1、 请阅读最后评级说明和重要声明 1/10 Table_MainInfo 研究报告 银行行业 2020-3-7 银行基本面跟踪之二：房地产信贷放银行基本面跟踪之二：房地产信贷放松还有多大空间？松还有多大空间？行业研究专题报告 评级 看好看好 维持维持 报告要点 地产投资高位平稳趋缓，且融资端难言宽松 目前地产投资增速处于阶段高位，但边际上，鉴于目前地产融资端“显性+隐性”限制，我们认为难有显著提升。1）总量总量上上，虽然房地产开发资金自 2016 年来有改善，但与投资端类似亦边际上趋缓，且长期低于投资端增速。2）结构上结构上，2019 年信贷、居民按揭及定金等分别占 14.13%、53.21%，
2、合计近 7 成；前者占比 2015 年至今呈现趋势性下行，后者占比则大幅攀升，但近来攀升速率亦有所趋缓。展望未来，我们认为地产融资在信贷渠道方面仍会受严格控制，同时居民按揭、预收款等渠道短期内再度快速攀升的难度也很大。银行地产贷款占比近 3 成，开发贷被严格控制 2019 年末，金融机构房地产行业相关贷款占各项贷款比例已经高达 29%，相较于 08 年末上升 11.6pct。但细分结构，居民个人按揭贷款占比上升更加显著，尤其是近来仍然呈现上行之势；反观地产开发贷占比，11Q3 以来峰值为 19Q1，为 7.64%，此后逐渐趋于下降。究其原因：1）监管层面监管层面，“房住不炒”总基调下，银行针对
3、地产企业授信严格，授信对象遵循白名单制，同时在授信额度上亦有限制。2）GDP层面层面，虽然房地产行业GDP占比趋势上升，2019年为7.03%，但仍然低于房地产行业信贷占用比例。综上我们认为，目前房企从银行贷款渠道进行融资仍然偏严，也就意味着房地产开发资金来源中很难获利于信贷改善。居民部门杠杆率快速攀升，加杠杆节奏或受控 我国居民部门杠杆率 2008-2019 年由 17.87%大幅上升至 56.31%，已经明显超越新兴经济体平均水平，甚至超过了德国，与日本、法国也相差不远；考虑到目前仍以稳定的速率上升，而发达经济体过去十年来稳步下降，未来 5 年甚至有望达到发达经济体平均水平。尽管居民部门仍
4、有继续加杠杆的空间，但不可忽视的是，近十年来攀升速率与美国 08 年次贷危机爆发以及日本上世纪 80 年代经济泡沫破灭前情况相当，即意味着继续快速加杠杆，可能导致风险积聚。基于防风险的基调，我们认为，未来居民加杠杆节奏或许也将会受到一定控制。投资建议：重视高股息催化，中长期性价比突出 受疫情间接影响，Q1 银行营收、资产质量或有所承压，但总体预计保持稳健。考虑到逆周期政策有望加码，板块估值也处于历史底部，高股息价值凸显，短期我们认为估值修复可期，中长期配置性价比仍突出。个股方面，继续推荐业绩表现相对更好的优质中小行，如招商银行、平安银行、宁波银行、光大银行。分析师分析师 王一川王一川 （862
5、1）61118726 执业证书编号：S0490514070001 联系人联系人 杨步晗杨步晗 （8621）61118726 联系人联系人 分析师分析师 相关研究相关研究 股息又到历史高位，或再助推银行超额行情2020-2-29 从四季度经营指标看今年行业核心矛盾2020-2-23 再融资新政对银行有何影响？2020-2-15 风险提示：1.企业盈利大幅恶化影响银行资产质量；2.金融监管大幅趋严。2 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0
6、 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 6每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。请阅读最后评级说明和重要声明 2/10 行业研究专题报告 目录 地产投资高位平稳趋缓，且融资端难言宽松.3 银行地产贷款占比近 3 成，开发贷被严格控
7、制.5 居民部门杠杆率快速攀升，加杠杆节奏或受控.6 投资建议：重视高股息催化，中长期性价比突出.7 图表目录 图 1：房地产开发投资完成额增速去年 5 月以来自高位平稳趋缓（%）.3 图 2：2019 年，房地产开发资金累计增速 7.62%；趋势上，2016 年以来平稳下行.4 图 3：2019 年房地产开发资金来源结构，信贷、按揭及定金等合计占比近 7 成.4 图 4：2015 年以来，地产开发资金来源中，信贷占比趋降，按揭、定金及预收占比明显上升.4 图 5：2019 年末，房地产贷款占各项贷款比重达到 29%.5 图 6：其中，地产开发贷占比趋稳、个人按揭占比持续上升.5 图 7：20
8、19 年，房地产 GDP 占比为 7.03%，低于房地产行业信贷占比 7.64%.5 图 8：央行口径，住户中长期消费贷款占各项贷款比例 2019 年末为 23.23%.6 图 9：我国居民部门杠杆率 08 年金融危机以来快速上升（%）.6 图 10：国际比较看，我国居民部门杠杆率远超新兴经济体平均水平（%）.7 图 11：我国居民部门杠杆率攀升速率与美国 08 年次贷危机爆发前情况相当（%）.7 行业重点上市公司估值指标与评级变化.9 2 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0
9、416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 6rQoNsMyRnMmMtMtQsNqMnMbRdN8OpNpPmOrRjMmMsOiNoPrPaQtRoNxNmQvNvPmQrP 请阅读最后评级说明和重要声明 3/10 行业研究专题报告 地产投资高位平稳趋缓，且融资端难言宽松 本轮地产周期，投资端增速自 2016 年以来稳步上行；但在政策方面，监管对于地产始终保持着比较审慎的态度，尤其是
10、近来面临经济下行压力下，也始终强调“保持政策定力、不以放松地产刺激经济”，地产投资端增速自去年 5 月以来趋于缓慢下行，新开工、计划投资情况也基本与投资端一致。图 1：房地产开发投资完成额增速去年 5 月以来自高位平稳趋缓（%）(30)(20)(10)01020302013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-1
11、22019-032019-062019-092019-12房地产开发投资完成额:累计同比房地产开发计划总投资:累计同比房屋新开工面积:累计同比房屋竣工面积:累计同比 资料来源：Wind,长江证券研究所 短期来看短期来看，目前目前地产地产投资投资增速仍然处于阶段性高位增速仍然处于阶段性高位，对投资端对投资端确实确实具备一定具备一定支撑；但支撑；但若若从从增量边际贡献增量边际贡献来看来看，鉴于鉴于目前地产目前地产融资端融资端所所面临面临的的“显性显性+隐性隐性”限制限制，我们认为很我们认为很难有显著的提升。难有显著的提升。自 2016 年来这一轮周期，虽然房地产开发资金情况有显著改善，但边际上看，
12、与投资端类似亦是趋于放缓，并且长期低于投资端增速。进一步，我们从房地产开发资金来源看，2019 年银行信贷、居民按揭及定金等分别占14.13%、53.21%，合计接近 7 成，剩下 3 成左右资金主要源于房地产企业的自筹资金。趋势上，2015 年至今，金融机构信贷占比总提升呈现趋势性下行，并且当前降至历史新低；而与此同时，居民按揭、定金以及预收款等占比则大幅攀升，成为最重要的资金来源，且当前仍然呈现上行之势。那么，展望未来，如果通过如果通过放宽放宽地产地产融资融资、进而助力进而助力投资投资端端，那么那么金融机构加快地产金融机构加快地产信信贷投放贷投放，或者或者房企房企销售端销售端发力发力加快加
13、快居居民民按揭按揭、定金及预收款吸收、定金及预收款吸收是是两个选项两个选项，但实际上，但实际上二者实施起来都非常有难度二者实施起来都非常有难度，接下来进行详细分析。2 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 6 请阅读最后评级说明和
14、重要声明 4/10 行业研究专题报告 图 2：2019 年，房地产开发资金累计增速 7.62%；趋势上，2016 年以来平稳下行-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2013-022013-052013-082013-112014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11房地产开发资金累计同比
15、资料来源：Wind,长江证券研究所 图 3：2019 年房地产开发资金来源结构，信贷、按揭及定金等合计占比近 7 成 14.13%0.10%32.56%53.21%国内贷款利用外资自筹资金按揭、定金及预收款等 资料来源：Wind,长江证券研究所 图 4：2015 年以来，地产开发资金来源中，信贷占比趋降，按揭、定金及预收占比明显上升 35%39%43%47%51%55%11%13%15%17%19%21%2006-122007-062007-122008-062008-122009-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-
16、062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-12贷款按揭、定金、预收等（右轴）资料来源：Wind,长江证券研究所 2 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 62 0 2 0 0 416 11:36:2 6 请阅读最后评级说明和重要声明 5/10 行业研究专题报告 银行地产贷款占比近 3 成，开发贷被严格控制 截至 2019 年末，金融机构房地产行业相关贷款占各项贷款比例已经高达 29%，相较于08 年末上升了 11.6 个百分点。但细分结构来看，实际上居民个人按揭贷款占比上升更加显著，尤其是近来仍然呈现上行之势；反观地产开发贷，20
