1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2020.03.26 房地产政策房地产政策松动的松动的风到底风到底往哪边吹往哪边吹？“两会”前瞻系列（二）“两会”前瞻系列（二）本报告导读：本报告导读：疫情疫情冲击之下，单纯放松开发商融资政策已不够，冲击之下，单纯放松开发商融资政策已不够，居民需求居民需求端端在地方层在地方层面面，或或出台出台支撑改善型需求支撑改善型需求政策政策。摘要：摘要：一、一、疫情冲击下，疫情冲击下，2020 年地方政府房地产政策年地方政府房地产政策八八成以上有结构性松动空成以上有结构性松动空间间。已召开两会的 29 省（市）中，4 省（市）未提房地产，其
2、余 25 个省（市）对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队：最严：五省（市）强调、重申“房住不炒”最严：五省（市）强调、重申“房住不炒”：北京、湖南、浙江、北京、湖南、浙江、吉林、山西吉林、山西。次之：五省（市）强调“房住不炒”，又提“三稳”（稳房价、稳次之：五省（市）强调“房住不炒”，又提“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）地价、稳预期）：上海、宁夏、河北、海南、江苏。趋松：四省（市）只强调“三稳”趋松：四省（市）只强调“三稳”：福建、湖北、江西、重庆。松动弹性松动弹性增加增加：三省（市）强调差别化调控、因城施策：三省（市）强调差别化调控、因城施策：广东、安徽、甘肃。松动空间松动空间大：大：五五
3、省（市）省（市）只强调“平稳健康发展”：只强调“平稳健康发展”：河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆；4 省（市）未提及房地产省（市）未提及房地产：贵州、山东、天津、西藏。二、二、疫情发生以来，中央层面对“基建”表态积极，对房地产“未松口”；疫情发生以来，中央层面对“基建”表态积极，对房地产“未松口”；伴随疫情演进，伴随疫情演进，2 月月 20 日前后出现微妙变化日前后出现微妙变化；2 月 20 号之前，财政部、央行、统计局等强调“房住不炒”和不将房地产作为短期刺激经济的手段；2 月 20 号 2020 年金融市场工作电视电话会议侧重“因城施策”落实好房地产长效管理机制 三、三、从从 2019 年四
4、季度中央政治局会议、中央经济工作会议定调来看，年四季度中央政治局会议、中央经济工作会议定调来看，2020年房地产进入松动周期年房地产进入松动周期；2019 年 Q4 政治局会议没提“房住不炒”；中央经济工作会议有三个基调：强调房住不炒；全面落实因城施策；新增“三稳”。四、从疫情发生以来看因城施策基调下，地方政府房地产具体政策更多集四、从疫情发生以来看因城施策基调下，地方政府房地产具体政策更多集中于防止房地产企业资金链断裂中于防止房地产企业资金链断裂；我们也看到有些集中于刺激房地产需求的政策有些地方政府在试水 五、五、后续房地产政策将集中于两方面：后续房地产政策将集中于两方面：中央层面大力度放松
5、开发商融资政策；并默许地方政府层面松绑支撑居民改善型需求等的政策。当然，2020年总体仍维持“房住不炒”基调。报告作者报告作者 花长春花长春(分析师分析师)0755-23976621 证书编号 S0880518110004 张捷张捷(分析师分析师)010-83939819 证书编号 S0880517050006 相关报告相关报告 美国金融危机已过？基于资产负债表的数量模型信息 2020.03.25“专项债扩容新政”是一记重拳 2020.03.21 为什么需要警惕疫情的二次冲击 2020.03.14 定向降准，是否足够？何时降存款基准利率？2020.03.13 新版“4 万亿”？新基建？29 省
6、（市）两会的线索 2020.03.05 专题研究专题研究 宏观研究宏观研究 宏观研究宏观研究 证券研究报告证券研究报告 每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。专题研究专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 10 疫情发生以后，市场对货币政策宽松一致预期较强。财政政策以多大力度加码，房地产政策多大尺度放松是两个关键问题。我们在“两会”前瞻系列（一）对第一
7、个问题进行了讨论（参考 新版“4 万亿”？新基建？29 省（市）两会的线索），本报告对第二问题进行讨论。从目前来看，疫情冲击之下，单纯放松开发商融资政策已不够。从目前来看，疫情冲击之下，单纯放松开发商融资政策已不够。最新数据显示，30 大中城市商品房成交面积同比下降六成以上。这个数据也跟头部房企的签约数据相印证。例如，根据保利地产公告，其 1-2 月签约面积和签约金额同比分别下降 30.6%和 39.9%。2020 年房地产销售同比负增长似已是必然。销售回款渠道的缺失必然使得房地产年房地产销售同比负增长似已是必然。销售回款渠道的缺失必然使得房地产资金压力骤增。资金压力骤增。另外一方面，是房企债
8、务到期压力。2020 年 3-12 月，房地企业信用债到期偿还量合计为 3960.9 亿元，较 2019 年同期 3433 亿元增长 15.8%。从房地产企业上市公司样本来看，其经营活动产生的现金流量净额/负债比例 为0.34%，在申万一级 26 个行业中排名倒数第五，而其资产负债为 80.25%，排名最高。在这种情况下，在这种情况下，2020 年，房地产年，房地产居民需求政策会松绑吗？居民需求政策会松绑吗？会在多大程度上松绑？会在多大程度上松绑？我们觉得，2020 年中央层面还会维持“房住不炒”基调，毕竟这是 2019 年几大会议已经定下来的，但是，在地方层面松动的空间较大。除了放松开发商融
9、资政除了放松开发商融资政策，居民需求端或在地方层面，出台支撑改善型需求政策策，居民需求端或在地方层面，出台支撑改善型需求政策。一、一、从已召开两会的从已召开两会的 29 省（市）省（市）地方地方工作报告来看，工作报告来看，七七成成左左右右地方政府有房地产政策松动空间地方政府有房地产政策松动空间 截止目前，31 省（市）中已有 29 省召开“两会”，其政府工作报告是我们看 2020年房地产政策风向的最好指引。这 29 个省（市），除贵州、山东、天津、西藏 4省（市）未提房地产外，其余 25 省（市）都对房地产政策有表述。这这 25 个省（市）对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队：个省（市）对房地
10、产调控政策从紧到松形成六个梯队：1、最严、最严梯队梯队：强调、重申“房住不炒”。：强调、重申“房住不炒”。有有五五个个省（市）省（市）。包括北京、湖南、浙江、吉林、山西（图表 1）。rMmQmOzRyQaQ9R6MnPqQsQoOeRoOoNiNmOqPaQqRtMxNmPsRNZoPoO 专题研究专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 10 图图表表 1 1：最严梯队：最严梯队：5 5 省（市）省（市）地方政府工作报告地方政府工作报告只强调只强调“房住不炒”“房住不炒”数据来源：各省政府工作报告、国泰君安证券研究 2、次之、次之梯队梯队：强调“房
11、住不炒”，又：强调“房住不炒”，又提提“三稳”“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）（稳房价、稳地价、稳预期）。也是五个省（市）。包括上海、宁夏、河北、海南、江苏（图表 2）。图图表表 2 2：5 5 省（市）省（市）强调“房住不炒”，又提“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）强调“房住不炒”，又提“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）数据来源：各省政府工作报告、国泰君安证券研究 3、趋松、趋松梯队梯队：只强调“三稳”：只强调“三稳”：福建、湖北、江西、重庆（图表 3）。北京保持房地产市场平稳健康发展。坚持“房住不炒”坚持“房住不炒”，进一步完善长效管理调控机制。湖南坚持“房子是用来住的、不是用来炒的房子
12、是用来住的、不是用来炒的”，完善住房市场体系和保障体系，推进住房租赁市场发展试点，建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制。吉林坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。山西坚持“房住不炒”定位，坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，保持房地产市场稳定。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展住房租赁市场。基本完成棚户区住房改造5.3万套。浙江促进房地产市场平稳健康发展，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实城市政府主
13、体责任，加强房地产市场调控，发展住房租赁业，完善住房保障体系。河北坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，稳地价、稳房价、稳预期稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。海南加大住房保障力度。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，严格落实地方政府主体责任，因城施坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，严格落实地方政府主体责任，因城施策，稳地价、稳房价、稳预期，策，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。宁夏坚持坚持房子是用来住的、不是用来炒的房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，定位，因城施策，分类指导，加强保障性住房供应
14、，释放改善性住房需求，规范住房租赁市场，稳地价、稳房价、稳预期稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。上海坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。江苏坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实城市主体责任，深入实施“一城一策”，进一步稳地深入实施“一城一策”，进一步稳地价、稳房价、稳预期价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。专题研究专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of
15、10 图图表表 3 3：4 4 省（市）省（市）只强调“三稳”：福建、湖北、江西、重庆只强调“三稳”：福建、湖北、江西、重庆 数据来源：各省政府工作报告、国泰君安证券研究 4、松动、松动弹性弹性大：强调差别化调控、因城施策：大：强调差别化调控、因城施策：广东、安徽、甘肃（图表 4）。图图表表 4 4：3 3 省（市）省（市）强调差别化调控、因城施策：广东、安徽、甘肃强调差别化调控、因城施策：广东、安徽、甘肃 数据来源：各省政府工作报告、国泰君安证券研究 5、松动空间大：松动空间大：只强调“平稳健康发展”等：只强调“平稳健康发展”等：河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆（图表 5）。福建推动房地产市场
16、平稳健康发展。聚焦稳地价、稳房价、稳预期聚焦稳地价、稳房价、稳预期，落实城市主体责任，完完善长效调控机制善长效调控机制，盘活土地和房屋资源，大力发展租赁住房，稳步推进棚户区改造，新增公租房2.47万套、租赁住房1.3万套。湖北落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期，落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。江西落实城市主体责任，大力发展租赁住房，健全因城施策，稳地价、稳房价、稳预期稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效管理调控机制。统筹抓好其他领域风险防控。重庆防范化解房地产领域风险，落实稳地价、稳房价、稳预期长效管控机制，防范化解房地产领域风险，落实稳地价、稳房价、稳预期长效管控机制，逐步建立租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。广东坚持“一城一策”、因城施策坚持“一城一策”、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展促进房地产市场平稳健康发展。安徽完善房地产市场差别化调控措施，完善房地产市场差别化调控措施，大力发展住房租赁市场，继续实施城镇棚户区改造和公租房建设，棚户区改造基本建成15.3万套。甘肃全面落实因城施策调控房地产市场长效机制因城施策调控房地产市场长
