1、 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究行业研究报告报告 房地产房地产行业行业 2020 年年 8 月月 6 日日 7 月销售淡季不淡，基金持仓呈现分化月销售淡季不淡，基金持仓呈现分化 7 月月行业动态报告行业动态报告 房地产行业房地产行业 推荐推荐 维持评级维持评级 核心观点核心观点:7 月销售淡季不淡，三季度基本面改善有望持续。月销售淡季不淡，三季度基本面改善有望持续。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，37 城 2020 年 7 月新房销量同比增速为 8.7%，较 6 月增速增加 2.3pct，7 月销售延续增长。分一二三线城市来看，同比方面，7 月单月一
2、、二、三线成交量同比分别为 7.1%/3.5%/15.2%，较上月成交增速分别+8.7%、+6.9%、-8.2%。受房企推盘节奏延后、前期抑制需求释放、流动性宽松等因素的推动，7 月销售淡季不淡，房地产市场成交延续增长态势，一二线城市成交同比增速已经转正，三线成交回落。我们认为三季度随着市场供应量加大、流动性宽松叠加基数较低，基本面改善有望持续。政治局会议再提房住不炒。政治局会议再提房住不炒。7 月 30 日中共中央政治局会议上，再提“房住不炒”定位，强调房地产市场“平稳”发展。本次会议内容与 417 政治局会议并无差别，表明了中央对于“房住不炒”政策常态化和一以贯，此次对房地产的表述属于“中
3、性口径”。今年全国首套房贷利率连续今年全国首套房贷利率连续 7 个月下降个月下降，对房企去化形成支撑，对房企去化形成支撑。我国 2020 年 1-7 月的首套房贷平均利率分别为 5.51%、5.50%、5.45%、5.42%、5.32%、5.28%、5.26%，连续 7 个月下降，从需求端对去化形成支撑。20Q2 公募基金对房地产板块配置比例连续两个季度下降，偏好高弹公募基金对房地产板块配置比例连续两个季度下降，偏好高弹性的成长类房企、物管公司及小市值股性的成长类房企、物管公司及小市值股。1）2020Q2 基金对房地产配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降；2）二季度基金对房地产板块持仓
4、转为低配；3）集中度降至 94.4%，结束五连升；4）公募基金偏好高弹性的成长型房企，业务拓展潜力大的物管公司，存在区域催化、国企改革利好、受益于 RETIs 的小市值股。投资建议投资建议：我们认为当前板块估值仍处于历史低位，公募基金对房地产板块持仓比例连续两个季度下降并处于历史低位，下半年的修复空间较大。受到疫情影响房企推盘节奏延后，三季度随着市场供应量加大、流动性宽松叠加基数较低，基本面改善有望持续，将继续推动板块估值修复。我们重申行业“推荐”评级，建议把握四条主线精选公司：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长
5、型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）存在区域催化因素或者国企改革潜在利好的小市值股：天健集团、南国置业、中交地产；4）物业管理行业标的：招商积余、新大正、南都物业。重点公司涨幅重点公司涨幅与估值（股价为与估值（股价为 2020 年年 7 月月 31 日）日）证券代码证券代码 证券简称证券简称 月月涨幅涨幅(%)市盈率市盈率 PE(TTM)市值市值(亿元亿元)核心组合 000002.SZ 万科 A 2.68 8.0 3,026.4 000671.SZ 阳光城 9.31 6.8 283.7 600048.SH 保利地产 5.55 6.6 1,861.7 风险提示风险提示：经济及行业的下行压力；
6、政策调控的不确定性 分析师分析师 潘玮 ：（8610）6656 8212： 分析师登记编号：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）86359285：wangqiuheng_ 分析师登记编号：S0130520050006 相对相对沪深沪深 300 表现图表现图-18.00%-13.00%-8.00%-3.00%2.00%7.00%12.00%17.00%22.00%19-12-3120-01-3120-02-2920-03-3120-04-3020-05-3120-06-3020-07-31沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究院 核心组合核心组合表现图表现图-25%-
7、20%-15%-10%-5%0%5%19-12 20-01 20-01 20-02 20-02 20-03 20-03 20-04 20-04 20-05 20-05 20-06 20-06 20-07 20-07核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究相关研究【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_ 6 月市场成交强势回暖，行业配置正当时-6 月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_ 5 月市场成交强势修复，政府工作报告基调仍以“稳”为主-5月行业动态报告 行业研究报告行业研究报告/房地产房地产行业行业 请务必阅读正文
8、最后的中国银河证券股份公司免责声明。目目 录录 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化，各线城市继续分化.1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱.1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力.1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模.1（二）7 月销售淡季不淡，三季度基本面改善有望持续.1 1、7月销售淡季不淡，市场成交延续增长，同比增速8.7%，一二线城市成交增速已转正.1 2一二三线城市库存周期均显著缩短.2（三）财务分析：一季度营收、净利增速大幅下降，杠杆率维
9、稳，经营性现金流大幅减少.4 1、利润表：受疫情对竣工节奏的影响，板块一季度营业收入、归母净利润增速均大幅下降.4 2、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定.4 3、现金流量表：受销售减少的影响，经营性现金流大幅减少，流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加.5 4、杜邦分析：ROE小规模增加.5 二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段.6（一）中国房地产将告别暴涨时代.6 1、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显.6 2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段.7 3、与发达市场相比，我国房地产
10、市场仍有发展空间.8（二）行业驱动因素.8 1、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力.8 2、生产要素投入为房地产业发展奠定基础.9 3、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力.9 4、中美驱动因素对比.9（三）“房住不炒”仍为主基调，因城施策创造弹性空间.11 1、房地产调控政策常态化，“房地不炒”仍是主基调.11 2、近期部分城市政策收紧是因城施策范围内的微调，不会引发全局收紧.13 3、央行定调偏向“稳定”，房企融资环境逐步改善.15 4、今年全国首套房贷利率连续7个月下降，对房企去化率形成支撑.16 5、土地审批权下放，土地利用提效，促进都市圈经济发展.17 6、政府工作报告中未提及
11、房地产税.17 7、中央财政134亿支持16城住房租赁市场发展试点.18 8、落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放.18 三、行业面临的问题及建议三、行业面临的问题及建议.19（一）现存问题.19 1、供求矛盾突出，区域发展不平衡.19 2、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存.20 3、房地产行业杠杆率处于高位.20 4、租售结构不合理，租赁市场活力不足.20 5、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高.20（二）建议及对策.20 qRnOtNyRqRmMtMmPsNrNpO9PaO8OpNnNmOrRjMoOwOeRoOrP8OnPnPvPpOoMvPnPnN 行业研究报告行业研究报告
12、/房地产房地产行业行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。1、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序.20 2、整顿土地供给市场，破除行政垄断.20 3、促进供给需求多维度匹配.21 4、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度.21 5、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力.21 四、房地产行业在资本市场中的发展状况四、房地产行业在资本市场中的发展状况.21（一）房企融资成本边际改善.21 1、房企股权融资自2010年之后收紧，IPO几近停滞，再融资略有回升.22 2、房地产行业迎来香港上市潮，物业板块受到追捧.22 3、银行贷款规模增速放缓，利率水平处于下行通道，融资环境改善.2
13、4（二）目前房地产行业 PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大.24 1、房地产板块PE、PB估值比较.24 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较.25 3、基本面支撑下，估值受政策预期影响.26 4、房地产行业未来发展影响因素.26（三）20Q2 公募基金对房地产板块配置比例连续两个季度下降，偏好高弹性的成长类房企、物管公司及小市值股.26 1、2020Q2基金对房地产配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降.26 2、二季度基金对房地产板块持仓转为低配.26 3、集中度降至94.4%，结束五连升.27 4、公募基金偏好高弹性的成长型房企，业务拓展潜力大的物管公司，存在区域催化、国
14、企改革利好、受益于RETIs的小市值股.27 五、投资建议及股票池五、投资建议及股票池.31（一）投资建议.31（二）股票池.31 六、风险提示六、风险提示.32 插插 图图 目目 录录.33 表表 格格 目目 录录.34 行业研究报告行业研究报告/房地产房地产行业行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。1 一、一、宏观经济稳中有变，房地产景气度宏观经济稳中有变，房地产景气度下行下行趋势未见明显趋势未见明显拐点拐点，各线城市，各线城市继续继续分化分化 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱 房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业
15、，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 从宏观层面看，房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力，同时在经济周期中扮演重要角色。2018 年我国全社会固定资产投资完成额为 64.57 万亿元，而房地产开发投资完成额为 12.03 万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的 18.63%，仅次于制造业。从中观层面来看，房地产业自身产业链长，关联产业多
16、，与数十个产业存在密切关联性。房地产业的稳步发展，不但通过原材料需求推动了上游建材产业（如，钢铁、水泥、玻璃等）的发展，同时通过产品生产及销售环节，为下游诸多产业（如，家电、装饰装修和批发零售业等）带来广阔的需求空间。从微观层面来看，在我国商品房既是居民生活的基本需求，但同时成为了不少居民的投资或投机的对象。房地产业发展至今，在改善居民住房水平方面起到关键的作用，城镇居民自有住房拥有率已经大大提高，总体上居民居住条件和居住环境也得到极大改善，从无房、租房向有房、住好房转变。2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模万亿以上的规模 房地产业自“招拍挂”制度推出后迎来快速发展的黄金十五年，现今已成为了在中国经济中地位举足轻重的一部分，从 GDP、财政、投资多个方面影响着中国。在中国经济开始走向新时代的大背景下，“房住不炒”的指导思想更是决定了未来房地产市场的发展方向，这一系列的改变影响着房地产开发商们的战略决策与业务模式。自 2004 年经营性用地全面实行“招拍挂”制度以来，中国房地产市场经历了快速发展的黄金十五
