1、龙湖碧枫轩项目融资计划书第一节 公司基本情况易县龙湖碧枫轩度假村有限公司成立于2003年，是专项的项目公司，以开发建设龙湖碧枫轩别墅为唯一的专业项目。以下是公司的注册号及批件：序号 证件名称 制发单位制发日期备注1固定资产投资项目备案证易县发改备字（2009）32号河北省发展改革委员会易县发展改革局2009年6月16日正件2国有土地使用证易国用（2008）第03-8192号易县国土资源局2008年7月1日正件3企业法人营业执照注册号：130633000004002易县工商行政管理局2008年12月29日正件4组织机构代码证 代码：76209388-0保定市易县质量技术监督局2009年1月12日
2、正件5税务登记证冀保地税易县字130633762093880号易县地方税务局2009年1月 16日正件6项目计划书易县龙湖碧枫轩度假村有限公司2009年6月28日正件7项目可行报告易县龙湖碧枫轩度假村有限公司2009年6月28日正件8 地形图 1：500河北省保定地质工程勘察院2009年5月正件9 土地勘界图 1：2000易县国土资源局2008年3月 复印件（国土局可查正件）10建设规划图易县龙湖碧枫轩度假村有限公司2009年6月正件11土地评估报告（保定）恒达（2009）估字第易034号保定恒达土地咨询评估有限公司2009年9月8日正件12工商局批复易县工商行政管理局2009年9月9日正件1
3、3国土局批复易县国土资源局2009年9月28日正件14验资报告保定众信会计师事务所2008年7月28日正件15公证书保定市第一公证处2009年9月28日正件16规划局批复易县城乡规划局2009年10月21日正件17周边房价比较图表图件18公司股东会决议（融资决议）易县龙湖碧枫轩度假村有限公司股东会2009年9月7日正件第二节 公司产品及市场分析一、公司产品及卖点： （一）产品：1、独栋别墅30套：每套300-1000万元。客户定位：成功人士。此房用于小家庭的旅游度假。客户定位：白领阶层和小老板。2、联体别墅150套：价位80-200万元。客户定位：成功人士。3、公寓住宅80套：单价5000元，
4、每套30万。4、会馆6套： 价位500万元用于招待、聚会、交流、会议。客户定位：公司或政府机关。（二）卖点：1、绝佳地理位置我们的地段在北京的西南方向，七环（廊涿高速）内。这里是世界文化遗产的保护范围，山水一体，构成了山中有水，水中有山的独特景观。还有“荆关紫气”、“拒马奔涛”、“云蒙叠翠”、“奇峰夕照”、“峨眉晚钟”、“福山捧日”、“华盖烟岚”、“易水寒流”八景环绕，天然一幅绚丽多彩的山水画卷。山景、水景、历史文化古迹和自然民风完美融合，给人以浑然天成、闲趣安逸之感，成为无数都市新贵与高知人群追享“有闲生活”的人间仙境。周边还分布着万顷世界遗产清西陵，古长城紫荆关生态文化旅游景区，狼牙山五壮
5、士经典红色旅游景区，春秋战国燕下都旅游景区等五大景区数十个旅游景点。这里交通便利，有高速公路和国道相通，距北京100公里，行程一小时，距天津160公里，行程一个半小时。距保定70公里，行程50分钟。这里的环境，符合所有建设别墅的条件。2、合理的设计规划 本旅游区的其他楼盘受开发前期生地环境的影响，普遍低档低价，设计趋同。我们现在的环境是熟地，并且面临着高档别墅的市场需求。所以在我们的设计规划中，高中低结合。以便满足不同层次的需求。其中：公寓住宅2栋7层楼，每栋3个单元，顶层楼头是凉台。每单元每层2户。60平米，一室、一厅、一厨、一卫。独栋别墅300-600平米，装修、家具要极尽奢华。独立花园，
6、临湖面水，独立钓位，配有游艇泊位。独栋别墅区用围墙和其它建筑隔开，围墙内有环区公路，使每套别墅进出都很方便。一楼：服务区：双车库、厨房、卫生间、佣人休息室、保安值班室。二楼：办公区：办公室、会客区。三楼：生活区：居室、厅、卫生间。楼道独立设置。联体别墅每户156-288平方米，中等户型，2-3层，车库、花园一应具全。会馆6套： 多功能厅、休息室、餐厅、厨房、库房、停车棚。600平方米。3、熟地环境旺龙湖，原是清西陵景区上游的龙脉景观，它水源充足，水位保持平衡，使周围形成了一个绿色景区。远处的青山郁郁葱葱，云雾缭绕；近处是垂柳行行，倒映水中；湖边凉风习习，渔舟垂钓；湖岸是排排别墅，红瓦蓝天；绿水
7、青山之间，一片和谐自然。在我们北方地区，水是稀缺资源，山水景观更加珍贵，因此，这样的土地资源环境是不可复制的。在湖水岸边，现在有各种风格的休闲别墅群，大多是北京人批量的购买。这里已经形成远近闻名的旅游度假区，总建筑面积超过20万平米，已建成多家北京和地方的星级宾馆和会务中心。来此旅游者络绎不绝，北京、天津、石家庄辟有旅游专线，每天都有旅游团来易县旅游。据有关数据统计，2008年来易游客超过100万人次。随着社会经济的发展，旅游消费还会逐年增加。距京津石不足两小时车程，三地来易旅游置房者多，休闲别墅、山庄小院等成为市场追捧热点。龙湖周围已经建好的龙湖渡假村、望龙渡假山庄、欣燕都宾馆、明烛山庄、易
8、龙山庄、财政宾馆、水利宾馆、北京城建培训中心等。我们的项目地块是旺龙湖的最后一块空地，就在湖水的北岸中部，众多别墅的中间。面向湖水，高低有致。而且，最为难能可贵的是，它是整个环湖风景区中的众多别墅中最好的一块“风水宝地”。（见图4.5）已经经过前期开发，完成了道路、供水、供电、通讯等基础建设，建有水塔一座、变电室一座、通讯塔一座以及绿化树木数百株，园内道路900多米，再建的湖中亭一座。已建成八幢独立别墅，计3000m，可以直接开始销售。4、巨大的升值潜力依山、临水的环境是北方的稀缺资源。而在这样环境中建筑的别墅，就是所有成功人士追求的理想。在北京六环以内，虽有一些别墅项目，但是没山没水，东、北
9、、南三个方向都是平原，没有山景。有水的地方很少，即使有水，水面的大小也没有适中的。旺龙湖的水面是1200亩，不大也不小。一小时车程是休闲度假的理想距离。人们普遍认为，在工作地或住地之外，距离一百公里左右，是非常理想的度假距离。独栋别墅是不可再生资源。国家对于独栋别墅项目用地自2007年就停止审批了，从而使已经获批的独栋别墅，其批文本身就具备了增值效应。众所周知，办出租车的手续，以前的费用是2000元，停止审批几年后，转手的费用上涨了100倍以上。低廉的价格蕴含着巨大的升值空间在北京周边，一套具备以上条件的独栋别墅，价格可售数千万元。我们的内部预售价只有1000万元。二、行情和市场1、行情：龙湖
10、旅游开发区最初在生地阶段，独栋别墅的价格是每平方米2700元，现在的行情是在我们的地块西侧：毛坯房起价5280 元/m；均价5500元/m；最高价5680元/m。涨价的原因主要是生地变熟地，同时独栋别墅停止审批对推高房价的作用在不断的发酵。北京房地产涨价也起了一定的作用。 2、市场：客户定位：区域分布：北京市、保定市层面划分专业房地产投资者成功人士白领阶层小老板三、公司的独特性和市场竞争力1、公司的独特性作为项目公司，项目地段的独特性、开工时间的独特性，就是公司的独特性。我们的项目地段的优越性是无与伦比的。我们开工时，本旅游区其它楼盘或者已经售完，或者只剩下尾盘。到了我们开始销售的时候，我们在
11、当地没有竞争对手，同时，其它楼盘的业主都会成为我们的义务售楼员 2、市场竞争力市场竞争力主要表现为设计和价格。因为我们开发建设最晚，所以我们可以设计得更完美。因为我们的成本很低，而现在又出现了别墅的高行情，所以我们有充分的空间来应对各种价格挑战。四、竞争对手的优势及劣势因为我们是本旅游区最后一块开发用地，其它楼盘的销售已经基本结束，我们的销售要在建设资金到位的一年以后，所以我们在本地没有竞争对手。我们的竞争对手在北京近郊。和我们相比，他们的优势有两个，劣势也有两个。两个优势为：在北京行政区划内；离北京的距离比我们近，他们一般在50公里内，我们是100公里。两个劣势为：他们的自然环境远不如我们；
12、他们的价格比我们高很多。从实际情况来看，北京人在廊坊、涿州、高碑店、易县买房的很多。这说明他们并不计较行政区划和增加50公里的车程。而竞争对手的劣势是无法化解的。综合比较，我们占优。第三节 融资需求和财务预测一、 公司目前的财务状况和资本结构公司现有资产有：土地97335.83平方米（评估价10035.32万元），地上建筑物3000平方米（预售价2000万元）。公司没有债务。二、 融资需求1、计划建筑面积60000平方米，包括高档独栋别墅30幢，连排别墅150幢，公寓住宅80套，会馆6幢。共计投资9000万元；2、景观建设12000平方米，共计投资1300万元； 3、配套建设共计投资1700万
13、元。4、工程总计需要融资12000万元。工程周期26个月。三、 财务分析 根据目前市场行情和市场同类别墅价格比较，特别是与本地已经开发、销售的同类房价对比，按照慎重性原则预计如下：1、 销售收入：可销售面积6万m，其中：高档独栋别墅6800元/m；联排别墅4800元/m；公寓4800元/m；会馆5800元/m；平均实际售价可以实现5000元/m。6万m5000元/m= 30000万元；2、 销售税金及附加:根据国家税收政策，营业税及附加计算如下：营业税：应纳税额=营业额5%=30000万元5%=1500万元；城市维护建设税：应缴税额=营业税7%=105万元；教育附加：应纳税额=营业税4%=60
14、万元该项目应交营业税及附加总计1665万元。3、 盈利分析：销售收入扣除成本和营业税及附加即是利润总额： 利润总额=30000万元（销售收入）-6000万元（土地及基础设施建设成本）-12000万元（建筑工程总成本）-1665万元（营业税及附加）=10335万元。税后利润=利润总额10335万元-管理成本（利润总额的10%）=9302万元。第四节 销售及资金回收 由于该项目前期准备工作都已就绪，水、电、路、通讯都已到位，已经具备工程开工条件，随时可以开工。由于目前已经建成3000m独体别墅，可以直接进入销售阶段，其余可销售部分，待新的工程开工后也可以进入销售准备阶段。资金回收分三阶段：第一期12个月，预计回收10000万元，可用来支付基建工程款；第二期12个月，预计回收10000万元，主要用来支付建设工程款、抵押贷款，回收全部成本；第三期12个月，预计回收10000万元，支付税费及提取利润。第五节 投资方的介入和退出一、 投资建议建议投资方投资10000万元，周期为三年，用于项目建设。二、 投资方在公司经营管理中的地位和作用投资方在公司中享有股东地位，并执行监管、审计责任，以保证专款专用。三、 资本退出在发生以下情况之一时投资方可以退出资本：1、投资方要求。
