1、 请务必阅读正文后的重要声明部分 Table_IndustryInfo 2020 年年 05 月月 16 日日 跟随大市跟随大市(维持维持)证券研究报告证券研究报告行业研究行业研究房地产房地产 房地产行业例评房地产行业例评 万科万科提请股份回购意味深远提请股份回购意味深远 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱： 行业行业相对指数表现相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础基础数据数据 Table_BaseData 股票家数 132 行业总市值（亿元）20,869.59 流通市值（
2、亿元）20,145.80 行业市盈率 TTM 8.19 沪深 300 市盈率 TTM 12.1 相关相关研究研究 Table_Report 1.房地产行业例评：境外机构额度限制取消，公募 REITs 落地 (2020-05-11)2.房地产行业例评：基金结构性调整地产股，房抵经营贷未现违规 (2020-04-26)3.房地产行业例评：深圳与政治局会议释放积极信号 (2020-04-19)4.房地产行业例评：政策宽松走新路，择时逻辑不再 (2020-04-12)5.房地产行业例评：央行下调超额存准率，3 月销售显著改善 (2020-04-06)6.房地产行业例评：内房优等生交卷，政治局会议定调积
3、极 (2020-03-29)万科万科提请股份提请股份回购意味着回购意味着进入股权主动管理阶段进入股权主动管理阶段。5 月 16 日万科发布公告，为促进股东价值最大化，确保公司经营可持续，董事会提请公司授权回购公司股份的一般性授权（分别不超过 A 股和 H 股的 10%），共有四类情形可以回购股份：减少公司注册资本、用于员工持股或股权激励、配合发行可转债或认股权证、维护公司股权价值（要求股价低于最近一期每股净资产或连续二十个交易日跌幅达到 30%）。年初以来万科 A 下跌 20.79%，地产板块相对表现110/132，万科企业下跌 27.22%，港股通内房相对表现 57/66，万科的股价表现在地
4、产股中显著偏弱，单从业绩和销售表现方面恐怕难以解释，董事会换届和股权回购可能是表达“股权价值态度”的转折点。从新一届董事会提名名单看，万科大股东深圳地铁和万科管理层维持均衡地位，万科的混合所有制和既定战略目标将会继续保持。同日，万科发布关联交易事项的公告，万科与深圳地铁拟设立由万科并表的公司开发佛山南海某车辆段上盖物业项目。可以预见的是，未来还可能会有很多类似的轨交上盖物业可能有万科并表开发。考虑到股价低于净资产或连续二十个交易日跌幅达 30%可能性很低，我们判断股份回购更可能会用于股权激励方面，这或许意味着公司进入股权主动管理新阶段。房地产税上会审议可能性小房地产税上会审议可能性小。在全国两
5、会前夕，全国人大常委会法工委相关负责人接受媒体采访时，在谈及“落实税收法定原则”进度时称，按照全国人大常委会立法规划的安排，有关方面正在研究起草房地产税法草案，相关工作正在稳步推进。正在研究起草，说明今年基本上不会上会审议，而且今年由于疫情冲击，开征房地产税更显不合时宜。投资策略与重点关注个股：投资策略与重点关注个股：“房住不炒”定位和“预期平稳”的房地产金融政策抑制了板块 Beta 行情，自下而上的销售和股权层面预期的变动是主要线索。万科股份回购除了提振万科股东的信心，对板块而言也有一定信号意义。我们继续推荐三条投资主线：1）估值有抬升潜力：A 股推荐万科 A、金地集团、保利地产、新城控股，
6、H 估推荐世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股；2）显著低估并存在预期差：A 股推荐阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份，H 股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国；3）物管类和小市值：A 股推荐天健集团、南山控股、南国置业，关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业等。风险提示：风险提示：新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。重点公司盈利预测与评级重点公司盈利预测与评级 代码代码 名称名称 当前当前 价格价格 投资投资 评级评级 EPS（元）（元）PE 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 000002 万 科 2
7、5.49 买入 3.47 4.12 4.81 7.35 6.19 5.30 600048 保利地产 15.26 买入 2.35 2.86 3.54 6.49 5.34 4.31 600383 金地集团 12.6 买入 2.23 2.74 3.19 5.65 4.60 3.95 601155 新城控股 31.43 买入 5.62 6.98 8.44 5.59 4.50 3.72 002314 南山控股 2.99 买入 0.15 0.19 0.27 19.93 15.74 11.07 数据来源：聚源数据，西南证券 -17%-11%-5%1%7%13%19/519/719/919/1120/120/
8、320/5房地产 沪深300 房地产行业例评房地产行业例评 请务必阅读正文后的重要声明部分 目目 录录 1 市场回顾市场回顾.1 2 行业点评行业点评.3 2.1 新冠肺炎 COVID-19 跟踪.3 2.2 行业政策动态跟踪.5 3 企业动态企业动态.7 4 数据参考数据参考.10 5 投资建议投资建议.13 6 风险提示风险提示.16 nQmQnPzRuMaQbP9PnPnNtRqQiNrRtOiNpOxPaQnMtNuOnRwONZnRqN 房地产行业例评房地产行业例评 请务必阅读正文后的重要声明部分 图图 目目 录录 图 1：近一年申万地产板块相对沪深 300 走势.1 图 2：年初以
9、来申万地产板块相对沪深 300 表现（pp.）.1 图 3：上周电子城、亚太实业等个股涨幅显著.1 图 4：上周亚太实业、电子城、天津松江等个股跌幅显著.1 图 5：上周申万地产板块中个股交易额靠前个股（亿）.2 图 6：年初以来申万地产上涨个股占比为 26.52%.2 图 7：上周表现强势的港股通内房.2 图 8：年初以来表现强势的港股通内房.2 图 9：境外新增输入病例维持在较低水平（例）.3 图 10：黑龙江、香港、广东境外输入病例新增情况（例）.3 图 11：海外新增确诊病例在 8 至 10 万区间内波动.3 图 12：港澳台地区当日新增病例维持在个位数（例）.3 图 13：美国每日新
10、增确诊病例与累计病例（例）.4 图 14：意大利每日新增确诊病例与累计病例（例）.4 图 15：英国每日新增确诊病例与累计病例（例）.4 图 16：法国每日新增确诊病例与累计病例（例）.4 图 17：俄罗斯每日新增确诊病例与累计病例（例）.4 图 18：印度每日新增确诊病例与累计病例（例）.4 图 19：房地产/住宅开发投资累计增速.10 图 20：房地产/住宅开发投资单月增速（1-2 月合并考虑）.10 图 21：4 月土地成交单价增速与销售单价增速对比.10 图 22：商品房销售额与销售面积增速表现.10 图 23：2020 年 4 月头部上市房企销售数据（亿元）.11 图 24：2020
11、 年 4 月头部上市房企销售单价及同比（元每平米）.11 图 25：30 大中城市商品房交易高频数据跟踪（套）.12 图 26：全国住宅用地成交金额和成交建面（右轴）.12 图 27：全国住宅用地成交楼面价和平均溢价率.12 表表 目目 录录 表 1：2020Q1 公募基金（股票和混合型）主要持有的地产股持仓变动明细.13 表 2：2020Q1 公募基金（股票和混合型）主要持有的港股通内房持仓变动明细.14 表 3：重点关注公司盈利预测与评级.15 房地产行业例评房地产行业例评 请务必阅读正文后的重要声明部分 1 1 市场市场回顾回顾 上周 A 股市场整体表现为震荡下跌，上证指数下跌 0.93
12、%、沪深 300 指数下跌 1.28%，创业板指微跌 0.04%，万得全 A 上周交易额 3.09 万亿。申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌 1.80%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌 12.26%，在所有申万一级行业中相对排名 24/28。上周申万地产交易额 693.17 亿。图图 1：近一年近一年申万地产申万地产板块板块相对相对沪深沪深 300 走势走势 图图 2：年初以来申万地产板块年初以来申万地产板块相对沪深相对沪深 300 表现表现（pp.）数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 从个股涨跌幅来看，上周云南城投、
13、华丽家族、新华联、招商积余等个股涨幅居前。亚太实业、电子城、天津松江等个股跌幅居前。图图 3：上周上周电子城、亚太实业电子城、亚太实业等等个股个股涨幅显著涨幅显著 图图 4：上周上周亚太实业亚太实业、电子城、天津松江电子城、天津松江等个股跌幅显著等个股跌幅显著 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 从板块交易额来看，上周万科、大名城、保利、中迪投资、华丽家族、金科股份等排在行业前列，成交额均超 20 亿。其中，万科和保利周交易额合计 127.72 亿，占板块交易额比重为 18.43%。从年初累计涨幅来看，招商积余、万通地产、大名城、黑牡丹、新大正、天健集团等涨幅居
14、前，上涨个股个数占比 25.00%。年初以来，天津松江、嘉凯城、ST 银亿、大悦城等跌幅居前。-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%房地产房地产比较指数比较指数-7.77-20-15-10-50510152025电子(申万)食品饮料(申万)家用电器(申万)建筑材料(申万)计算机(申万)非银金融(申万)农林牧渔(申万)医药生物(申万)休闲服务(申万)国防军工(申万)综合(申万)电气设备(申万)有色金属(申万)化工(申万)机械设备(申万)银行(申万)房地产(申万)传媒(申万)通信(申万)轻工制造(申万)交通运输(申万)汽车(申万)采掘(申万)商业贸易(申万)纺织服装(申万)公用事
15、业(申万)钢铁(申万)建筑装饰(申万)22.2%17.9%17.0%10.6%8.4%6.9%6.5%6.4%5.4%5.4%-5.3%-5.3%-5.3%-5.4%-5.5%-5.7%-6.6%-7.3%-9.6%-22.5%房地产行业例评房地产行业例评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 图图 5：上周申万地产板块中上周申万地产板块中个股个股交易交易额额靠前个股靠前个股（亿）（亿）图图 6：年初以来年初以来申万地产申万地产上涨个股上涨个股占比占比为为 26.52%数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 从港股通内房（根据 Wind-港股概念类-内房股，且为港股通
16、标的）表现来看，上周有15/66 只股票上涨，彩生活、易居企业、太阳城、中国恒大、绿城服务等涨幅明显，而中国奥园、宝龙地产、SOHO 中国、中海宏洋、中海外等位居跌幅前列。年初以来，中海物业、雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务、建发国际、金地商置等个股表现强势。上周从成交金额来看融创、中海、长实、华润、恒大、龙湖、碧桂园服务均超过 10 亿。图图 7：上周上周表现强势的表现强势的港股通内房港股通内房 图图 8：年初以来表现强势的年初以来表现强势的港股通内房港股通内房 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 87.1 49.4 40.6 24.6 20.9 20.6 19.7 19.0 17.2 14.4 14.2 14.2 14.1 12.6 12.3 56.9%45.1%36.6%34.5%28.8%24.7%24.2%21.8%21.0%20.9%18.3%14.8%14.7%14.3%12.0%13.3%9.7%8.3%7.9%5.7%5.1%2.3%1.8%1.6%1.5%1.4%0.9%0.7%0.2%0.2%84%61%41%31%19%16%9%
