1、 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 目录目录 一、一、研究背景与目的研究背景与目的 二、二、研究方法体系研究方法体系 三、三、研究结果及分析研究结果及分析 （一）中国房地产上市公司整体发展状况分析 1 1.经营规模：经营规模：总资产规模增速降至两成，头部企业增长明显放缓 2 2盈利能力：盈利能力：“增收不增利”凸显，“降费提效”成业内共识 3.3.财务稳健性：财务稳健性：负债水平高位平稳，“紧投资稳现金”提高安全边际 4.4.股东回报：股东回报：股东收益小幅上涨，经济增加值（EVA）增速收窄 5.5.价值管理：价值管理：整体估值修复性反弹，“分拆+重组”助力价值释放 6.6.投资价
2、值：投资价值：板块走势保持强韧性，优质房企更受青睐（二）2020 中国房地产上市公司 TOP10 研究结果 专题研究：专题研究：中国房地产中国房地产金融金融环境环境分析分析 研究主持：研究主持：中国房地产 TOP10 研究组 联席组长：联席组长：侯云春：中国企业评价协会会长 刘洪玉：清华大学房地产研究所所长 莫天全：中指研究院院长 主要成员：主要成员：黄瑜：中指研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任 中国企业评价协会：刘晓明、刘李佳 清华大学房地产研究所：吴璟、朱恩伟、赖智勇、肖金一、李恩源 中指研究院：白彦军、李建桥、刘佩佩、古超、黄靖、张冉、王怀泉、赵鹏花、邱玲玲、迟行
3、、陶淑茹、孙小东、彭澧丽、马岚、王琳、颜海清、蒋金丽、高枫沐、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、薛建行、薛琳、黄雪、王玲、袁彬彬、王永斌、黄艳、姚一维、李宁、胡佳娜、石蕊、梁波涛、高院生、唐爽、唐懿、童晓玲、谢俊云、田文刚、范诒杰、方颃、张梦圆、刘莉芬 1 中国房地产 TOP10 研究组 1 1研究背景与目的研究背景与目的 中国房地产 TOP10 研究组自 2003 年开展中国房地产上市公司 TOP10 研究以来，已连续进行了十八年。研究组紧随资本市场发展节奏，深入研究房地产上市公司经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果引起了社会各界特
4、别是机构投资者的广泛关注，并成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。2019 年，资本市场整体保持“全面深改、提质增量”的发展主旋律，政策制定和修订持续开放推进，监管层面逐渐微观化，房地产上市公司迎来更加规范健康的发展环境。在此背景下，优秀上市房企把握并购重组、分拆上市和再融资等机遇，更加强化价值管理与增长，持续释放出高质量投资潜力，得到资本市场广泛关注。同时，部分区域型龙头房企纷纷踏上 IPO之路，借助资本市场谋求进一步的发展，成为值得市场期待的新兴群体。在 2020 中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10 研究组在总结历年研究经验基础上，进一步完善了研究方法
5、和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。中国房地产中国房地产上市公司上市公司 TOP10 研究的目的研究的目的是是：（1）客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，促进房地产上市公司做强做优做大；（2）发掘综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健等表现优异的房地产上市公司；扩大企业在机构投资者当中的影响力，拓展企业融资渠道，帮助企业更快更好地发展；（3）通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司 TOP10”品牌，引领房地产行业投
6、资良性循环和健康发展。2 2研究研究方法体系方法体系 2.1 研究对象研究对象（1）依法设立且公司股份于 2020 年 3 月 31 日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所等境内外证券交易所公开上市的房地产企业（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足下款条件）。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存在一定差异，研究组将根据上市地点分别对在内地、香港上市的房地产企业进行研究。（2）主营业务收入构成满足以下条件之一：（1）房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占比重不低于 50%或所占比重虽低于 50%但比其他业务收入比重均高出 30%（源自上市公司分
7、类与代码，中国证监会 2005 年 3 月颁布）；（2）如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入 60%以上或其收入和利润均占整体比重超过 50%，或按历史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过 50%（源自全球行业分类标准，Global Industry Classification Standard，摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合发布，简称 GICS)。2.2 评价指标体系评价指标体系 在 2020 中国房地产上市公司 TOP10 研究中，中国房地产 TOP10 研究组从经营规模、
8、财富创造能力（EVA）、投资价值、财务稳健性四个方面对企业进行评价，对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值（权重来自于对四项得分的“方差-协方差分析”）进行加总，最终得到企业的综合实力得分，评价得出“2020 中国房地产上市公司综合实力 TOP10”。2 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 经营规模评价体系 TOP10 研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标，指标体系如下：财富创造能力（EVA）评价体系 TOP10 研究组沿用了 2003-2019 年连续使用的财富创造能力 EVA（Economic Value Added）评价理论和方法，再次对房
9、地产上市公司的经营绩效进行 EVA 评价：投资价值评价体系 本次研究中，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。指标体系如下：财务稳健性评价体系 流动性风险（liquidity risk）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率，综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下：经营规模评价体系财富创造能力（EVA）评价体系投资价值评价体系财务稳健性评价体系20202020中国中国房地产上市公司综合实力评价体系房地产上市公司综
10、合实力评价体系总资产营业收入利润总额总市值20202020中国中国房地产上市公司经营规模评价体系房地产上市公司经营规模评价体系管理费用营业利润所得税营业外支出财务费用营业外收入税后净营业利润资本成本20202020中国中国房地产上市公司财富创造房地产上市公司财富创造能力（能力（EVAEVA）评价体系）评价体系有息负债股本股东权益资本成本率非营业投资债务资本成本率总资产周转率存货周转率流动资产周转率20202020中国中国房地产上市公司投资价值评价体系房地产上市公司投资价值评价体系成长能力运营效率资本市场表现业绩预测市盈率股息率市销率(PE)市盈率净利润及其增长率每股收益营业收入及其增长率销售面
11、积增长率土地储备规划建筑面积营业收入增长率成本费用利润率净利润率每股收益投入资本回报率核心利润(EPS)(PE)净利润盈利能力(ROIC)(EPS)(PS)净资产收益率(ROE)3 中国房地产 TOP10 研究组 公司治理评价体系 研究组在充分借鉴国内外专家学者以及相关公司治理绩效评价研究的基础上，结合我国现实性的公司治理研究环境，实施量化指标分析评估，全面客观的评价上市公司的治理水平。指标体系如下：2.3 数据来源数据来源 a)中国房地产指数系统（CREIS）数据库；b)房地产上市公司对外公布的信息（包括公司年报、公告、公司网站公布的信息和对外派发的资料）；c)有关政府部门（包括建委、房管局
12、和统计局等）的公开数据；d)2017、2018、2019 中国房地产上市公司研究收集的企业数据资料；e)2017、2018、2019、2020 中国房地产百强企业研究收集的企业数据资料；2.4 计量评价方法计量评价方法 研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）方法进行。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。设1x,2x,px是初始变量，1F，mF表示
13、因子变量，使用统计软件 SPSS 可以计算出每个研究对象的各个因子的得分，然后计算出因子综合得分：11(.)/mmiAFF，1,.,im 其中表示各个因子变量的方差贡献率。20202020中国中国房地产上市公司财务稳健性评价体系房地产上市公司财务稳健性评价体系流动比率资产负债率现金比率有效负债率速动比率每股经营现金流现金到期债务比净负债率利息保障倍数短债长债比20202020中国中国房地产上市公司治理评价指标体系房地产上市公司治理评价指标体系董事会治理经理层治理财务价值内控与监督股东行为治理高管薪酬占利润总额比例高管辞职率经理层持股比例净资产收益率资产负债率总资产周转率监事会人数三项费用率重大
14、纠纷事项次数销售成本率独立董事出席率董事学历结构董事会召开次数董事在经理层任职人数股东会议召开次数董事会人数关联交易占资产比例第一大股东占股比例营业利润增长率市净率 4 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 3 3研究结果及分析研究结果及分析 3.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析中国房地产上市公司整体发展状况分析“2020 中国房地产上市公司 TOP10 研究”的研究对象主要包括 104 家沪深上市房地产公司和 73 家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2019 年，在调控持续深化的背景下，全国商品房销售额仍逼近 16 万亿，同比增速收窄，销售面积同比微降。房地产上市公司把握
15、市场调整期机遇，收入规模再创新高，但“增收不增利”现象显现，且企业间盈利能力、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。2020 年以来，伴随突发疫情的蔓延、稳定和基本解除，房地产市场短期受到一定冲击，部分企业现金流继续承压，优秀房地产上市公司则凭借信用、品牌、资金优势加速发展，企业价值持续释放。（1 1）经营规模：总资产规模经营规模：总资产规模增速降增速降至至两成两成，头部企业增长明显放缓，头部企业增长明显放缓 2019 年，优秀的房地产上市公司把握都市圈与热点城市发展机遇，迎合市场主流需求、打造适销对路产品、加大营销力度，助力销售规模持续提升。同时在行业竞争加剧的背景下，优秀房地产上市公司
16、把握时机加快收并购及投资性物业拓展步伐，总资产规模进一步得到提升。2019 年房地产上市公司总资产均值及增长率 2019 年房地产上市公司总资产规模分布及同比增长率 2019 年，房地产上市公司总资产规模呈持续上涨趋势，但增速较上年略有收窄。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为 1165.0 亿元，同比增长率为 18.9%，增速较上年下降 4.5 个百分点；大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长 19.3%至 2228.3 亿元，同比增速较上年下滑 6.7 个百分点。房企从对规模速度的追求开始转向高质量发展，尤其龙头房企普遍增速放缓。分阵营来看，阵营间与内部的分化更加明显。总资产 3000 亿以上的大型企业近年来逐渐追求更稳健的发展，规模大小不再是主要目标，2019 年同比增长率均值为 25.0%，较上年增速收窄 11.8 个百分点。如恒大 2019 年度业绩会上提出 2020年全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。总资产 1000-3000 亿规模的企业普遍处在高速发展期，适当的规模增长是该阵营中部分企业的诉求，2019 年同比增长率虽然下降 8.6 个百分点，但 25.9
