrQwPMYmQmP 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -3-行业投资策略报行业投资策略报告告
9、报告正文报告正文 2020 年是深圳特区成立四十周年。1980 年 8 月 26 日，深圳经济特区设立。40 年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。房地产行业也取得长足发展，深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。同时，也诞生一批优质房地产开发和服务企业。展望未来，深圳城市地位仍将持续提升，深圳优质企业也将受益。第一部分、第一部分、深圳深圳 40 年来，取得快速发展年来，取得快速发展 1 1、4040 年来深圳房地产行业快速发展年来深圳房地产行业快速发展 深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。中国大陆第一家房地产公司、第一个商
10、品房小区均在深圳诞生、第一次土地使用权公开拍卖也发生在深圳。深圳在过往房地产行业发展中，扮演着先锋者的角色。40 年来，深圳房地产市场也取得了快速发展。商品住宅销售面积从 1986 年的 45万方，到目前每年 600 万方左右的水平，并且逐步进入存量市场，二手房成交面积是新房的 1.7 倍左右。深圳地产基本面中长期依然向上。自商品房诞生以来，深圳基本面总体向上，虽然也经历过 08 年前后、12 年前后的波动。2020 年年初以来，深圳新房成交面积同比-2%，在公共卫生事件影响下，依然与去年同期持平；年初以来二手房成面积同比增长 49%。图表图表 1、深圳、深圳商品住宅销售面积（万方）商品住宅销
11、售面积（万方）数据来源：深圳统计局、兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -4-行业投资策略报行业投资策略报告告 图表图表 2、深圳、深圳商品住宅平均交易价格（元商品住宅平均交易价格（元/平方米）平方米）数据来源：深圳统计局、兴业证券经济与金融研究院整理 2 2、深圳发展一路向西深圳发展一路向西 深圳发展一路深圳发展一路向西向西，从，从罗湖到福田罗湖到福田再再到南山到南山和前海和前海。发展重心的变化也带来区域发展重心的变化也带来区域地产基本面的变化。地产基本面的变化。（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984 年国贸大厦封顶，成
12、为深圳首个 CBD 中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办公等全部功能。（2）而随着 1997 年前后福田 CBD 动工、市民中心、图书馆等陆续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。（3）南山区伴随着高科技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造了一个高科技产业集群。成为深圳又一个经济中心。而各区地产基本面情况也随中心区西移有所变化。2006 年后，福田区房价明显超过罗湖区，而南山区在 2010年后超过福田区。图表图表 3、1999 年罗湖区房价最高（元年罗湖区房价最高（元/平方米）平方米）图表图表 4、2018 年福田区和南山区房价较高
13、（元年福田区和南山区房价较高（元/平平方米）方米）数据来源：wind、兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 5、深圳一路向西发展，重点发展新兴产业深圳一路向西发展，重点发展新兴产业 区划区划 定位及发展重点定位及发展重点 福田区福田区 聚焦金融、文化、教育等核心服务功能的中央商务区，重点推进深港科技创新合作区建设；请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -5-行业投资策略报行业投资策略报告告 罗湖区罗湖区 老城区焕发新活力的国际消费旅游区，重点推进深港口岸经济带建设；南山区南山区 创新资源集聚辐射枢纽功能
14、的中央智力区，重点推进西丽湖国际科教城建设；盐田区盐田区 国际航运枢纽，重点推进沙头角深港国际旅游消费合作区建设；宝安区宝安区 珠江两岸协同发展的区域服务中心；龙岗区龙岗区 全球电子信息产业高地的深圳东部中心；龙华区龙华区 新兴产业高地和时尚产业新城；坪山区坪山区 未来产业试验区的深圳东部中心，重点推进深圳高新区坪山园区和粤港澳大湾区深圳生物医药产业创新合作区建设；光明区光明区 世界一流科学城和深圳北部中心，重点推进光明科学城建设；大鹏新区大鹏新区 世界级滨海生态旅游度假区，重点推进国际游旅游自由港建设；深汕特别合作区深汕特别合作区 新兴产业新城 资料来源：粤港澳大湾区建设深圳指引，兴业证券经
15、济与金融研究院整理 3 3、科技园区或成为未来城市发展的重点科技园区或成为未来城市发展的重点 深圳高度重视高科技产业发展。深圳高度重视高科技产业发展。深圳市目前有超过 7200 家产业园区，贡献了 75%规模以上企业和 80%规模以上工业产值。2020 年深圳市发改委公布 深圳市 2020年重大项目计划中有 122 个新增产业园区和研发中心重大项目即将落地，远远高于其他类型项目。同时深圳市政府出台还出台多项鼓励政策，针对产业园项目的落地，高新技术企业落户提供了土地优先安排、创业基金、信贷支持等优厚的保障政策，表明深圳高度重视高科技产业的发展，未来产业园区项目或成房企开发运营重点。图表图表 6、
16、深圳、深圳 2020 年重大项目计划中产业园区和研发中心项目远超其他年重大项目计划中产业园区和研发中心项目远超其他 数据来源：深圳市发改委、兴业证券经济与金融研究院整理 4 4、展望未来，深圳城市地位持续提升展望未来，深圳城市地位持续提升 大湾区与先行示范区政策双重加持，深圳城市地位持续提升。大湾区与先行示范区政策双重加持，深圳城市地位持续提升。2019 年对于深圳而言具有划时代的意义，一方面大湾区规划落地，明确深圳在湾区城市群中的科创领衔地位，另一方面先行示范区政策出台，深圳定位发展全球标杆城市，城市地位显著上升。请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -6-行业投资策略报行业投资策略报告告 图表图表 7、双重政策加持，深圳城市地位持续提升、双重政策加持，深圳城市地位持续提升 时间时间 政策文件政策文件 与深圳相关内容与深圳相关内容 2019 年年 2 月月 18 日日 粤港澳大湾区规划纲要 1.广深港澳四大中心城市：广深港澳四大中心城市：以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎 2.明确深圳科创领衔地位：明确深圳科创领衔地位：
