1、 中国房地产 TOP10 研究组 目录 主报告 一、研究背景与目的 二、研究方法体系 三、主要研究成果（一）2020 中国房地产百强企业（二）百强企业整体发展特点分析 1.业绩规模（1）销售业绩增速放缓，市场份额升逾六成（2）把握市场机遇因城施策，优产品强营销保增长 2.运营表现（1）行业盈利能力整体下降，优秀企业逆势提升（2）企业换仓回归一二线，多渠道融资促稳健发展 3.风险管理（1）“去杠杆”转为“稳杠杆”，强化管控保障现金流（2）快速去化缓解高价地压力，精准投资降低资金风险 4.社会责任（1）持续参与精准扶贫，全面履行企业公民责任（2）积极出手抗击疫情，多举措做好防控工作 副报告 一、2
2、020 中国房地产百强企业 TOP10 研究 二、提升发展质量 构建地产生态中国房地产企业发展策略探讨 三、2020 中国房地产服务优秀企业研究 研究主持：中国房地产 TOP10 研究组 联席组长：侯云春：中国企业评价协会会长 刘洪玉：清华大学房地产研究所所长 莫天全：中指研究院院长 主要成员：黄瑜：中指研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任 中国企业评价协会：刘晓明、刘李佳 清华大学房地产研究所：吴璟、朱恩伟、赖智勇、肖金一、李恩源 中指研究院：白彦军、李建桥、刘佩佩、古超、黄靖、张冉、王怀泉、赵鹏花、邱玲玲、迟行、陶淑茹、孙小东、彭澧丽、马岚、王琳、颜海清、蒋金丽、高枫
3、沐、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、薛建行、薛琳、黄雪、王玲、袁彬彬、王永斌、黄艳、姚一维、李宁、胡佳娜、石蕊、高院生、唐爽、唐懿、童晓玲、谢俊云、田文刚、范诒杰、方颃、张梦圆、刘莉芬每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。1 中国房地产百强企业研究主报告主报告 2020 主报告一、研究背景与目的 中国房地产 TOP10 研究组自 2004 年以来开展中国房地产百强企业研
4、究，已连续进行了十七年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。2019 年中央经济工作会议指出，“我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变”，“坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持以改革开放为动力，推动高质量发展”；重申“房住不炒”，并提出“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。2020 年新年伊始，突如其来的新冠病毒给社会经济带来巨大影响。房地产企业在全力抗击疫情的同时，积极恢复投资生产，为行业及经济平稳
5、发展做出贡献。在此背景下，房地产行业机遇与挑战并存，高质量发展成为行业共识，房地产企业应顺应市场大势，防范各类风险，提升发展质量，实现可持续的规模化发展。为此，研究组启动“2020中国房地产百强企业研究”，以“提质增效，行稳致远”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新时代下实现持续、健康成长。在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力
6、，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。中国房地产百强企业研究目的（1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体；（2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大；（3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。二、研究方法体系（一）标准和门槛值 中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、公正、准确、全面的
7、研究原则。TOP10 研究组依照国际惯例，对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：（1）依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次的研究对象；（2）按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，研究组根据近 5 年百强企业实际状况，确定近三年每年的房地产业务销售额均须达到 10 亿元或销售面积 10 万平方米为入选门槛值；（3）为了引导房地产开发企业做强做好做大，研究组鼓励以集团的名义参与；（4）符合上述 13 条，但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。（二）评价指标体系 评价指标体系设立原则 2020 中国房地产百强企业研究以 2017-2019
8、 年度为研究时间段，涵盖 7 个二级指标 34 个三级指标，全面考量企业的综合实力。评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：（1）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。研究组采用净资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。（2）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是容易受政策
9、影响的行业。企业的高杠杆运营在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高行业不确定性风险，增加企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。2 中国房地产 TOP10 研究组 （3）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净利润、净资产收益率、净利润率、成本费用利润率等角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平
10、。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。（4）融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。评价指标体系 在 2020 中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10 研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，全面客观地评
11、价企业的综合实力。（三）数据来源和复核 数据来源（1）房地产开发企业填报数据；（2）中房指数系统（CREIS）数据库；（3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）；（4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；（5）2017、2018、2019 中国房地产百强企业研究收集企业数据资料；（6）2017、2018、2019 中国房地产上市公司研究收集企业数据资料；（7）2017、2018、2019 中国房地产品牌价值研究收集企业数据资料。数据复核 企业填报数据须如实客观，研究组将对填报数据进行复核。（1）企业财务数据通过会计师事务所出具的报表
12、进行复核；（2）通过税单复核企业经营收入及利润；（3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据：通过统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。（四）计量评价方法（1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公
13、共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国房地产百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成 2020 中国房地产百强综合实力指数。（2）企业按评价指标体系排序出现并列时，依照慈善捐赠数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、中部、东部排序确定。总资产净利润增长率土地储备规划总建筑面积新开工面积房屋销售面积增长率房地
14、产业务收入增长率净资产房屋竣工面积房屋销售面积经营性物业持有面积房地产业务收入总资产周转率销售回款率存货周转率总资产收益率净利润率净资产收益率净利润资产负债率净负债率速动比率预收账款经营现金流量净额短债长债比现金到期债务比筹资活动现金流入综合资金成本率新增银行授信额度政策性住房新开工面积慈善捐赠纳税额规模性指标盈利性指标运营效率指标融资能力指标稳健性指标成长性指标社会责任指标2020中国房地产百强企业评价指标体系房地产销售额可变现货值三项费用率 3 中国房地产百强企业研究主报告主报告 2020“2020 中国房地产百强企业”名单 恒大地产集团有限公司 广州市敏捷投资有限公司 康桥集团 碧桂园控
15、股有限公司 红星地产 实地地产集团 万科企业股份有限公司 金辉集团股份有限公司 桂林彰泰实业集团有限公司 保利发展控股集团 浙江佳源房地产集团有限公司 领地集团有限公司 融创中国控股有限公司 海伦堡中国控股有限公司 上海爱家集团 中海地产（中国海外发展）中冶置业集团有限公司 时代大地控股集团有限公司 绿地控股集团股份有限公司 珠海华发实业股份有限公司 上海城建置业发展有限公司 华润置地有限公司 四川新希望房地产开发有限公司 中惠熙元房地产集团有限公司 绿城中国控股有限公司 宝龙地产控股有限公司 郑州绿都地产集团股份有限公司 龙湖集团控股有限公司 东原集团 杭州宋都房地产集团有限公司 招商局蛇口
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