1、 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。请务必阅读末页声明。房地产房地产行业行业 推荐（维持）三季报行业结算业绩理想三季报行业结算业绩理想 全年继续值得期待全年继续值得期待 风险评级：中风险 房地产行业 2019 年三季报综述 2019 年 11 月 5 日 分析师：何敏仪 SAC 执业证书编号：S0340513040001 电话：0769-23320072 邮箱： 行业指数行业指数走势走势 资料来源：东莞证券研究所，Wind 相关报告相关报告 投资要点：投资要点：上市公司上市公司2019年年三季三季报报已全部公布完毕。我们统计了全国已
2、全部公布完毕。我们统计了全国142家上市房地产家上市房地产开发企业（按申万房地产分类）业绩情况：开发企业（按申万房地产分类）业绩情况：前三季行业整体归属净利增长一成四前三季行业整体归属净利增长一成四。2019前三季上市房企共实现营业总收入同比上升23.22%，增幅较2018年全年增幅提升2.85个百分点，较2019年二季度增幅提升0.34个百分点。前三季度共实现营业利润2430亿，归属母公司股东净利1378亿，同比分别升18.85%和上升14.19%，营业利润增幅相比2018年全年下降6个百分点，归属净利润增幅则相约。整体看，行业营业收入增幅超两成，营业利润及归属净利润增幅也达双位数，绝对值更
3、是再创同期新高。行业结算业绩继续令人满意。而从当前房企整体销售及可结算资源看，全年结算业绩维持较理想增幅保障度高。毛利率及净利润率小幅回落毛利率及净利润率小幅回落 但仍维持在较高水平但仍维持在较高水平。三季度行业整体销售毛利率及净利润率均小幅回落，前三季度上市房企整体销售毛利率及净利率分别为31.6%和11.9%，相比中报时分别下降1个百分点和下降1.3个百分点。但销售毛利率及净利润率均维持在近年的高位。总的来看，房地产行业近两年由于房价涨幅明显，整体结算收益率探底回升。预计全年整体结算毛利率及净利率仍将维持较高水平，盈利情况理想。待售面积持续回落待售面积持续回落 新开工增速提升新开工增速提升
4、。截止9月末，全国商品房及商品住宅待售面积分别为4.9亿平米和2.2亿平米，同比分别降7.2%和降13.5%。行业在过去两三年销售大年后，去库存现象明显。而由于今年上半年年，尤其是一季度整体销售出现一定的回落，开发商拿地补库存相对谨慎，维持稳步补充库存基调；另外开发商融资受到一定规管限制也导致补库存进度放缓。而行业整体库存水平不高，对于房价将有一定的支撑作用。负债率维持高位负债率维持高位 可结算资源充裕可结算资源充裕。2019年上半年行业融资有所改善，但下半年开始出于社会整体流动性增加预期，带来房地产行业融资规管从严等情况。行业整体负债率水平维持平稳状态。由于销售保持平稳回升，而开发商结算增幅
5、低于销售增幅，留存可结算资源丰富。全年来看行业整体业绩保障度高。总结与投资建议总结与投资建议。开发商当前可结算资源仍较多，全年结算业绩保持理想增幅值得期待。地产板块今年以来整体走势偏弱，跑输大盘。行业整体估值水平跌至历史底部区间，向下空间及风险较低。全年业绩理想带动估值提升值得期待。建议重点关注基本面靓丽、业绩锁定性及股息率较高、估值便宜的一二线龙头地产股，包括保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、华发股份、大悦城、招商蛇口、金融街等。风险提示风险提示:楼市销售回落;楼市出现超预期调控。行业行业报告报告 行业研究行业研究 证券研究报告证券研究报告 房地产行业 2019 年三季报综述
6、2 请务必阅读末页声明。目 录 1.前三季行业整体归属净利增长一成四.3 2.毛利率及净利润率小幅回落 但仍维持在较高水平.4 3.三费率维持在较高水平 开发资金相对良好.5 4.待售面积持续回落 新开工增速提升.6 5.负债率维持高位 可结算资源充裕.7 6.总结与投资建议.8 7.风险提示.9 插图目录 图 1：上市房企营业总收入.错误错误!未定义书签。未定义书签。图 2：营业利润、归属净利润同比变化.错误错误!未定义书签。未定义书签。图 3：商品房销售面积变化.错误错误!未定义书签。未定义书签。图 4：商品房销售额变化.错误错误!未定义书签。未定义书签。图 5：上市房企资产总计.4 图
7、6：总资产净利率、净资产收益率变化.4 图 7：三费同比变化.5 图 8：三费率同比变化.5 图 9：房企开发资金来源合计.5 图 10：房企开发资金来源变化.5 图 11：存货水平变化.6 图 12：行业待售面积同比变化.6 图 13：房屋施工、新开工面积.6 图 14：房屋施工、新开工增长.6 图 15：房地产行业负债水平变化.7 图 16：房企现金流情况变化.7 房地产行业 2019 年三季报综述 3 请务必阅读末页声明。1.前三季行业整体归属净利增长一成四 上市公司 2019 年三季报已全部公布完毕。我们统计了 142 家上市房地产开发企业（按申万房地产分类），2019 年前三季度共实
8、现营业总收入 14712 亿，同比上升 23.22%，增幅较 2018 年全年营收增幅提升 2.85 个百分点，较 2019 年二季度增幅提升 0.34 个百分点。前三季度共实现营业利润 2430 亿，归属母公司股东净利 1378 亿，同比分别升 18.85%和上升 14.19%，营业利润增幅相比 2018 年全年下降 6 个百分点，归属净利润增幅则相约；相比今年中报，营业利润及归属净利润增幅均有所下降，分别下降 3.94 个百分点和 3.48 个百分点，主要由于今年中报结算增速较高。整体看，行业营业收入增幅超两成，营业利润及归属净利润增幅也达双位数，绝对值更是再创同期新高。行业结算业绩继续令
9、人满意。而从当前房企整体销售及可结算资源看，全年结算业绩维持较理想增幅保障度高。图图1：上市房上市房企营业总收入企营业总收入 图图2：营业利润、归属净利润同比变化营业利润、归属净利润同比变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 2019 年三季报平均每家房企实现营业总收入 110.62 亿，基本每股收益 0.29 元；平均营业总收入较 2018 年同期增加 20.2 亿元，基本每股收益与 2018 年同期相约。2019 年 19 月全国商品房销售面积合计 11.9 亿平方米，其中住宅销售面积 10.46 亿平方米，同比分别下降 0.1%和上升 1.1
10、%。2019 年以来商品房销售面积同比增速持续负增长，为近四年销售增长最差，但整体销售降幅相对较小，并且下半年开始降幅持续收窄。前 9 个月全国商品房销售额合计 11.14 万亿，商品住宅销售额合计 9.74 万亿，同比则分别上升7.1%和上升 10.3%，销售涨幅也跌至近四年的低位。整体看，下半年开始行业销售增幅持续回升，9 月末住宅累计销售额增速达到双位数，景气度相对良好。后续楼市销售数据仍需继续观察。但在融资监管加严背景下，四季度开发商继续加大推盘回流现金可能性较大。而楼市政策因城施策继续，社会流动性保持合理充裕，预计全年楼市销售将保持平稳理想状态，销售绝对值也将维持在历史高水平。同时行
11、业集中度继续加速提升，强者逾强也将继续凸显。图图3：商品房销售面积变化商品房销售面积变化 图图4：商品房销售额变化商品房销售额变化 房地产行业 2019 年三季报综述 4 请务必阅读末页声明。数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 2.毛利率及净利润率小幅回落 但仍维持在较高水平 截止 2019 年三季报，141 家上市房企资产合计 11.44 万亿，再创历史新高，相对年初增长 11.7%，同比则增长 15.9%，增速较中报时下降 3.42 个百分点。平均每家房企资产规模 860.15 亿，较上年同期增长 15%；平均每股净资产 5.84 元，较上年同期
12、也增长 9.15%。行业平均净资产收益率为 8.61%，较去年同期上升 0.15 个百分点，在申万 28 个行业板块中排名第 9 位；总资产净利率为 1.59%，同比则下降 0.03 个百分点，排名第 24 位。三季度行业整体销售毛利率及净利润率均小幅回落，前三季度上市房企整体销售毛利率及净利率分别为 31.6%和 11.9%，相比中报时分别下降 1 个百分点和下降 1.3 个百分点，相比去年同期则分别上升 0.3 个百分点和下降 0.6 个百分点。但销售毛利率及净利润率均维持在近年的高位。总的来看，房地产行业近两年由于房价涨幅明显，整体结算收益率探底回升。预计全年整体结算毛利率及净利率仍将维
13、持较高水平，盈利情况理想。图图5：上市房企资产总计上市房企资产总计 图图6：总资产净利率、净资产收益率变化总资产净利率、净资产收益率变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 房地产行业 2019 年三季报综述 5 请务必阅读末页声明。3.三费率维持在较高水平 开发资金相对良好 2019 年前三季度上市房企平均销售费用为 3.39 亿，较 2018 年同期上升 22.12%，增幅较二季末收缩 6.75 个百分点；平均管理费用为 4.9 亿，财务费用 3.66 亿，较去年同期则分别增加 15.29%和增加 17.08%，管理费用增幅下降 0.5 个百分点
14、，财务费用增幅较中报下降 1.4 个百分点。总的来看，近几年由于销售规模持续提升，整体三费均进一步上升，但增速有所收窄。2019 年前三季度销售费用占营业总收入为 3%，较中报时上升 0.2 个百分点。管理费用占营业总收入 4.42%；财务费用占营业总收入 3.3%，增幅均与中报时相约，相比 2018 年末占比则分别提升 0.4 个百分点和 0.7 个百分点。整体看，三费率均继续维持在近年较高的水平。图图7：三费同比变化三费同比变化 图图8：三费率同比变化三费率同比变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 资金来源看，2019 年截止 9 月末，全国
15、房地产开发资金来源合计 13.05 万亿，同比上升7.1%，增幅较上月末提升 0.5 个百分点，达到近一年半的高位，开发资金来源维持相对理想状态。降准带来四季度及后续社会整体资金流动性保持合理充裕；而出于监管及避免资金过多过快流入房地产行业，近期开发商信托融资收紧、银行融资规管加大等情况出现。后续开发资金增速走势仍需观察，但行业整体流动性大幅收紧预期仍较低。其中今年前 9 个月，国内贷款、利用外资和自筹资金累计分别为 1.96 万亿、103 亿和 4.2 万亿，同比则分别上升 9.1%，上升 138%和同比上升 3.5%；其他资金来源为 6.8 万亿，同比增长 8.79%。除了国内贷款金额同比
16、增速较上月小幅收窄，其余贷款金额同比增速均较上月进一步扩大。预计年末社会整体流动性保持充裕背景下，社融改善，开发资金来源将保持平稳良好水平。图图9：房企开发资金来源合计房企开发资金来源合计 图图10：房企开发资金来源变化房企开发资金来源变化 房地产行业 2019 年三季报综述 6 请务必阅读末页声明。数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 4.待售面积持续回落 新开工增速提升 2019 年三季末行业整体存货周转率为 0.168 次，与 2018 年同期相比基本持平。而总资产周转率为 0.135 次，也与上年同期相约。库存方面，2019 年三季末上市房企整体存货6.33 万亿，同比增长 18.19%，增幅较今年中期下降 1.2 个百分点。其中存货占总资产比例为 55.35%，占比较 2018 年同期上升 1.08 个百分点，但仍维持在近几年较低水平。从行业待售面积来看，截止 9 月末，全国商品房及商品住宅待售面积分别为 4.9 亿平米和 2.2 亿平米，同比分别下降 7.2%和下降 13.5%。行业在过去两三年销售大年过后，去库存现象明显。而由于今
