1、 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。深度报告
2、【行业证券研究报告】房地产行业 短期销售开工回落，中长期稳定趋势不改 核心观点核心观点 新冠肺炎疫情短期对行业构成一定影响，但不改行业长期趋势。新冠肺炎疫情短期对行业构成一定影响，但不改行业长期趋势。肺炎疫情已经使得多地延期开工、售楼处停止销售活动。对一季度的销售、开工会造成一定的影响。销售相关现金流占到房企资金来源的一半以上，因而对房企的短期现金流带来压力。但疫情属于外部冲击，宏观政策及调控政策边际向好可期，有利于资金端压力的减缓以及销售的复苏。同时政府财政和中小房企在现金流压力下，土地公开市场和收并购市场均有可能产生好的机会，对部分龙头房企也是一个机会。销售短期降温，不同地区受影响不同销售
3、短期降温，不同地区受影响不同，三四线受到冲击较大，三四线受到冲击较大，对全年销售产生对全年销售产生1-2 个百分点的负面个百分点的负面影响影响。一季度属于全年房地产销售的淡季，对市场的整体影响不大。一二线城市市场整体处于上升期，需求只会延后但不会消失。但春节期间是三四线城市返乡置业的高峰，占到全年销售的 2%左右，且客户来源于非本地常住人口，很难被本地需求替代。基于不同情境下的综合分析，我们预测疫情预计对全年销售产生 1-2 个百分点的负面冲击。疫情对全年投资的影响基本为中性疫情对全年投资的影响基本为中性偏利好。偏利好。我们对于投资的研究主要基于市场的两端。一方面是供应端，也就是政府的工地节奏
4、，另一方面是开发商的决策。我们政府的全年供应计划具有一定刚性，总量基本不会受到疫情的干扰。从近期央行动作来看，未来市场流动性可能增加，间接影响投资，但通过研究 10年期国债收益率及社融增速，我们认为疫情对今年投资的综合影响偏中性。开工节奏整体后移，产生额外开工节奏整体后移，产生额外负面负面影响约影响约 1.5 个百分点个百分点。我们认为土地出让节奏推迟对新开工影响不大，但开工节奏整体后移对 1-2 月新开工计划造成影响，对全年新开工造成额外的影响约为 1.5 个百分点。我们调整我们调整 2020 年年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开
5、工面积的增长预测值分别为长预测值分别为-6.4%/4.7%/0.5%。投资建议与投资标的投资建议与投资标的 我们认为疫情我们认为疫情对行业短期构成一定影响对行业短期构成一定影响，但不改变长期趋势，但不改变长期趋势。考虑到疫情对于。考虑到疫情对于不同能级城市的影响，并叠加整体一二线走强、三四线走弱的趋势，不同能级城市的影响，并叠加整体一二线走强、三四线走弱的趋势，相对而言相对而言一二线城市的销售恢复速度将更快一二线城市的销售恢复速度将更快，重点布局一二线的企业受影响较小，重点布局一二线的企业受影响较小。土地土地端在端在公开市场和收并购市场均有可能产生好的机会公开市场和收并购市场均有可能产生好的机
6、会，进一步利好现金流调控能，进一步利好现金流调控能力强的龙头房企。力强的龙头房企。政策方面受外部冲击影响，逆周期调控力度可能高于预期，政策方面受外部冲击影响，逆周期调控力度可能高于预期，利好融资端更有优势的龙头房企。利好融资端更有优势的龙头房企。综上所述综上所述考虑到疫情引发的市场不确定性增考虑到疫情引发的市场不确定性增加，我们认为更应该配置业绩具有确定性的龙头房企加，我们认为更应该配置业绩具有确定性的龙头房企。标的上聚焦布局广泛、融资端具有优势的龙头公司，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入)、金地集团(600383，增持)、融创中国(01918，买入)、旭辉控股
7、集团(00884，买入)、阳光城(000671，买入)。同时我们看好受疫同时我们看好受疫情直接影响较小情直接影响较小的物管行业的物管行业，推荐保利物业(06049，买入)，建议关注碧桂园服务(06098，未评级)、招商积余(001914，未评级)、永升生活服务(01995，未评级)。风险提示风险提示 疫情出现反复，导致销售大幅低于预期。政策对于企业生产监管力度加大，使得复工速度慢于预期。全年政策逆周期调控力度不及预期。行业评级 看好看好 中性 看淡(维持)国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2020 年 02 月 06 日 行业表现行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证
8、券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 执业证书编号：S0860518070003 联系人 马晓东 联系人 吴尘染 相关报告 全年销售平稳收官，竣工复苏趋势明显：12 月统计局房地产数据点评 2020-01-17 每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责
9、申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 短期销售开工回落，中长期稳定趋势不改 2 目 录 1 新型肺炎对房地产行业短期会有一定的影响，但长期影响有限.4 1.1 肺炎疫情使得多地延期开工、售楼处停止销售活动.4 1.2 目前疫情走向尚不明朗.5 1.3 疫情短期对行业造成不利影响，中长期影响有限.5 2 三四线市场受到冲击大，全年销量略有下滑.6 2.1 一季度属于销售淡季，整体影响较小.6 2.2 全年看疫情对一二线城市影响较小，三四线影响较大.7 2.2.1 一二线需求会延后，但不会消失 7 2.2.2 三四线返乡置业不再，受到冲击较大 8 2.3 疫情预计对
10、全年销售造成约 2 个百分点的负面冲击.9 3 新开工受到一定影响，投资基本不受影响.10 3.1 疫情对全年投资的影响基本为中性.10 3.2 开工节奏整体后移，产生额外负面影响约 1.5 个百分点.11 4 调整 2020 年销售、投资、新开工增速为-6.4%、4.7%、0.5%.12 投资建议.12 风险提示.13 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 短期销售开工回落，中长期稳定趋势不改 3 图表目录 图 1：新增确诊总量
11、还在增加，疑似病例可能见顶.5 图 2：湖北和非湖北地区新增确诊案例均在增加.5 图 3：销售相关资金来源占比.6 图 4：一季度销售面积走势和占全年比重.6 图 5：近三年来月度销量结构.7 图 6：一季度销售面积走势和占全年比重.7 图 7：一季度销售面积走势和占全年比重.8 图 8：2018 年 2 月（春节月份）商品房销售占全年比重.9 图 9：不同能级城市 2 月销售面积占比.9 图 10：10 年期国债收益率是投资增速的反向指标.11 图 11：社融增速是投资增速的同向指标.11 图 12：10 年期国债收益率是土地购置面积的反向领先指标.11 图 13：社融增速是土地购置的领先指
12、标.11 图 14：1-2 月新开工面积占全年比重很低.12 图 15：新开工与土地购置面积为同向指标.12 表 1：春节期间出台暂停房地产销售的省份和城市.4 表 2：多地推迟企业复工时间.4 表 3：销售估算的基本假设.9 表 4：春节期间出台暂停房地产销售的省份和城市.9 表 5：调整 2020 年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-6.4%、4.7%、0.5%.12 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 短期销售开
13、工回落，中长期稳定趋势不改 4 1 新型肺炎对房地产行业短期会有一定的影响，但长新型肺炎对房地产行业短期会有一定的影响，但长期影响有限期影响有限 2020 年春节前夕，武汉地区爆发新型冠状病毒疫情，对宏观经济和行业产生了巨大的冲击。从疫情发展、政策走向以及春节期间港股地产板块的走势和 A 股春节后的情况来看，虽然地产行业并非受到疫情影响最大的行业，但是确实已经造成了一定的影响。但需要指出的是，疫情不影响地产行业的长期趋势。疫情属于外部冲击，宏观政策及调控政策边际向好可期，有利于资金端压力的减缓以及销售的复苏。同时政府财政和中小房企在现金流压力下，在土地的公开市场和收并购市场均有可能产生好的机会
14、，对部分龙头房企也是一个机会。1.1 肺炎疫情使得多地延期开工、售楼处停止销售活动 肺炎疫情恐慌情绪出现以来，各地政府、房地产协会要求暂停房地产销售活动肺炎疫情恐慌情绪出现以来，各地政府、房地产协会要求暂停房地产销售活动。新型肺炎病毒疫情产生于 2019 年 12 月，但是对市场产生实际冲击始于 2020 年 1 月。1 月 21 日，钟南山院士在接受央视记者采访时首次承认新型病毒可以人传人，同时，国家卫建委开始披露新型冠状病毒疫情的患者以及疑似患者数量，引起了市场的实际恐慌。春节期间，多地政府或者相关机构出台了暂停了房地产销售、中介机构销售等群体性销售行为。事实上，全国主要的地区和城市在春节
15、期间均已停止了销售行为。表 1：春节期间出台暂停房地产销售的省份和城市 时间时间 地区地区 2020/1/25 成都、南昌、福州 2020/1/26 河南、广西、重庆、云南、陕西、南京、西安 2020/1/27 山西、黑龙江、江西、湖南、广东、四川、广州、杭州、武汉、沈阳、大连、宁波、苏州济南、太原、郑州、合肥 2020/1/28 贵州 2020/1/29 山东、石家庄 2020/1/30 北京 资料来源：公开资料、东方证券研究所 受疫情影响，多地政府要求推迟企业复工时间，影响施工单位的施工进度。受疫情影响，多地政府要求推迟企业复工时间，影响施工单位的施工进度。疫情爆发以来，多地政府要求企业推
16、迟复工时间，从目前披露的情况来看，除了个别疫情极为严重的地区，普遍采取了延期一周复工的安排。对于地产行业来说，行政、管理类职能部门影响不大，主要的影响在于施工方，对于后期的销售和竣工均会产生不利影响。表 2：多地推迟企业复工时间 最早复工时间最早复工时间 地区地区 2020/2/9 江苏、浙江、广东、重庆、福建、安徽、上海、北京、吉林、云南、山东、江西、黑龙江、四川、贵州、辽宁、河南、河北、广西 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 短期销售开工回落，中长期稳定趋势不改 5 2020/2/13 湖北 资料来源：公开资料、东方证券研究所 1.2 目前疫情走向尚不明朗 从非典经验看，出手调控到疫情从非典经验看，出手调控到疫情初步控制初步控制大约需要两周的时间。大约需要两周的时间。2003 年 SARS 病毒出现的时间与本次疫情类似，均为上一年的 12 月，但是由于舆情的控制，对于市场的影响并不大。直到 2003 年4 月 15
