1、房地产业发展现状调查汇报近期，国内城市房价跌幅过深、商品房成交量急剧萎缩，引起了政府、社会和市民的广泛关注。为充分认识和应对当前房地产业发展形势，采取有力措施规范和引导我市房地产业持续稳定健康发展，市建委牵头组织发改、财政、国土、统计、规划、房管、国税、地税、银行等部门和单位，对我市房地产业发展情况进行了一次深入调研，现将有关情况报告如下。我市房地产业始于1985年的老城区改造，经历了19851991年的起步期、19921993年的开发热潮期、19941997年的深度调整期、1998年平稳发展期、年高速发展期和今年以来的适度调整期。从总体看，我市房地产业发展健康、态势良好、贡献突出，已成为国民
2、经济发展的重要支柱产业之一。（二）住房供应结构进一步优化。一是大力实施城中村改造和保障性住房建设，解决城市低收入家庭住房困难。按照市区旧村拆迁改造计划（-），将完成23175户、228.21万平方米的拆迁，新开工面积545.4万平方米，改善市区“城中村”近10万名群众的居住条件和生活环境，截止目前已累计拆迁16082户、170.92万平方米，新开工建设309.66平方米，完成三年计划的69.4、74.9。全市累计建成经济适用房和廉租房94.6万平方米,为11588户低收入家庭解决了住房问题。建立和推行了廉租住房制度，为1418户家庭发放了租房补贴。二是认真落实国家有关住房套型结构比例（90平方
3、米，同比下降了8%，比最高月份（年11月份）的4637元p（三）人居环境条件进一步改善。认真执行住宅产业化、“四节一环保”等政策，广泛应用新型环保、节能建筑材料，商品房配套服务设施进一步优化，城市居民居住条件不断得到改善，截止年底，全市实有住宅使用面积2854万平方米，城市居民人均住宅使用面积25.55平方米，高于全省平均水平。市区先后投资1亿多元，对15个旧住宅小区进行综合整治，解决了一大批群众反映强烈的热点难点问题，受益人口超过25万。建立了市住宅与房地产信息网和房地产企业资信评价动态管理系统，健全完善了房地产市场信息披露机制，组织企业参与行业交流合作，开展了国家康居示范工程等系列评先选优
4、活动，提升了我市房地产企业的整体竞争力。目前，我市具有三级以上资质的房地产开发企业61家，年营业额过亿元的达12家，开发了一大批高水准的精品楼盘，有23个项目荣获“泰山杯奖”，有1个项目通过“国家康居示范工程”审查，1个项目荣获建设部“广厦奖”，10个住宅小区获得“省级优秀住宅小区”称号，很好地引导了行业发展和市场消费。（一）开发企业普遍存在资金短缺问题。房地产业是资金密集型的行业，对金融支持依赖性较强。今年上半年以来，受国家宏观调控政策影响，银行普遍对房地产企业实行信贷紧缩的货币政策（部分金融机构在房地产开发贷款审批条件中要求开发商自有资金比例由35%提高到50%），年7-9月份，房地产业贷
5、款发放速度明显下降，分别比去年同期减少41.4%、55.7%、29.4%。再加上今年以来房屋销售形势严峻，资金回收慢，除少部分实力强的企业资金运作暂未出现问题外，大多数中小规模的房地产企业出现资金短缺问题。在这种大环境下，有些原有计划拿地的开发企业，出现观望或干脆取消拿地计划的现象；有些已经拿地的开发企业，出现停建或闲置不建的现象，市区在年前已出让的房地产开发用地中，目前仍未动工开发建设的土地有1609亩，其中既有规划设计等前期工作未完成的原因，也不乏人为闲置土地情况；有些企业的项目正在建设，因得不到正常贷款被迫采取民间高息融资的方式筹集建设资金；有些企业因为销售市场低迷、资金回笼难，无法按期
6、偿还原有银行贷款；还有一些旧村改造项目，在拆迁和回迁安置房建设上不同程度存在着找不到合作伙伴和资金短缺问题，市区至今有4个村还没有找到合作开发伙伴，还有4个村虽有开发商，但是遇到了资金困难，回迁房建设进度不快。（四）房地产业土地和财税收入增幅回落明显。在开发用地出让方面，市区今年出现流拍3宗（村庄改造用地1宗、普通住宅用地1宗、酒店用地1宗），退地1宗（大屋公司退地），一定程度上减少了政府土地收益。在房地产税收方面，今年1-7月份，全市房地产企业入库税款9.36亿元，同比增加30%；1-8月份，全市房地产企业入库税款10.21亿元，同比增加24%；1-9月份，全市房地产企业入库税款11.21亿
7、元，同比增加18%；房地产税收增幅明显回落。分析入库税收比去年同期增加的主要原因：一是房地产企业今年的销售收入中有很大部分金额是收取去年或者前年度合同的尾款或者到账的按揭款；二是税务部门加强了税收征管力度、加大清理欠税力度。从财政部门征收契税的情况来看，今年1-8月份，市直契税额比去年同期增长41%，延续了去年以来契税收入高速增长的势头，但是契税收入的高速增长主要集中在1-5月份；5月份以后的6、7、8三个月，契税收入均低于去年同期收入水平，这也进一步反映出5月份以后房地产交易市场的冷淡。三、促进房地产业持续健康发展的意见和建议（一）进一步创造良好的房地产投资发展和住房消费环境2、调整开发用地
8、供应结构和供地政策。重新调整供地计划，放缓开发用地投放市场的速度、数量和规模。调整土地供应结构，重点保障旧村改造用地供应，对其他房地产开发用地供应适当推延至明后两年实施。调整宗地供地面积，重点推出小幅地块，激发目前已处资金困境开发商的购地热情。根据市场情况对宗地出让单价适当调整，但对村庄改造用地的地价调整应谨慎，避免引起已取得土地的村及开发商攀比等问题。4、放宽个人住房和开发企业税收政策。认真执行国家财政部、税务总局关于对个人住房交易环节税收政策的调整（个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税）。严格执行住房转让环节营业税调整政策，税务部门要进一步研究制定房地产企业发展的税收扶持政策，支持房地产企业加快发展。（二）进一步优化满足普通群众需求的住房供应结构（五）进一步营造促进房地产业发展的良好社会氛围20、强化部门分工配合。各部门要牢固树立“一盘棋”的思想，加强协调与配合，既对房地产健康发展负责，又对房地产开发企业负责。各市区要结合本地实际，完善并落实规范发展房地产市场的具体措施，搞好市场运行分析和调控。22、强化行业协会作用。及时调研和发现房地产市场运行中存在的问题，积极协助主管部门加强与各有关部门的联系和合作，实现使企业利益、行业利益、社会利益的和谐统一。
