1、 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 证 券 研 究证 券 研 究 报 告报 告 复盘 2003 年 SARS 对房地产的影响：推荐推荐（维持维持）房地产稳态房地产稳态下下短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企大，优选钱多货多的优势房企 华创证券研究所华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱： 执业编号：S0360516120001 事件：事件：截至 2020 年 1 月 31 日，新型冠状病毒感染确诊患者 9,826 例。新型冠状病毒
2、肺炎疫情是我国继 2003 年 SARS病毒疫情后严重的公共卫生事件。我们通过复盘 2003 年 SARS 病毒疫情对房地产板块的影响，并尝试从政策、经济、基本面等方面对比研究本次新冠肺炎疫情对房地产行业的影响。点评：点评：1、复盘复盘 2003 年年-基本面影响基本面影响：SARS 导致导致 2003Q2 的的 GDP 走弱，主要冲击消费、对房地产影响不明显走弱，主要冲击消费、对房地产影响不明显 受 SARS 疫情影响，2003 年二季度我国 GDP 出现明显放缓，但仅影响一个季度后就出现了快速修复，期间主要冲击了消费类行业，但对于房地产投资及量价的影响相对较小，其中房地产投资和销售面积也仅
3、是在 3 月、4 月出现了一定幅度增速高位放缓，但5月就实现了修复，2003年全年房地产投资和销售面积增速分别高达+30%和+29%。值得注意的是，2003 年房地产处于行业高速发展初期+上半年的货币政策宽松+下半年的确立房地产为支柱行业可能是 2003 年房地产基本面保持稳定的关键。不过 2003 年中国香港地区房地产市场较为低迷，或主要源于 1998 年后亚洲金融危机的持续影响以及短期 SARS 疫情扩散的影响，直到下半年流动性宽松后才见底回升。2、复盘、复盘 2003 年年-股价影响股价影响：SARS 环境环境下下 AH 地产股走势背离地产股走势背离，股价变化更多源于流动性和政策，股价变
4、化更多源于流动性和政策变化变化 2003 年，SARS 疫情刚开始传播期间，A 股地产处于上涨区间，H 股地产处于下跌区间；而疫情充分暴露后，A股开始下跌，H 股开始上涨。7 月疫情得到基本控制后，A 股仍在下跌，H 股仍在上涨。AH 房地产板块对于 SARS完全相反的表现主要源于流动性走势的差异。2003 年之前中国内地经济向好，2003 年 8 月之后中国内地流动性开始逐步收紧，而中国香港地区在经历了流动性偏紧后，2003 年开始流动性逐步宽松。此外，疫情中，优质房企的股价表现相对更良好，02 年 11 月至 03 年 12 月，万科绝对收益 33%，相对申万地产收益 56%。综合来看，2
5、003 年 SARS疫情与 AH 房地产基本面和股价并没有直接强相关性，表现差异更多源于流动性和政策的变化。3、2003 年年与与 2020 年对比年对比：新冠肺炎对新冠肺炎对 20 年房地产将有负面影响，但预计逆周期调控弹性也将加大年房地产将有负面影响，但预计逆周期调控弹性也将加大 1）从基本面来看，）从基本面来看，03 年年 SARS 对房地产影响有限，对房地产影响有限，20 年新冠肺炎对房地产将有负面影响。年新冠肺炎对房地产将有负面影响。虽然 2003 年 SARS疫情冲击最大的是消费行业、对房地产行业影响并不明显，但鉴于当时房地产处于行业高速发展初期、首次被确立为支柱行业、流动性总体偏
6、于宽松等利好环境，而考虑到目前房地产处于总量需求顶部区域阶段、行业持续成为政策严控对象，目前行业总体环境不如 2003 年，因而，预计 2020 年新冠肺炎疫情对房地产行业的负面影响可能要大于 2003 年。2）从政策面来看，本次疫情将打破兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或促发逆周期调控弹性加大。）从政策面来看，本次疫情将打破兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或促发逆周期调控弹性加大。2003年中我国经济处于复苏阶段，并且房地产被确立为支柱行业后带动经济高速发展，彼时经济结构主要以投资为主，SARS 疫情冲击消费，但对经济负面影响有限；而 2020 年我国经济处于低位阶段，并且房地产被认定为不能作为短期
7、刺激经济的手段，此时经济结构主要以消费为主，非冠肺炎疫情冲击消费，或对经济的负面影响更大。原本我国目前经济和财政压力加大，而本次疫情将进一步加剧经济下行压力，或促发逆周期调控弹性加大。4、新开工新开工与销售与销售敏感性分析敏感性分析：20 年新开工年新开工/销售面积同比预测分别销售面积同比预测分别下调下调为为-1.4 至至+2.0%/-1.9%至至-4.5%鉴于 1 季度的新开工和销售占比历来较小（15-19 年 Q1 平均分别为 16.7%/16.3%），如果本次新冠肺炎疫情在Q1 中得到有效控制，再考虑到后续购房需求的累积以及低库存下的补库存需求，那么后续销售和新开工负面影响也将可控。考虑
8、到 2008 年以来新开工面积单季度同比最大降幅为 25%，同时估算 2 月全月和 3 月部分开工受到影响的降幅约为 20-30%，我们假设 2020Q1 新开工同比下降 15%、20%、25%、30%、35%进行敏感性分析，预计全年新开工同比将由原先预测的+4.6%下调至现有预测的-1.4%至+2.0%；需求端来看，我们认为购房需求只是延后、并非消失，我们假设需求相对稳定情况下，按照 75%去化率估算，则新开工的下行对应全年销售面积同比将由原先预测的+0%下调至现有预测的-1.9%至-4.5%，并且调控政策趋松的弹性有望打开，从而有望增强需求的弹性。行业研究行业研究 房地产房地产 2020
9、年年 2 月月 2 日日 每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。复盘复盘 2003 年年 SARS 对房地产的影响对房地产的影响 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 5、投资建议：投资建议：房地产稳态房地产稳态下下短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企 近期受到新冠肺炎疫情的持
10、续扩散影响，一季度房地产市场成交压力或将延续，甚至对全年销售形成负面影响，但购房需求只是延后、并非消失，同时一季度占比较小，预计总体销售负面影响可控；与此同时，新冠肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大，也将打破政府兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或将促发逆周期调控弹性进一步加大。考虑到目前板块 2020 年业绩确定性强、估值仍处于低位、而股息率仍处于高位，此外政策弹性打开也将带动估值弹性，维持板块推荐评级，并优选可售充沛、杠杆可控、经营优质的房企，以及具有避风港属性的物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科 A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、
11、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地、中国国贸等。6、风险提示：、风险提示：新冠肺炎新冠肺炎疫情影响超预期、疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。复盘复盘 2003 年年 SARS 对房地产的影响对房地产的影响 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 一、一、复盘复盘 2003 年：年：03 年疫情对年疫情对房地产影响不明显房地产影响不明显
12、，股价变化股价变化更多源于政策和流动性变化更多源于政策和流动性变化（一）（一）SARS 的基本介绍：的基本介绍：02 年年 11 月于顺德爆发月于顺德爆发，03 年年 3 月大面积扩散，月大面积扩散，03 年年 7 月基本月基本扑灭扑灭 SARS 病毒疫情于 2002 年 11 月在广东省顺德市首次爆发后，由于恰逢春运人员大量流动时间节点，感染患者迅速扩散至全国，引发各界恐慌，并于 2003 年 2 月下旬进一步扩散，3 月 WHO 就 SARS 发出全球警告，直至 4 月全国开始大规模公开防疫，5 月起疫情得到有效抑制，直至 7 月全球所有疫区城市被 WHO 从疫区除名，疫情扑灭。图表图表
13、1、2003 年年 SARS 疫情时间线疫情时间线 资料来源：维基百科，华创证券 （二二）SARS 当年政当年政策策环境环境：货币由宽松向适度从紧转变，首次货币由宽松向适度从紧转变，首次确立房地产为支柱行业确立房地产为支柱行业 2003 年，年，货币政策货币政策方面方面，央行，央行继续执行稳健的货币政策继续执行稳健的货币政策，但逐步出现货币政策在“稳健”和“适度从紧”之间，但逐步出现货币政策在“稳健”和“适度从紧”之间寻找平衡的迹象。寻找平衡的迹象。在 2003 年央行货币政策执行报告中提到：从一季度起，就加强了对宏观经济的“预调”和“微调”，及时采取了必要的调控措施：一是针对外汇占款和基础货
14、币增加较多的情况，从 4 月份开始发行中央银行票据，加大公开市场“对冲”力度；二是针对商业银行贷款特别是房地产贷款投放过快的情况，于 6 月份及时对房地产信贷进行风险提示，进一步规范房地产信贷市场发展，同时加强对商业银行贷款的窗口指导；三是经国务院批准，将金融机构存款准备金率由 6%上调为 7%，冻结商业银行约 1500 亿元的超额准备金；四是稳步推进利率市场化，进一步完善货币政策传导机制，在 12 月份进一步扩大了金融机构贷款利率浮动幅度，同时，下调了超额存款准备金利率。2003 年年，行业政策方面，行业政策方面，国家确立房地产国家确立房地产行业行业为支柱产业为支柱产业，并提出要促进房地产市
15、场持续健康发展。，并提出要促进房地产市场持续健康发展。2003 年 8月，国务院出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知（简称 18 号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并且提出房地产市场持续健康发展是国民经济持续健康发展的有利措施，对符合条件的房地产开发企业和开发项目要加强信贷支持力度。18 号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对 1998 年 23 号文件确立的“新的经济增长点”的升级。由此开始，政府的态度由害怕住房投资和住房价格上升过快转变为希望地产业的高增长带动整个经济的高增长。复盘复盘 2003 年年 SARS 对房地产的影响对房地产的影
16、响 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 图表图表 2、2003 年年宏观及宏观及房地产房地产相关相关政策政策 日期日期 文件文件 主要主要内容内容 2003/05 财政部关于对受“非典”疫情影响比较严重的行业减免部分政府性基金的通知 针对受疫情影响较大的餐饮、旅店、旅游、娱乐、民航、公路客运、水路客运和出租汽车等行业减免部分政府性基金。2003/06 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；二、严格控制土地储备贷款的发放（对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70，贷款期限最长不得超过 2 年）；三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途；四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要（对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行 20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例）；五、强化个人商业用房贷款管理（借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过 60，贷款期限最长不得超过 10 年）；六、充分发
